（文/張玉 編輯/馬媛媛）日前，根據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，聯(lián)發(fā)集團(tuán)正在與上海松江車墩鎮(zhèn)的國資企業(yè)洽談舊改項(xiàng)目，試圖通過一級(jí)土地開發(fā)，進(jìn)入上海。

3月8日，觀察者網(wǎng)就上述問題向聯(lián)發(fā)集團(tuán)進(jìn)行求證。公司相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)表示，如果不是落定的事情，一般不會(huì)對(duì)外進(jìn)行披露。如果公司后續(xù)有需要會(huì)再進(jìn)行聯(lián)系。截止發(fā)稿，觀察者網(wǎng)未收到相關(guān)回復(fù)信息。

發(fā)力舊改市場？

聯(lián)發(fā)集團(tuán)官網(wǎng)資料顯示，公司成立于1983年10月，深耕海西、長三角、長江中游、環(huán)渤海、成渝、北部灣、珠三角城市群的24座城市。

據(jù)天眼查顯示，聯(lián)發(fā)集團(tuán)其實(shí)是由廈門建發(fā)集團(tuán)有限公司控股，持股比例為95%。而層層穿透之下，后者系由廈門市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)控制。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向記者表示，聯(lián)發(fā)集團(tuán)和國有資產(chǎn)有一定的關(guān)聯(lián)，這種相互之間的合作也說的通。另一方面，由于其由建發(fā)集團(tuán)控股，說明公司對(duì)上海市場也有一定的了解。

觀察者網(wǎng)查閱建發(fā)股份（600153.SH）2020年半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2020年上半年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)合同銷售金額為133.92億元，同比減少了7.38%；合同銷售面積為100.2萬平方米，同比減少了27.73%。2020年上半年，公司拿地金額（權(quán)益口徑）為11.39萬平方米，同比下降73.3%。截至2020年上半年報(bào)告期末，公司期末土地儲(chǔ)備面積為661.57萬平方米。

2020年上半年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入74.14億元，凈利潤4.57億元，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-16.29億元，上期發(fā)生額為-26.35億元。而建發(fā)股份2019年度報(bào)告顯示，公司當(dāng)年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-67.23億元，2018年該數(shù)值同樣為負(fù)。

現(xiàn)金流的緊張狀況從公司近年來的債券融資舉措也可窺得一二。以2020年為例，聯(lián)發(fā)集團(tuán)共發(fā)布一次為期88天的超短期融資和三期期限均為3年的中期票據(jù)。由此計(jì)算，聯(lián)發(fā)集團(tuán)2020年共計(jì)通過債券融資27億元，其票面年利率都在3%~5%之間。

在地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來，一級(jí)土地開發(fā)是未來非常重要的一個(gè)內(nèi)容，政府之所以愿意企業(yè)進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)，也是因?yàn)檎谂浣?、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面存在一定的壓力。此外，土地一級(jí)開發(fā)跟供地有一定的關(guān)系。工地節(jié)奏要加快也需要一級(jí)土地開發(fā)。從企業(yè)發(fā)展的角度來講，高周轉(zhuǎn)企業(yè)涉及一級(jí)土地市場開發(fā)，后續(xù)也有利于尋找到新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。

控股母公司拿地激進(jìn)

聯(lián)發(fā)集團(tuán)進(jìn)軍上海的傳聞背后，多少反映出其背后的控股集團(tuán)建發(fā)集團(tuán)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的看重。

公開資料顯示，建發(fā)股份目前以供應(yīng)鏈運(yùn)營和房地產(chǎn)開發(fā)為雙主業(yè)。根據(jù)建發(fā)股份2020年半年報(bào)，2020年上半年公司共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1575.44億元；其中，供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)共計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1415.14億元，占總營業(yè)收入的比例為89.83%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為140.69億元，占總營業(yè)收入的比例為8.93%。不難看出，供應(yīng)鏈運(yùn)營貢獻(xiàn)了建發(fā)股份接近九成的業(yè)績。

不過，供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)也存在著毛利率較低的情況。以2020年上半年為例，公司供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)毛利率為1.65%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率為29.09%。而從公司利潤表現(xiàn)來看，2018~2019年，建發(fā)股份供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)利潤67.93億元、75.02億元；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)利潤143.55億元和131.74億元。不難看出，盡管營業(yè)收入貢獻(xiàn)遠(yuǎn)超房地產(chǎn)，供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)利潤貢獻(xiàn)并不突出。

在此背景下，近年來，建發(fā)股份也在不斷加碼自身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而其中最為直接的體現(xiàn)就是拿地拓儲(chǔ)。

中指院日前發(fā)布的2021年1~2月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜顯示，期內(nèi)，建發(fā)房產(chǎn)拿地金額為194億元，位列排行榜第2位。2020年1~12月，建發(fā)房產(chǎn)拿地金額為723億元，位列排行榜第13位。2019年，建發(fā)房產(chǎn)拿地金額為309億元，位列排行榜第31位。

積極拓儲(chǔ)也對(duì)建發(fā)集團(tuán)的財(cái)務(wù)情況造成了一定的考驗(yàn)。數(shù)據(jù)顯示，2017~2019年，建發(fā)股份負(fù)債合計(jì)分別為1317億元、1630億元及2293億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為75.05%、74.98%及77.62%。截至2020年第三季度，建發(fā)股份負(fù)債攀升至3216億元，資產(chǎn)負(fù)債率為82.76%。  

“當(dāng)前環(huán)境下，中小房企也不是一點(diǎn)機(jī)會(huì)都沒有。小企業(yè)如果能夠根據(jù)具體的部門合作，在細(xì)分市場上形成標(biāo)桿項(xiàng)目，其實(shí)還是有機(jī)會(huì)的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

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