（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“到2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收目標(biāo)破百億?！毖派疃嗄昵岸ㄏ碌哪繕?biāo)終于擦線完成。

3月22日下午，雅生活公告其2020年業(yè)績(jī)，企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入100.26億元，同比大幅增長(zhǎng)95.5%；毛利為人民幣29.73億元，同比增長(zhǎng)57.9%；凈利潤(rùn)為19.73億元，同比增長(zhǎng)52.7%；歸母凈利潤(rùn)17.54億元，同比增長(zhǎng)42.5%。

值得一提的是，在目前國(guó)內(nèi)已知及可以預(yù)見(jiàn)的數(shù)十家大型物業(yè)公司中，營(yíng)收上百億的僅有寥寥4家，其余3家分別是龍頭房企恒大、碧桂園、萬(wàn)科旗下物業(yè)主體，從母公司規(guī)模上來(lái)看，雅生活背后的雅居樂(lè)顯然不具備與之抗衡的實(shí)力。

雅生活能夠與“3巨頭”并列，所依靠的核心手段正式物業(yè)行業(yè)萬(wàn)億藍(lán)海市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中常用的“收并購(gòu)”。

收并購(gòu)拉低利潤(rùn)率

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，雅生活在管面積及合約面積分別達(dá)到3.75億平方米和5.23億平方米，同比分別增長(zhǎng)112.3%及74.9%。

其中，來(lái)自第一大股東雅居樂(lè)集團(tuán)和第二大股東綠地控股的合約面積分別為8210萬(wàn)平方米、5309萬(wàn)平方米，占比僅為25.9%，來(lái)自第三方的合約面積達(dá)3.87億平方米，同比大幅增長(zhǎng)113.2%，占總合約面積的74.1%。

這些增長(zhǎng)，與公司對(duì)中民物業(yè)及其附屬公司60%股權(quán)收購(gòu)有著密切關(guān)系。

2020年，雅生活完成對(duì)中民物業(yè)并表，據(jù)此前的公開(kāi)信息，雅生活從中直接獲取高達(dá)1.59億平方米的在管面積，在規(guī)模上實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)。

而在更早之前，2018年上市之初，雅生活通過(guò)資本運(yùn)作將綠地物業(yè)收入囊中，完成企業(yè)在規(guī)模上的一次大躍升。

并表中民投之后，就在發(fā)布2020業(yè)績(jī)報(bào)告的同一天，雅生活再次宣布收購(gòu)北京慧豐、陜西明堂及大連明日3家環(huán)衛(wèi)服務(wù)企業(yè)若干股權(quán)，交易價(jià)格分別為2.805億元、1.44億元及3億元。

除此之外，雅生活已簽訂一份不具法律約束力的框架協(xié)議擬收購(gòu)安徽宇潤(rùn)51%股權(quán)，及通過(guò)股權(quán)收購(gòu)及認(rèn)購(gòu)增發(fā)股權(quán)方式收購(gòu)中航環(huán)衛(wèi)30%股權(quán)。

“這5家環(huán)衛(wèi)公司會(huì)與控股品牌實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，迅速完成全國(guó)覆蓋，形成新的增長(zhǎng)點(diǎn)?！惫芾韺釉跇I(yè)績(jī)會(huì)上指出。

不過(guò)，大幅收并購(gòu)的同時(shí)，對(duì)企業(yè)盈利能力也勢(shì)必造成影響。

根據(jù)近兩年?duì)I收對(duì)比，雅生活2020年毛利率29.7%，同比下降7個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)率19.7%，同比減少5.5個(gè)百分點(diǎn)。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，事實(shí)上2020年之后，物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)環(huán)境已經(jīng)開(kāi)始變差，標(biāo)的公司質(zhì)量普遍不高，價(jià)格又偏貴，同時(shí)還要謹(jǐn)防法律障礙和法律陷阱等問(wèn)題，很容易拉低企業(yè)整體盈利能力，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中想要獲勝還是要依靠自身基礎(chǔ)服務(wù)能力和運(yùn)營(yíng)能力來(lái)支撐。

不過(guò)，亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，雅生活利潤(rùn)率走低，更大因素不在于原有業(yè)務(wù)變化，而是公建配套、城市服務(wù)這類的增速較快，在收入中的占比提升，就會(huì)對(duì)整體的利潤(rùn)率造成影響。

據(jù)雅生活管理層此前分析，公建在控制成本方面有一定標(biāo)準(zhǔn)，一般凈利潤(rùn)率不會(huì)超過(guò)10%。從這一角度來(lái)看，公建項(xiàng)目整體拉低毛利率實(shí)屬正常。

城市服務(wù)成新增長(zhǎng)點(diǎn)

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，并表中民投物業(yè)不僅將雅生活在管面積和營(yíng)收推上了新的高度，也令企業(yè)在物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理、公共服務(wù)、社區(qū)商業(yè)等業(yè)務(wù)板塊之外，正式戰(zhàn)略布局第五大產(chǎn)業(yè)板塊——城市服務(wù)。

管理層指出，中民投物業(yè)背后服務(wù)大量的公建物業(yè)，讓雅生活快速的從一家以住宅物業(yè)為主的傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)，變成一家非住宅物業(yè)占比更高的多元化物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

截至2020年底，雅生活在管面積中的非住宅類占比從去年的41.4%飆升至59.6%，遠(yuǎn)超住宅類業(yè)態(tài)占比。

其收入結(jié)構(gòu)也因此被改變，去年雅生活來(lái)自非住宅類物業(yè)營(yíng)收達(dá)36.89億元，大漲234.6%，占物業(yè)管理業(yè)務(wù)總收入的56%，上一年這個(gè)數(shù)字還只有38.9%；來(lái)自住宅類物業(yè)營(yíng)收僅27.93億元，占比從在2019年的61.1%下降至44%。

其中，城市服務(wù)在管項(xiàng)目超過(guò)130個(gè)，業(yè)務(wù)覆蓋20省、自治區(qū)、直轄市的53個(gè)城市，合計(jì)在管項(xiàng)目年化合同金額超過(guò)20億元，總合同額超過(guò)130億元。

這在雅生活管理層看來(lái)，為其帶來(lái)了更為廣闊的發(fā)展機(jī)遇。

在年報(bào)中，雅生活董事會(huì)聯(lián)席主席陳卓雄與黃奉潮共同發(fā)布報(bào)告稱，2020年18家物管企業(yè)上市，港股物企市值超過(guò)7000億港元，資本助力下行業(yè)整合、跨界合作涌現(xiàn)。頭部企業(yè)積極延伸產(chǎn)業(yè)鏈挖掘新增長(zhǎng)點(diǎn)，打造差異化優(yōu)勢(shì)，收并購(gòu)市場(chǎng)活躍，并向智能化、科技化方向發(fā)展。

在這樣的背景下，公司全稱由“雅居樂(lè)雅生活服務(wù)股份有限公司”正式更名為“雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司”，以此彰顯其全面向“智慧城市服務(wù)”業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的決心。

此外，日前剛剛公布的5家環(huán)衛(wèi)公司收并購(gòu)，也恰似雅生活進(jìn)軍城市服務(wù)業(yè)務(wù)所吹響的沖鋒號(hào)。

“這5家環(huán)衛(wèi)公司會(huì)與控股品牌實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，迅速完成全國(guó)覆蓋，形成新的增長(zhǎng)點(diǎn)?！睒I(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，雅生活服務(wù)管理層表示。

對(duì)于未來(lái)發(fā)展，雅生活總裁李大龍透露，2020年對(duì)于雅生活服務(wù)來(lái)說(shuō)是第一個(gè)三年規(guī)劃的收官之年。2021年即將開(kāi)啟新的三年戰(zhàn)略規(guī)劃，首先是物業(yè)平臺(tái)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，公司市值要突破千億；同時(shí)，雅生活還要在現(xiàn)有的物業(yè)規(guī)模發(fā)展之上，孵化出另一個(gè)千億估值的創(chuàng)新業(yè)務(wù)平臺(tái)。

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