本文轉(zhuǎn)自品玩，作者：杜莉莉

自如房源規(guī)模突破100萬間了，但它還不著急上市。

11月5日，體量遠(yuǎn)小于自如的長(zhǎng)租公寓品牌青客成功在納斯達(dá)克上市，成為中國(guó)長(zhǎng)租公寓第一股。自如另一位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手蛋殼公寓，也于10月底向美國(guó)證交會(huì)遞交了招股書。

自2018年起，長(zhǎng)租公寓就持續(xù)被現(xiàn)金貸、甲醛房和倒閉等負(fù)面信息困擾著，青客的上市，讓從業(yè)者稍微松了口氣。

但青客這次幾乎可以說是一次流血上市。

青客的募資金額幾乎減半，從原計(jì)劃的520萬股減至270萬股，最終以招股書中預(yù)期價(jià)格區(qū)間的最低位每股17美元發(fā)行，籌集金額從此前的1億美金，減少至4600萬美元資金。

招股書顯示，2017財(cái)年和2018財(cái)年，青客的凈虧損分別為2.45億元和4.99億元。截至2019年6月30日為止的9個(gè)月，青客的凈虧損為3.73億元，高于上年同期的3.24億元，三年虧損累計(jì)11億。

成功上市后，青客CEO金光杰在“品牌公寓CEO年會(huì)”的活動(dòng)上大吐苦水，他說，“有人指著青客的報(bào)表說，今年虧了好幾個(gè)億，去年也虧了好幾個(gè)億，這么多年加起來虧了大幾個(gè)億，但換一句話說，是不是這幾年我們用自己的錢補(bǔ)貼了租客大幾個(gè)億呢？為什么我們都補(bǔ)貼大幾個(gè)億還要挨罵呢？這對(duì)我們太不公平了吧?！?

能把青客帶到納斯達(dá)克上市的金光杰自然是聰明人，他何嘗不知道公開財(cái)務(wù)報(bào)表會(huì)，會(huì)讓青客陷入輿論抨擊，但現(xiàn)在的它已經(jīng)到了即使自揭傷疤，也不能不上市的境地了。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月30日，青客公寓的賬上現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物和限制性現(xiàn)金合計(jì)4.5億元。按照2018財(cái)年虧損5.8億元的速度，青客的現(xiàn)金流難再維持一年，必須通過上市造血。

青客在招股書也承認(rèn)，公司發(fā)展業(yè)務(wù)的支出可能會(huì)比預(yù)期更高，并且可能無法立即或大幅增加收入來抵消運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，因此可能會(huì)蒙受重大損失。

國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們跟青客一樣，大多都是依靠燒錢維持?jǐn)U張，深陷盈利困難的境地，與此同時(shí)，還有現(xiàn)金貸、倒閉、隔斷間和甲醛房等負(fù)面困擾。舉步維艱。

環(huán)環(huán)嗜血

二房東的生意由來已久，在長(zhǎng)租公寓還沒有出現(xiàn)時(shí)，就有不少個(gè)人房東在做這門生意。

一位長(zhǎng)租公寓從業(yè)者告訴PingWest品玩，他們測(cè)算過，200個(gè)房間是一個(gè)個(gè)人房東的管理上限。這種個(gè)人瓶頸，可以通過公司化的運(yùn)營(yíng)解決，于是，一批長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商應(yīng)運(yùn)而生。

分散式長(zhǎng)租公寓的優(yōu)勢(shì)在于有規(guī)模效應(yīng)，當(dāng)運(yùn)營(yíng)商手上所簽約的房間數(shù)量達(dá)到一定量級(jí)時(shí)，就可以攤薄成本。劣勢(shì)在于模式的穩(wěn)定性不高，公司對(duì)于資產(chǎn)的管控力不強(qiáng)。今年房東決定簽約，明年就可以撕毀合作。

長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式非常傳統(tǒng) —— 公司從房東手上租下房源，將房屋重新設(shè)計(jì)，配備基礎(chǔ)家具設(shè)備，再以“二房東”的身份轉(zhuǎn)租給消費(fèi)者。同時(shí)提供清潔、搬家、解決鄰里糾紛等附加服務(wù)。他們賺取的是收房和出租之間的差價(jià)和服務(wù)費(fèi)。

為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，公租公寓需要以更低的價(jià)格從房東手上拿下房源，盡可能切割成更多的單間房，以更高的價(jià)格在更短的時(shí)間內(nèi)將房間租出去。這其中有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，一是低價(jià)收房高價(jià)出租，二是提高入住率，三是降低空置率。在這三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上都有故事。

低價(jià)收房，高價(jià)出租，我們知道這只是個(gè)理想狀態(tài)，現(xiàn)實(shí)情況是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者過多，為了搶奪房源每個(gè)公司都在哄抬房源價(jià)格。

此前就有媒體報(bào)道，在2018年8月，房東準(zhǔn)備以7500元/月的價(jià)格出租一套位于天通苑的120平米三居，自如開價(jià)8500元/月，蛋殼公寓開價(jià)9000元/月，自如再加500元，蛋殼公寓最終以1.08萬元/月，成功拿下這套房子。

2018年8月16日，北京住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門，集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確了“不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源，不得惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源”等。

2018年的8月17日，時(shí)任我愛我家副總裁的胡景暉就指出，房租暴漲最主要原因就是以自如、蛋殼為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，爭(zhēng)搶房源，以高出市場(chǎng)20%到40%的價(jià)格在收購房源，導(dǎo)致售房成本直接上升。胡景暉描述了一種最壞的情形：一旦資金鏈斷裂，將出現(xiàn)房東驅(qū)趕租客的情況。

在這段發(fā)言后的第二天，胡景暉宣布辭去我愛我家的職務(wù)。

各大長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商自然不認(rèn)可這個(gè)道理，當(dāng)時(shí)蛋殼公寓執(zhí)行董事長(zhǎng)沈博陽就否認(rèn)長(zhǎng)租公寓在通過價(jià)格戰(zhàn)的方式攪亂市場(chǎng)，自如CEO熊林也表示，不存在參與市場(chǎng)不良競(jìng)爭(zhēng)、哄抬房?jī)r(jià)的行為。

我們自然沒有進(jìn)一步證據(jù)佐證房租上漲和運(yùn)營(yíng)商擴(kuò)張的直接關(guān)系，但胡景暉的判斷已經(jīng)變成現(xiàn)實(shí)。先是房?jī)r(jià)居高不下，后是運(yùn)營(yíng)商的資金鏈斷裂后，房東開始驅(qū)趕租客。

2018年8月，杭州長(zhǎng)租公寓品牌鼎家“爆倉”，公司發(fā)布通知稱因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金斷裂，停止運(yùn)營(yíng)。這件事把“租金貸”帶進(jìn)消費(fèi)者視線內(nèi)。

“租金貸”指的是租客與運(yùn)營(yíng)商簽訂租約的同時(shí)，與金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約。金融機(jī)構(gòu)為該租客支付全年房租費(fèi)用，租客則按月向金融機(jī)構(gòu)償還貸款。大部分租客都是不知情的情況下，簽訂了該合約。

租客以為自己在繳的是房租，實(shí)際上是在償還分期。

運(yùn)營(yíng)商和房東的支付時(shí)間是有時(shí)間差，運(yùn)營(yíng)商可以利用這個(gè)時(shí)間差，拿著這筆金融機(jī)構(gòu)支付的租金，來搶占市場(chǎng)或做其他投資。一旦投資失敗，資金鏈斷裂，長(zhǎng)租公寓倒閉，收不到租金的房東自然要上門驅(qū)趕租客。但此時(shí)租客身上還背著與互聯(lián)網(wǎng)金融公司的貸款，不僅沒房子住了，還要繼續(xù)償還分期。

另外為了提升入住率，大部分運(yùn)營(yíng)商選擇在房源原有基礎(chǔ)上改造出隔斷間。一個(gè)更簡(jiǎn)單的例子，長(zhǎng)租公寓以6000元/月從業(yè)主手上租下一套兩居室，把客廳改造成隔斷間，可以出租給3戶租戶，每戶租戶的租金約3000元/月，這就多出了3000元的月租。這中間的利潤(rùn)也隨之水漲船高。

2018年9月，北京市住建委聯(lián)合多部門開展了“治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象”的專項(xiàng)行動(dòng)，其中提到，為不符合交易條件的“商改住”、“隔斷房”、“大棚房”等房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)為違法違規(guī)行為。直到2019年3月1日，住建委又發(fā)布消息稱，18家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在發(fā)布群租房、隔斷房、違反限購政策發(fā)布虛假房源信息等違法違規(guī)行為被查處。即使政策明令禁止，隔斷間現(xiàn)象仍不能消失。

還有另一個(gè)熱點(diǎn)社會(huì)話題，自如房甲醛超標(biāo)。2018年9月，一篇《阿里 P7 員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈刷屏，文章里講述了一名阿里員工住進(jìn)了自如房半年后得白血病死亡。他的妻子在他死后，對(duì)他所居住的自如房進(jìn)行檢查，發(fā)生該房甲醛超標(biāo)。

實(shí)際上這是為了降低空置率。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商從房東手上拿下房源，經(jīng)過簡(jiǎn)單裝修后才出租給消費(fèi)者。運(yùn)營(yíng)商從簽下該房源起就開始計(jì)算費(fèi)用，房間空置時(shí)間越長(zhǎng)，公司損失就越大。有不少消費(fèi)者表示，曾參觀尚未裝修完畢的房間，有部分管家甚至?xí)硎?，“今天裝修完，明天就可以入住?！?

說到這，我們自然也能理解，為何房?jī)r(jià)居高不下，為何會(huì)有現(xiàn)金貸，為何隔斷房屢禁不止，為何甲醛難以解決。這里的每個(gè)環(huán)節(jié)都與利益有關(guān)，環(huán)環(huán)嗜血。

亂象制造者

自如有一則廣為流傳的廣告。在川流不息的地鐵上，海報(bào)上的模特滿臉微笑，旁邊寫著“你可以住得更好一點(diǎn)”。

自如、蛋殼和青客等長(zhǎng)租公寓最初就是以這樣的形象定位走進(jìn)市場(chǎng)，他們給消費(fèi)者描繪了這樣的藍(lán)圖：在結(jié)束了一天的忙碌后，你回到自己的小窩。這里不需要你花時(shí)間辦置家具和家電，房間設(shè)計(jì)年輕且溫馨，甚至還提供保潔服務(wù)和管家服務(wù)。

他們瞄準(zhǔn)的就是這樣一批人，他們是尚沒有條件買房的進(jìn)城務(wù)工人員和新就業(yè)大學(xué)生，需要通過租房解決居住問題。

對(duì)于這樣的消費(fèi)者來說，影響消費(fèi)決策的永遠(yuǎn)都只有兩個(gè)因素，一是價(jià)格，二是安全。但現(xiàn)在沒有運(yùn)營(yíng)商真正解決了這兩個(gè)問題，他們甚至為了追求利益，不斷在破壞這兩個(gè)最基礎(chǔ)的需求。

在道德和利益背道而馳時(shí)，資本似乎早就做出了選擇。

2019年11月28日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在《中國(guó)紀(jì)檢監(jiān)察報(bào)》撰文指出住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象。文中談到專項(xiàng)整治期間，全國(guó)共排查住房租賃中介機(jī)構(gòu)8萬多家，查處存在不規(guī)范行為的住房租賃中介機(jī)構(gòu)1萬余家，通報(bào)違法違規(guī)案例8000余起。并且已對(duì)一些涉嫌犯罪的“黑中介”和人員，移送司法機(jī)關(guān)立案查處。

接下來將通過強(qiáng)化協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制、建立管理服務(wù)平臺(tái)、推進(jìn)完善法規(guī)制度、增加租賃住房供給等手段，加強(qiáng)制度建設(shè)，建立規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的長(zhǎng)效機(jī)制。

文中指出，城鎮(zhèn)租房群眾約1.8億人，大多是收入不高、目前尚沒有條件買房的住房困難群眾，90%以上是進(jìn)城務(wù)工人員和新就業(yè)大學(xué)生，需要通過租房解決居住問題。

似乎越是困難，越是被難題困住。