來源：投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社

作者：Ellie

趕在2019年年尾，國家還是出手了。針對過去在租賃領(lǐng)域發(fā)生的亂象，住建部聯(lián)合六部委一口氣出了張“治病”的方子。

今天這條政策可以說是“平地一聲驚雷”，對整個(gè)租房市場是對房東、二房東、中介、租戶的利益關(guān)系的一種重塑：房東可以繼續(xù)賺大錢，中介不可以見錢眼開，二房東別想著卷錢跑路，租戶的錢袋子也要保護(hù)好。

12月25日，住建部官網(wǎng)公布了6部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱“意見”）。

《意見》對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)信息平臺的日常行為進(jìn)行了規(guī)范，對于市場熱議的“商改租、廠改租”，“租金貸”等問題也首次給予了正面回復(fù)。

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界定責(zé)任

真實(shí)房源，58貝殼們別再互相甩鍋

《意見》指出，從事住房租賃活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)信息平臺，以及轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記。

今年以來，貝殼找房和58同城的口水戰(zhàn)就沒有停歇過，兩家平臺相互指責(zé)對方盜用房源圖片等數(shù)據(jù)資產(chǎn)?！兑庖姟芬?guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對房源信息真實(shí)性、有效性負(fù)責(zé)。

“同一機(jī)構(gòu)的同一房源在同一網(wǎng)絡(luò)信息平臺僅可發(fā)布一次，在不同渠道發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)一致，已成交或撤銷委托的房源信息應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)從各種渠道上撤銷。”

不光房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對房源信息真實(shí)性、有效性負(fù)責(zé)，網(wǎng)絡(luò)信息平臺也得核驗(yàn)房源信息發(fā)布主體資格和房源必要信息。

《意見》規(guī)定，“對機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員發(fā)布房源信息的，應(yīng)當(dāng)對機(jī)構(gòu)身份和人員真實(shí)從業(yè)信息進(jìn)行核驗(yàn)?！?

此外，《意見》 還強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取住房出租差價(jià)，住房租賃合同期滿承租人和出租人續(xù)約的，不得再次收取傭金。

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基礎(chǔ)設(shè)施

各地將建租房管理平臺，REITs大門或打開？

《意見》第十條要求各地于2020年底之前建設(shè)完成住房租賃管理服務(wù)平臺。國內(nèi)地產(chǎn)圈一直喊對標(biāo)美國的MLS(行業(yè)全開放房源聯(lián)賣系統(tǒng))，如今，官方算是強(qiáng)推表決心了。一旦關(guān)于住房的租賃數(shù)據(jù)完成上云，各地打通，那么相當(dāng)于房子的信息化之路即將鋪設(shè)完成。如果從10年后回望，這個(gè)節(jié)點(diǎn)無疑是“中國版MLS"的里程碑，2020將成為房產(chǎn)數(shù)字化的元年。

而一旦國內(nèi)浩浩蕩蕩的啟動房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)施建設(shè)，背后對應(yīng)的是數(shù)據(jù)服務(wù)商的巨額生意。腦洞再開大一點(diǎn)，背后想當(dāng)然是REITs的海量市場。

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重大利好

鼓勵商改租、廠改租，房源供應(yīng)將猛增

針對當(dāng)下市場熱議 “商改租、廠改租”等話題，《意見》首次給予正面的以及肯定的回復(fù)。

《意見》指出，“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅依法依規(guī)改造為租賃住房的政策。改造房屋用于租賃住房的，應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防等方面的要求，使用的材料和設(shè)備符合國家和地方標(biāo)準(zhǔn)，裝修后空氣質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不得危及承租人安全和健康?！?

這標(biāo)志著國家正式放開“商改租、長改租”。對于民宿、學(xué)生宿舍、長租公寓來講屬于政策利好，不僅有了政策依據(jù)，擺脫了灰色地帶，也將極大地增大了市場供應(yīng)。

其實(shí)，早在2016年，國務(wù)院就曾下發(fā)一紙文件，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

可以預(yù)見，明年的租房供應(yīng)量將大幅提升。市面上的房子多了，租金下降也就不遠(yuǎn)了。

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首次肯定

租金貸“轉(zhuǎn)正”，但收入占比不得超30%

2017年以來，數(shù)十家長租公寓接連暴雷，不可否認(rèn)的是，“租金貸”極大地提高了長租公寓的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

但值得關(guān)注的是，《意見》首次肯定了長租公寓以租客的租金為抵押申請銀行貸款的行為。

《意見》指出，住房租賃企業(yè)可依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)以應(yīng)收帳款為質(zhì)押申請銀行貸款。貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配，防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿。住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款。

此外，住建部還表示將加強(qiáng)對采取“高進(jìn)低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期）經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

樂伽公寓、聚夢空間均采用了 “高進(jìn)低出”模式，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂。

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投訴有門

一旦發(fā)生租賃糾紛，打12345管用了

此外，《意見》還指出，直轄市、省會城市、計(jì)劃單列市以及其他租賃需求旺盛的城市應(yīng)當(dāng)于2020年底前建設(shè)完成住房租賃管理服務(wù)平臺。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門應(yīng)當(dāng)暢通投訴舉報(bào)渠道，通過門戶網(wǎng)站開設(shè)專欄，并加強(qiáng)與12345市長熱線協(xié)同，及時(shí)調(diào)查處理投訴舉報(bào)。

2020年，在大城市租房的你我，會不會更幸福一丟丟？