自如的粗暴處理迅速招致了輿論批評，觀察者網發(fā)現(xiàn)，微博上#自如回應漲價#話題的閱讀量達到1億，討論超過1.2萬。

隨后，自如CEO熊林2月10日在微博上緊急表態(tài)：自如的定價體系是集中管理，一線人員無權隨意調整價格；客戶續(xù)約出現(xiàn)價格大的波動是極個別情況，主要是由于客戶從長租變成月租或者季租，或者是房源價格顯著低于地域同地段。自如團隊絕無針對疫情的任何價格鉆營伎倆。

但是，外界并不信任熊林的解釋。熊林被迫在2月20日再發(fā)解釋微博，這次他放了“狠話”：“自如近期的價格調整均為因為產品續(xù)約類型不同，以及基于市場價格變動的既定系統(tǒng)價格調整，不敢說100%合理，但絕無一例是趁疫情之機發(fā)起的卑鄙鉆營之舉。如有任何一例實證為趁疫情漲價，我和全體管理團隊即日立刻辭職。”

觀察者網注意到，在發(fā)布了微博之后，熊林關閉了評論功能。

野蠻發(fā)展的長租公寓

自如此次陷入輿論危機并非空穴來風，實際上，包括自如在內的長租公寓的“黑歷史”并不少。

中國的長租公寓起始于2017年，當年國內如雨后春筍一般崛起了幾十家長租公寓管理公司。自如和蛋殼是其中的佼佼者。

但是，長租公寓的崛起卻伴隨著野蠻發(fā)展的“原罪”。2018年，各大長租公寓紛紛高價搶房源，哄抬租金。當年8月17日，時任我愛我家副總裁胡景暉炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商，稱其以高于市場價格的20%至40%爭搶房源，加劇北京等城市的租房價格上漲。胡景暉還預言道：長租公寓一味滿足資本市場的胃口，過度擴張，2年后肯定爆倉。

彼時，長租公寓產業(yè)的發(fā)展如火如荼，每一家都在瘋狂的擴張，甚至使用了“租金貸”這種擦邊球手段。長租公寓應有的盈利模式，始終懸而未決。

所謂“租金貸”即長租公寓管理公司和金融機構合作，引導租客辦理貸款提前向長租公寓管理公司支付一年租金，租客隨后每個月向金融機構還款。由于長租公寓管理公司向房東一般按照季度支付房租，因此，長租公寓可以積累龐大的資金池，用于進一步的高速擴張。

如胡景暉語言的一樣，長租公寓在2019年“爆雷”了，據統(tǒng)計，去年有多達45家長租公寓因為資金斷裂跑路。

經濟觀察報曾做過簡單計算：一間公寓的市場租金4000元，拿房成本動輒占比70%，即支付給業(yè)主的成本是2800元；裝修成本包含硬裝、軟裝、家具、家電等以7萬元計，前五年分攤完，平均每個月成本約1166元；再加上每間房每個月的運營成本500元，粗略算下來，這套房每月的總成本在4466元，也就是說，前五年基本不賺錢。

觀察者網也注意到，長租公寓在國內的賦稅負擔包括12%的房產稅，6%的增值稅，25%的企業(yè)所得稅，以及1%左右的其他附加稅，企業(yè)綜合稅率負擔達17%，對于長租公寓資金壓力極大。一旦出租率下滑，就可能出現(xiàn)高額虧損。

在這種經營模式之下，也就不難理解長租公寓頻頻“劍走偏鋒”，“租金貸”用于緩解現(xiàn)金流壓力；搶房源是為了規(guī)模優(yōu)勢；甚至不惜將剛剛裝修完、甲醛超標的新房直接出租，引爆了自如“甲醛門”。

如何解決發(fā)展難題？

值得注意的是，此次疫情對于原本就資金鏈緊張的長租公寓公司又是一次消耗。其中就包括自如。

按照自如公開的說法，公司已經通過減免服務費，新簽0押金、按時為全國業(yè)主打房租款，并請疫情期間合同到期的業(yè)主延遲解約等手段安置了9000多名租客，累計各項投入近5000萬元。

面對社會的指責，自如母公司，鏈家董事長左暉在朋友圈中表示：這一波疫情之下，長租公寓理論上有四種策略：A和業(yè)主協(xié)商降租金同時降低房客租金；B和業(yè)主和房客都基本按照原合同執(zhí)行；C降低業(yè)主租金但和房客按照合同執(zhí)行；D和業(yè)主按合同執(zhí)行但降低房客租金。

自如采取的是B策略，如果真的全面選了D，沒企業(yè)撐得過2個月就陣亡了。

即使像自如這樣的頭部玩家，也很難全面進行減租。而業(yè)內的另外一家企業(yè)蛋殼甚至用上了“要求房東減租，房客繼續(xù)收租”這樣的“非正常”手段。

內外交困，長租公寓應如何應對？

日前，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶與新派公寓創(chuàng)始人王戈宏聯(lián)名發(fā)布了《關于成立“國家租賃產業(yè)專項信貸支持基金”扶持中國租賃產業(yè)健康發(fā)展的建議》（下稱建議），建議提到，國家租賃行業(yè)由于缺乏金融政策支持，疊加包租模式的先天缺陷，繼續(xù)發(fā)展遭遇瓶頸。

這一建議聯(lián)合了行業(yè)排名前30的長租公寓企業(yè)，是行業(yè)性的集體發(fā)聲求援。建議指出，歐美國家已經建立相當成熟的金融制度，而國內從事租賃性行業(yè)的企業(yè)資金渠道主要來自風險投資以及租金收入，無法從銀行現(xiàn)有的制度下獲得便宜的長期資金。導致部分企業(yè)被迫使用“租金貸”最后爆雷。

建議希望國家能夠設立相關產業(yè)扶持基金，對合格的租賃性企業(yè)用低息長周期貸款進行支持；聯(lián)合銀行等金融機構、評級咨詢等機構，建立新型的信用評價體系，也可設立政府擔保平臺，為租賃性行業(yè)企業(yè)提供融資擔保，提高銀行對租賃性行業(yè)企業(yè)信貸發(fā)放的積極性；聯(lián)合保險等金融機構，建立我國租賃行業(yè)保險體系；借鑒銀行信貸部門機制成立基金審批委員會，審核租賃機構貸款的資格。

有了貸款支持與擔保還不夠，長租公寓還需要“修煉內功”。

巴樂兔研究院院長高萌向新京報指出，疫情會導致一批小的長租公寓公司出局，剩下的長租公寓必須加強防控、展開自救。

“從短期來看，疫情使租客減少，企業(yè)應重視現(xiàn)有生意，提升租客體驗，通過各項措施盡可能留住老租客，擴大租期，并通過老租客介紹新租客，從而增加生意。同時，應盡量節(jié)省不必要的開支，暫時中止拿房擴張，降低消耗?！备呙确Q，從長期來看，長租公寓運營企業(yè)更要認識到行業(yè)已過了粗放發(fā)展的階段，需進行精細化運營，追求現(xiàn)金流健康，盡快實現(xiàn)盈利。

貝殼研究院租賃分析師黃卉則指出，隨著后續(xù)疫情的發(fā)展及控制，租賃需求會逐漸恢復，包括節(jié)后換租的需求、畢業(yè)季租賃需求等釋放，市場將逐漸修復?！白》孔赓U行業(yè)長期向好發(fā)展的趨勢不會變。”黃卉強調，品質居住是消費升級背景下的必然需求，也是消費者用腳投票的結果，市場需求才是長租公寓發(fā)展的根本動力。

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