（文/張志峰 編輯/馬媛媛）作為商業(yè)地產(chǎn)中首家發(fā)布財(cái)報(bào)的上市企業(yè)，“小老板”許華芳在業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)寶龍商業(yè)2020年的數(shù)據(jù)并未表現(xiàn)出十分滿意。這一態(tài)度，也讓人對(duì)這份成績(jī)的含金量打了折扣。

財(cái)報(bào)顯示，寶龍商業(yè)去年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.21億元，同比增加18.6%；整體毛利率的上漲和規(guī)模的擴(kuò)張，帶動(dòng)歸母凈利潤(rùn)同比上漲七成至3.05億元，歸母凈利潤(rùn)率提升至15.9%。

同時(shí)，寶龍商業(yè)2020年的商業(yè)新增簽約面積248萬(wàn)平方米，是前一年新增簽約面積的1.3倍；商業(yè)新增開(kāi)業(yè)面積159萬(wàn)平方米，同比增加了2.6倍；2020年總合約面積突破千萬(wàn)至1135萬(wàn)平，相較上一年增長(zhǎng)28.0%。

2021年新增22個(gè)項(xiàng)目

長(zhǎng)三角是寶龍商業(yè)布局的重中之重。

數(shù)據(jù)顯示，在新簽約面積中，長(zhǎng)三角占比達(dá)82.1%。目前寶龍商業(yè)布局的121個(gè)項(xiàng)目中，長(zhǎng)三角占據(jù)86個(gè)項(xiàng)目，占比71%。

在去年中期業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)，寶龍公開(kāi)其《新五年戰(zhàn)略規(guī)劃》（2021-2025）中的“1+1+N”核心戰(zhàn)略，即企業(yè)未來(lái)五年發(fā)展方向，兩個(gè)1分別代表長(zhǎng)三角城市群和粵港澳大灣區(qū)，N代表其他城市圈的機(jī)會(huì)型優(yōu)質(zhì)地區(qū)。依托母公司的資源優(yōu)勢(shì)，寶龍商業(yè)遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域特點(diǎn)、消費(fèi)形態(tài)等商業(yè)規(guī)律，形成寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場(chǎng)及寶龍?zhí)斓厮拇螽a(chǎn)品線。

在3月3日的業(yè)績(jī)會(huì)上，執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳德力透露，2021年，寶龍商業(yè)預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)22個(gè)項(xiàng)目，20個(gè)項(xiàng)目分布在長(zhǎng)三角，2個(gè)項(xiàng)目分布在粵港澳大灣區(qū)。其中，13個(gè)寶龍廣場(chǎng)，3個(gè)寶龍?zhí)斓兀?個(gè)寶龍星匯項(xiàng)目。

為此，董事會(huì)主席兼總裁許華芳下達(dá)的目標(biāo)十分明確：未來(lái)三年，商業(yè)板塊出租率不低于95%，開(kāi)業(yè)面積1500萬(wàn)平方米以上，做到長(zhǎng)三角規(guī)模排名行業(yè)前三。

這使得業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層對(duì)于寶龍商業(yè)未來(lái)3-5年的愿景描繪的十分細(xì)致，“利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)不低于40%”、“寶龍星匯在5年內(nèi)管理100個(gè)商業(yè)項(xiàng)目”、“預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)22個(gè)項(xiàng)目”、“出租率保持95%以上”、“智慧商業(yè)+科技”等內(nèi)容不絕于耳。

需要注意的是，根據(jù)往年數(shù)據(jù)，相較于其他商業(yè)地產(chǎn)品牌，寶龍商業(yè)旗下各大產(chǎn)品線出租率也是企業(yè)一直以來(lái)頗受詬病的一點(diǎn)。

業(yè)績(jī)會(huì)上，針對(duì)寶龍商業(yè)出租率“越低端反而越低”的情況，陳德力表示，疫情之前寶龍商業(yè)的出租率一直是在87%至89%左右，去年公司對(duì)出租率做出了非常大的動(dòng)作，并成立了專門(mén)小組，所以在去年年底出租率略高于疫情之初的水平。

“出租率低一部分是歷史原因，早期不在主戰(zhàn)場(chǎng)的項(xiàng)目確實(shí)偏低，但新開(kāi)項(xiàng)目出租率基本在99%左右?！标惖铝ΨQ，公司也制定了2021年乃至3年以后的出租率目標(biāo)，預(yù)計(jì)2021年整體出租率將超過(guò)93%，到2023年出租率不會(huì)低于95%。

未來(lái)如何姑且不論，但對(duì)于企業(yè)目前公開(kāi)的出租率數(shù)據(jù)不少人懷疑態(tài)度。

9成出租率的背后

日前，觀察者網(wǎng)走訪了位于上海的數(shù)個(gè)寶龍商業(yè)項(xiàng)目，粗略估算，并未找到一個(gè)出租率能夠達(dá)到9成的項(xiàng)目。

其中，七寶寶龍城稱得上企業(yè)在上海的標(biāo)桿項(xiàng)目，也是為數(shù)不多，距離市區(qū)較近的一個(gè)寶龍商業(yè)項(xiàng)目。李莉曾是該項(xiàng)目商戶之一，在她看來(lái)，項(xiàng)目商鋪的實(shí)際出租率距離財(cái)報(bào)中的9成相去甚遠(yuǎn)，“尤其從去年開(kāi)始，餐飲、服裝等類(lèi)型店鋪退租率高的嚇人。因?yàn)槌酥苣?，工作日商?chǎng)幾乎沒(méi)有生意可做，且對(duì)面就是萬(wàn)科，競(jìng)爭(zhēng)壓力太大，所以我也找了個(gè)機(jī)會(huì)，把店鋪遷走了?！?

有知情人士向觀察者網(wǎng)透露，除了寫(xiě)字樓之外，商鋪實(shí)際出租率一直不高，其中關(guān)鍵就在“售后包租”模式之中，七寶項(xiàng)目托管商戶還不算多，但類(lèi)似寶山、嘉定等郊區(qū)，或其他二三線城市的寶龍廣場(chǎng)之中，“包租”商戶特別多，這類(lèi)商鋪無(wú)論實(shí)際招租情況如何，呈現(xiàn)在報(bào)表上幾乎都是100%出租率，而寶龍商鋪為此銷(xiāo)售起來(lái)輕松很多，卻也承擔(dān)了不少代價(jià)，各地的維權(quán)、訴訟等糾紛差不多都由此而來(lái)。

例如2016年開(kāi)業(yè)的嘉定寶龍廣場(chǎng)，由于事先與業(yè)主簽訂了售后包租協(xié)議，而交付時(shí)卻私自修改房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)而遲遲無(wú)法辦理產(chǎn)證，因而遭到300余戶業(yè)主長(zhǎng)達(dá)3年的維權(quán)，對(duì)于品牌信譽(yù)及后續(xù)招商工作十分不利，至今仍有大量店鋪長(zhǎng)期處于空置狀態(tài)。

啟信寶信息顯示，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司上海寶龍康駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自2016年5月27日項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前夕至今，4年多時(shí)間內(nèi)共發(fā)生司法案件337起，其中8成集中在2020年，且241起為商品房預(yù)售合同糾紛，占比超過(guò)7成；在民事一審中，項(xiàng)目公司144次作為被告身份，占比超過(guò)9成。

此外，寶龍商業(yè)位于鄭州、青島、鹽城、無(wú)錫、福州等多個(gè)城市的項(xiàng)目公司也均涉及合同訴訟糾紛幾十至數(shù)百起不等，情況與之大同小異。

有資深投行人士向觀察者網(wǎng)分析稱，寶龍商業(yè)的核心產(chǎn)品就是廣場(chǎng)，本質(zhì)上與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、新城吾悅廣場(chǎng)等中低端商場(chǎng)類(lèi)似，連管理層中陳德力、張?jiān)品?、唐劍鋒等核心大將幾乎也都來(lái)自萬(wàn)達(dá)系或新城系，卻不愿意下沉到三四線城市，反而一直高調(diào)宣稱進(jìn)軍高端市場(chǎng)，但如寶龍城、寶龍一城等高端產(chǎn)品擴(kuò)張十分緩慢，且與幾個(gè)傳統(tǒng)高端商業(yè)品牌相比，競(jìng)爭(zhēng)壓力非常大，所以企業(yè)欲實(shí)現(xiàn)“長(zhǎng)三角前三”的目標(biāo)，關(guān)鍵還要看廣場(chǎng)能否下沉的足夠徹底。

值得一提的是，寶龍也為其“長(zhǎng)三角寡頭”計(jì)劃付出不少機(jī)會(huì)成本與時(shí)間成本。

陳德力在談及2020年的外拓工作時(shí)，直言“整體來(lái)講并不滿意”。

陳德力分析認(rèn)為，去年沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的外拓有多方面原因，“一是本身在去年半年度時(shí)公布了‘1+1+N’戰(zhàn)略，所以對(duì)外拓項(xiàng)目選取非?？量蹋荒茉陂L(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)，或者優(yōu)質(zhì)性項(xiàng)目選擇，放棄了一大批可能不在主要發(fā)展區(qū)域的項(xiàng)目；二是對(duì)于投資拓展項(xiàng)目分類(lèi)做了嚴(yán)格篩選，以后寶龍商業(yè)投資拓展聚焦于跟寶龍廣場(chǎng)匹配的大體量的輕資產(chǎn)工作?！?

目前，寶龍商業(yè)已經(jīng)布局121個(gè)項(xiàng)目，71%在長(zhǎng)三角，約有86個(gè)項(xiàng)目，其中南京7個(gè)，上海12個(gè)，杭州12個(gè)，寧波13個(gè)，長(zhǎng)三角其他城市42個(gè)，大灣區(qū)僅布局5個(gè)項(xiàng)目。

不過(guò)，在陳德力看來(lái)，這才是寶龍商業(yè)的優(yōu)勢(shì)所在：“我相信很少有一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可以在南京布局七個(gè)項(xiàng)目，很少有一個(gè)同行可以在上海、寧波、杭州這樣高能級(jí)城市布局這么多項(xiàng)目?！?

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