文| 陳興華

10月31日晚，克而瑞研究中心、億翰智庫、中國(guó)指數(shù)研究院同時(shí)發(fā)布了1-10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜。榜單均顯示，碧桂園、恒大、萬科位列前三。在銷售增速整體放緩背景下，百?gòu)?qiáng)房企銷售仍然大幅增長(zhǎng)，部分房企保持了較高的增長(zhǎng)速度。

（圖/前瞻產(chǎn)業(yè)研究院）

2018年1-10月，TOP100房企整體銷售規(guī)模近7.8萬億元，同比增長(zhǎng)38.5%。10月單月百?gòu)?qiáng)銷售金額同比增長(zhǎng)26.1%，較7月的同比增長(zhǎng)58.1%，有大幅下滑。目前市場(chǎng)觀望情緒較濃、新增需求釋放緩慢、限價(jià)依然嚴(yán)格執(zhí)行，同時(shí)開發(fā)商四季度將放緩?fù)顿Y節(jié)奏，以及加大力度收割業(yè)績(jī)、回籠現(xiàn)金。

碧桂園優(yōu)勢(shì)明顯 千億房企有望突破30家

10月31日晚，克而瑞發(fā)布《2018年1-10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》。其中，碧桂園、恒大、萬科位列前三。碧桂園勢(shì)頭迅猛，銷售額達(dá)到6115.5億元；恒大突破5000億元，萬科則達(dá)到4833.8億元。

在銷售增速整體放緩的背景下，部分房企仍保持了較高的增長(zhǎng)速度。

2017年，房企三巨頭的銷售金額均超過了5千億元，碧桂園彼時(shí)領(lǐng)先第二名恒大約為260億元，今年10月已經(jīng)擴(kuò)大到1100億元，單極化趨勢(shì)加強(qiáng)。碧桂園在6月實(shí)現(xiàn)單月銷售800億元的高額業(yè)績(jī)，在提出“提質(zhì)控速”后，業(yè)績(jī)?cè)鏊儆兴鶞p緩，7-9月單月銷售額約在450-500億之間，而在10月實(shí)現(xiàn)了近600億銷售額。

萬科在9月底曾高喊“活下去”，引起行業(yè)震動(dòng)，而實(shí)際上萬科活得很好。今年1-10月，萬科穩(wěn)步增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)銷售額4833.8億元，僅次于恒大。在拿地金額方面，萬科以1162億元穩(wěn)居第二位，略低于碧桂園的1197億元，二者以超1100億拿地金額大幅領(lǐng)跑行業(yè)。另外，萬科1-9月份實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)暫列A股上市企業(yè)第一，達(dá)到139.85億元，平均日賺約5109萬元。

（圖/截自中國(guó)指數(shù)研究院）

同樣值得注意的是，今年上半年房企銷售排行榜中，融創(chuàng)以1916億元列第五，略低于保利的2079.2億元。融創(chuàng)在9月實(shí)現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，以3187億元位居第四；10月，融創(chuàng)領(lǐng)先保利的優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大到了343.5億元。7-10月，融創(chuàng)分別實(shí)現(xiàn)銷售額337億元、404億元、530億元、524億元，呈不斷擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。

根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)，前10月銷售業(yè)績(jī)同比增速排名中，最快的是新城控股，增速高達(dá)103.8%，10月單月實(shí)現(xiàn)銷售金額221.3億元；世茂第二，增速達(dá)72.8%。華潤(rùn)、中海10月單月業(yè)績(jī)也均超200億元。10月業(yè)績(jī)過百億的企業(yè)27家，從全年來看，僅在6月份出現(xiàn)了37家單月銷售金額過百億的公司，其余月份均未超過27家。

（圖/克而瑞）

房企強(qiáng)者恒強(qiáng)的局勢(shì)更加突出，集中度進(jìn)一步提升。中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，1-10月，TOP100房企銷售額穩(wěn)步增長(zhǎng)，其中前十房企的銷售總額達(dá)33557億元，銷售額占比達(dá)41.5%。碧桂園、恒大與萬科3家企業(yè)銷售額均值為5325.9億元，同比增長(zhǎng)率均值為18.9%；1000億~4000億的企業(yè)銷售額均值為1617.2億元，同比增長(zhǎng)率均值為62.8%。TOP30房企門檻同比上升48.6%，TOP20房企門檻同比上升47.2%，TOP10房企門檻同比上升43.5%。

雖然單月銷售有所下降，但從前10月同比來看，百?gòu)?qiáng)房企銷售仍然大幅增長(zhǎng)。2018年1-10月，TOP100房企整體銷售規(guī)模近7.8萬億元，同比增長(zhǎng)38.5%。部分大中型房企業(yè)績(jī)逆勢(shì)快速上漲，銷售規(guī)模破千億的房企增至24家。中梁、正榮、金茂、金科、富力5家企業(yè)10月首次跨入千億陣營(yíng)。

（圖/億翰智庫）

億翰智庫預(yù)計(jì)，隨著四季度企業(yè)推盤量的增加，11月和12月的銷售金額將會(huì)取得進(jìn)一步突破，全年千億房企數(shù)量有望突破30家。

投資節(jié)奏放緩 未來兩月或加速回款

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年10月，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)較9月環(huán)比降低10.5%，銷售減速較為明顯。特別是國(guó)慶期間，樓市延續(xù)了“金九”不溫不火的走勢(shì)。而與去年同期相比，百?gòu)?qiáng)房企10月單月業(yè)績(jī)的同比增速自三季度以來也持續(xù)放緩，從7月58.1%的高位回落至本月的26.1%。

（圖/克而瑞）

克而瑞研究中心認(rèn)為，全國(guó)土地市場(chǎng)地價(jià)下降、溢價(jià)回落、三四線熱點(diǎn)城市流拍地塊陡增，種種跡象表明土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)“轉(zhuǎn)冷”信號(hào)。調(diào)整趨勢(shì)下，百?gòu)?qiáng)房企2018年至今的整體投資力度明顯放緩，投資態(tài)度更趨謹(jǐn)慎、“促回款、穩(wěn)現(xiàn)金”成為共識(shí)。

其中，碧桂園、恒大、融創(chuàng)等龍頭房企明確表示要放緩?fù)顿Y節(jié)奏、持審慎態(tài)度謹(jǐn)慎拿地。上半年拿地較為積極的旭輝、中南、中海等房企也都表示要主動(dòng)放緩拿地節(jié)奏、整體投資將趨于保守。另外，基于房企土地獲取需要一定的周期，三季度的拿地實(shí)際反應(yīng)的主要還是房企二季度的投資意愿。百?gòu)?qiáng)房企第四季度投資節(jié)奏的放緩或?qū)⒈憩F(xiàn)得更為明顯。

（圖/克而瑞）

然而，億翰智庫認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來不必過于悲觀，至少還存在三個(gè)機(jī)遇。其中包括，2018年中美貿(mào)易摩擦愈演愈烈，中方更多采取利用中美博弈壓力倒逼房企等改革開發(fā)深化的戰(zhàn)略機(jī)遇；其次，收并購(gòu)潮或?qū)砼R，未來市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)比較有確定性的集中在中西部區(qū)域和粵港澳大灣區(qū)（不排除其他經(jīng)濟(jì)圈的某些城市也存在投資機(jī)會(huì)）。另外，目前房地產(chǎn)產(chǎn)品配置應(yīng)以剛需為主、改善性需求為輔，企業(yè)應(yīng)把握市場(chǎng)需求的變化而改變自身產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的機(jī)遇。

（圖/億翰智庫）

對(duì)于未來兩月的市場(chǎng)趨勢(shì)，克而瑞研究中心認(rèn)為，今年以來市場(chǎng)調(diào)控的效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，特別是10月末住建部通報(bào)將堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”，新華社也發(fā)文指出中央“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的決心不會(huì)發(fā)生改變，定調(diào)政策調(diào)控勢(shì)必趨于常態(tài)化。另一方面，目前購(gòu)房需求的釋放也達(dá)到了階段性瓶頸，市場(chǎng)觀望情緒漸濃。預(yù)計(jì)在這樣的背景下，未來兩月的市場(chǎng)表現(xiàn)將保持總體平穩(wěn)向下的態(tài)勢(shì)，調(diào)整趨勢(shì)下“促回款、穩(wěn)現(xiàn)金”成為共識(shí)。

房企整體的投資態(tài)度將進(jìn)一步趨于保守，但百?gòu)?qiáng)房企供應(yīng)力度將加大。一方面，房企選擇以價(jià)換量加速項(xiàng)目入市，并加強(qiáng)營(yíng)銷力度，盡早搶收業(yè)績(jī)以完成全年的銷售目標(biāo)；另一方面，一些今年以來受城市限價(jià)影響延遲入市的項(xiàng)目也將在年末大量入市，相關(guān)的企業(yè)業(yè)績(jī)將受益增長(zhǎng)?？梢姡?gòu)?qiáng)房企最后兩個(gè)月的競(jìng)爭(zhēng)將尤為激烈。

中國(guó)指數(shù)研究院也認(rèn)為，在樓市及金融“雙調(diào)控”背景下，房企對(duì)資金的需求迫切，許多房企將銷售回款作為重中之重。未來，房企應(yīng)高度重視現(xiàn)金流安全，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，將加快銷售、加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)作為穩(wěn)健發(fā)展的重要支撐力。

（附：2018年1-10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜完整圖）