（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）以內(nèi)地收入作為支柱，卻不積極拿地的九龍倉(cāng)集團(tuán)似乎有些矛盾。

“我們追求的是回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)的平衡?！本琵垈}(cāng)集團(tuán)主席吳天海在2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“內(nèi)地樓市今日的回報(bào)相對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)，不比我們?cè)谙愀圩鲱愃频耐顿Y好?！?

但事實(shí)上，九龍倉(cāng)收入增長(zhǎng)主要得益于中國(guó)內(nèi)地發(fā)展物業(yè)作出的貢獻(xiàn)。

7成收入來(lái)自內(nèi)地

3月9日，九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司發(fā)布2020年全年業(yè)績(jī)。

報(bào)告稱，九龍倉(cāng)2020年全年收入209.97億港元，同比增長(zhǎng)24%；營(yíng)業(yè)盈利111.04億港元，同比增長(zhǎng)41%。

九龍倉(cāng)集團(tuán)在內(nèi)地的收入主要分為投資物業(yè)和發(fā)展物業(yè)兩部分。在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，2020年全年收入112.22億港元，同比增長(zhǎng)59%；投資方面，2020年全年收入42.01億港元，同比增長(zhǎng)7%。

據(jù)此計(jì)算，九龍倉(cāng)集團(tuán)有7成收入來(lái)自內(nèi)地。

此外，在中國(guó)內(nèi)地發(fā)展物業(yè)銷售方面，如按應(yīng)占份額計(jì)入合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司，九龍倉(cāng)集團(tuán)在2020年確認(rèn)收入176.58億港元。同時(shí)，九龍倉(cāng)在內(nèi)地實(shí)現(xiàn)合約銷售額174億元，超過(guò)150億元年度銷售目標(biāo)16%。

剔除地產(chǎn)業(yè)務(wù)，九龍倉(cāng)其他業(yè)務(wù)板塊業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳。酒店收入3.96億港元，下跌25%；物流收入25.66億港元，下跌1%。

按照這個(gè)邏輯，九龍倉(cāng)大概率會(huì)加大對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)也向觀察者網(wǎng)表示，隨著內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，預(yù)計(jì)九龍倉(cāng)后續(xù)會(huì)在內(nèi)地追加投資。雖然此前也有壓縮此類投資的計(jì)劃，但預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)這輪疫情后，其對(duì)于內(nèi)地投資的意愿會(huì)增強(qiáng)，也有助于增強(qiáng)九龍倉(cāng)后續(xù)業(yè)績(jī)的提振。

不過(guò)，吳天海在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，由于內(nèi)地住宅市場(chǎng)價(jià)格受到控制，壓縮九龍倉(cāng)邊際利潤(rùn)，從而影響回報(bào)。在追求最適當(dāng)?shù)幕貓?bào)和風(fēng)險(xiǎn)的平衡下，九龍倉(cāng)在內(nèi)地招拍掛市場(chǎng)出價(jià)是比較審慎的。

出價(jià)審慎自然在很多時(shí)候都投不到地。資料顯示，在2018年斥資181億在內(nèi)地共購(gòu)入了12幅土地后，九龍倉(cāng)集團(tuán)2019至2020年兩年內(nèi)從未在公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)出手。截至去年年末，九龍倉(cāng)在內(nèi)地只擁有280萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

和保守的內(nèi)地市場(chǎng)不同，九龍倉(cāng)在香港屢次砸下大手筆。

吳天海介紹，九龍倉(cāng)分別在去年12月和今年2月斥資120億港元和72.5億港元，奪下山頂文輝道2-8號(hào)、9-11號(hào)（占50%權(quán)益）兩幅土地。按規(guī)劃，兩幅地塊將發(fā)展成可遠(yuǎn)眺整個(gè)港島南區(qū)及海景的超級(jí)豪宅。

年報(bào)稱，九龍倉(cāng)在山頂豪宅物業(yè)開(kāi)發(fā)上經(jīng)驗(yàn)豐富、戰(zhàn)績(jī)彪炳。Mount Nicholson項(xiàng)目年內(nèi)一個(gè)分層單位以5.33億港元售出；2021年出售的山頂?shù)?7/79號(hào)項(xiàng)目最新一宗成交價(jià)為5.58億港元；種植道11號(hào)項(xiàng)目在3月初租出第一號(hào)洋房，月租金達(dá)135萬(wàn)港元，創(chuàng)下香港豪宅租價(jià)新紀(jì)錄。

囤地收益40倍

年報(bào)表示，在中國(guó)內(nèi)地發(fā)展物業(yè)中，集團(tuán)占55%權(quán)益的靜安壹號(hào)落成是亮點(diǎn)。

據(jù)悉，靜安壹號(hào)是由九龍倉(cāng)集團(tuán)打造，項(xiàng)目由4棟高層住宅和1棟寫字樓組成。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，住宅部分于2018年開(kāi)盤，商業(yè)部分則在2020年正式入市。

有意思的是，靜安壹號(hào)早在1993年就被九龍倉(cāng)集團(tuán)以土地批租的形式收入囊中。

公開(kāi)信息顯示，1993年3月12日，九龍倉(cāng)集團(tuán)與上海靜安區(qū)方面達(dá)成協(xié)議，以土地批租的形式拿下的該地塊。熟地樓面地價(jià)為520美元/平方米，占地2.98萬(wàn)平方米，容積率4.7，使用年限50年。

另?yè)?jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，該項(xiàng)目拿地時(shí)間為1993年，不過(guò)地塊在隨后的10年里均歸政府所有，直到2003年才交由九龍倉(cāng)。

換句話說(shuō)，即使從2003年著手開(kāi)發(fā)，九龍倉(cāng)靜安壹號(hào)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期也耗費(fèi)了約15年時(shí)間。

值得一提的是，按1993年美元兌人民幣1：5.76的平均匯率計(jì)算，該項(xiàng)目的樓板價(jià)約2995元/平方米。而靜安壹號(hào)一期住宅銷售均價(jià)為12.8萬(wàn)/平，二期均價(jià)12.9萬(wàn)/平，翻了超40倍。

也就是說(shuō)，對(duì)于靜安壹號(hào)而言，土地增值所帶來(lái)的收益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的收益。

業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，港資開(kāi)發(fā)商擅長(zhǎng)都通過(guò)土地增值獲利。雖然旗下高端產(chǎn)品需要更多時(shí)間打磨，但“低吸高拋延緩開(kāi)發(fā)”是香港地產(chǎn)商慣用的開(kāi)發(fā)模式，可以使房企利益最大化。

例如，李嘉誠(chéng)的和記黃埔地產(chǎn)公司以21.35億元總價(jià)拿下成都1號(hào)，十六年后賣了78億；長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)于2006年年底拿下上海真如板塊的項(xiàng)目，十三年后才正式對(duì)外出售；新鴻基于2005年拿下上海頂級(jí)豪宅濱江凱旋門項(xiàng)目，六年后推出的項(xiàng)目一期，十五年后推出項(xiàng)目二期，多次陷入“囤地”漩渦。

此外，從拿地到開(kāi)發(fā)，港資開(kāi)發(fā)商雖能以時(shí)間換取利潤(rùn)，卻犧牲了規(guī)模。在克而瑞發(fā)布的2020年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜上，九龍倉(cāng)以212.6億元的操盤金額排名108位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于內(nèi)地的后起之秀。

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