（文/張玉 編輯/馬媛媛）銷(xiāo)售規(guī)模重回前十，讓綠城中國(guó)2020年的業(yè)績(jī)報(bào)告?zhèn)涫荜P(guān)注。

年報(bào)顯示，2020年綠城中國(guó)取得合同銷(xiāo)售額2892億元，較去年增長(zhǎng)43%；公司實(shí)現(xiàn)收入657.83億元，較2019年增長(zhǎng)6.8%；年內(nèi)利潤(rùn)57.63億元，較2019年增長(zhǎng)46.5%。

值得一提的是，綠城中國(guó)權(quán)益金額占比較低的問(wèn)題也給企業(yè)的高速擴(kuò)張的規(guī)模虛實(shí)打上了一個(gè)問(wèn)號(hào)。截至2020年12月底，綠城中國(guó)權(quán)益總建筑面積及權(quán)益可售面積占比均僅僅超過(guò)50%。

另一方面，將代建業(yè)務(wù)推向資本市場(chǎng)后，綠城旗下綠城管理提交的首份成績(jī)單“喜憂(yōu)參半”。2020年，綠城管理實(shí)現(xiàn)收入18.13億元，較2019年減少了9.1%；凈利潤(rùn)4.12億元，較2019年增長(zhǎng)了11.2%。

隨著越來(lái)越多品牌房企加入代建行業(yè)，綠城管理所面臨的代建市場(chǎng)漸入"紅海"。

小股操盤(pán)拉低權(quán)益占比

2020年，綠城中國(guó)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)可謂亮眼。年內(nèi)，集團(tuán)累計(jì)取得合同銷(xiāo)售面積1385萬(wàn)平方米，總合同銷(xiāo)售金額2892億元，同比增長(zhǎng)43%，全年目標(biāo)達(dá)成率116%。

2020年，綠城集團(tuán)自投項(xiàng)目累計(jì)取得合同銷(xiāo)售面積825萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額2147億元，其中歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額為1194億元。由此計(jì)算，歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額僅占集團(tuán)合同銷(xiāo)售金額的一半。

綠城中國(guó)高速擴(kuò)張的背后，“小股操盤(pán)”、“權(quán)益金額占比低”等問(wèn)題一直存在，這也給企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的虛實(shí)打上了一個(gè)問(wèn)號(hào)。

從新增土儲(chǔ)來(lái)看，2020年，綠城在41座城市新增85個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約2041萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)新增貨值3288億元。其中，歸屬于集團(tuán)的權(quán)益貨值1885億元，占比57.33%。

截至2020年12月31日，綠城集團(tuán)共有土地儲(chǔ)備194個(gè)，總建筑面積約5079萬(wàn)平方米，其中權(quán)益總建筑面積約為2924萬(wàn)平方米，占比57.57%。集團(tuán)總可售面積約為3368萬(wàn)平方米，權(quán)益可售面積約為1922萬(wàn)平方米，占比57.07%。

在中原地產(chǎn)分析師張大偉看來(lái)，綠城這幾年是因?yàn)楣蓹?quán)變動(dòng)的后遺癥，所以出現(xiàn)了權(quán)益占比低的情況。上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，企業(yè)快速擴(kuò)張期通過(guò)小股操盤(pán)的方式某種程度上會(huì)降低自身發(fā)展所面臨的壓力。

事實(shí)上，綠城中國(guó)早已意識(shí)到權(quán)益占比低的問(wèn)題。根據(jù)權(quán)威媒體報(bào)道，在2019年半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠城中國(guó)高管曾表示，公司對(duì)諸多事項(xiàng)的調(diào)整中，其中一個(gè)比較直接的方面體現(xiàn)在權(quán)益占比。“以前綠城很多項(xiàng)目權(quán)益只有40%，但今年新拿地的權(quán)益，約在60%左右。未來(lái)投資除了會(huì)注意降低拿地成本，也將提高項(xiàng)目的權(quán)益占比?！?

同時(shí)值得一提的是，在發(fā)布業(yè)績(jī)的前一天，綠城中國(guó)出現(xiàn)人事變動(dòng)。

3月21日晚間，綠城中國(guó)發(fā)布公告表示，劉文被免去執(zhí)行董事、提名委員會(huì)及薪酬委員會(huì)成員職務(wù)；周連營(yíng)被免去執(zhí)行董事職務(wù)。根據(jù)公告，劉文屬于按照法定退休年齡退休，周連營(yíng)被調(diào)動(dòng)回中交集團(tuán)工作。有意思的是，公告指出，周連營(yíng)曾指出其對(duì)一名董事的意見(jiàn)，而該意見(jiàn)經(jīng)公司審核后，被認(rèn)為與事實(shí)不符。

截至公告發(fā)布日，中交集團(tuán)持有綠城中國(guó)已發(fā)行股本總額25.05%的權(quán)益，為主要股東及單一最大股東。3月22日，綠城中國(guó)火速發(fā)布委任執(zhí)行董事的公告。委任吳文德?lián)螆?zhí)行董事、提名委員會(huì)及薪酬委員會(huì)成員，并任綠城中國(guó)執(zhí)行總裁；委任洪蕾為執(zhí)行董事。觀察者網(wǎng)注意到，綠城中國(guó)新任兩位執(zhí)行董事都有中交系背景。

代建業(yè)務(wù)陷入“紅海膠著”

綠城管理成立于2010年，是綠城中國(guó)的附屬公司，也是綠城品牌和代建管理模式輸出的主體。2020年7月，綠城管理在港交所主板上市，成為中國(guó)代建第一股。

公開(kāi)資料顯示，房地產(chǎn)代建是由擁有土地的委托方發(fā)起訴求，由擁有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)代建方承接，雙方通過(guò)平等協(xié)商建立合作關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種合作開(kāi)發(fā)模式。據(jù)悉，綠城管理早期代建業(yè)務(wù)起步于2005年的政府代建項(xiàng)目，2010年開(kāi)始嘗試商業(yè)代建模式體系化的輸出，2020年公司正式在港交所上市成為中國(guó)代建行業(yè)第一股。

2020年，綠城管理實(shí)現(xiàn)收入18.13億元，較2019年減少了9.1%；凈利潤(rùn)4.12億元，較2019年增長(zhǎng)了11.2%。具體來(lái)看，2020年綠城管理商業(yè)代建共實(shí)現(xiàn)收入13.12億元，占總收入的比重為72.37%；政府代建收入為3.1億元，占比17.1%。

值得一提的是，隨著越來(lái)越多來(lái)自全國(guó)性或區(qū)域性品牌開(kāi)發(fā)商的加入，代建行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，涉及代建業(yè)務(wù)領(lǐng)域的房企近 20 家，其中以政府代建為主的約1/3比重（政府代建為主的房企一般為國(guó)企），2/3主要為商業(yè)代建。此外，參與競(jìng)爭(zhēng)的房企一般為全國(guó)性、區(qū)域性知名品牌開(kāi)發(fā)商。

比如，2014年萬(wàn)科提出“小股操盤(pán)”嘗試股權(quán)式代建，未來(lái)致力于代建與金融化的融合發(fā)展模式；2015年底開(kāi)始建業(yè)地產(chǎn)介入代建行業(yè)，發(fā)展迅速，作為公司利潤(rùn)補(bǔ)充的核心拓展業(yè)務(wù)；2010年濱江集團(tuán)正式介入商業(yè)代建，2014年正式將代建業(yè)務(wù)提升至戰(zhàn)略模塊；2016年提出公司未來(lái)自有、合作、代建三種業(yè)務(wù)比重 4:4:2。

同時(shí)，一個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)是，當(dāng)前代建行業(yè)滲透率仍較低。天風(fēng)證券研究報(bào)告指出，截止 2019年末，代建行業(yè)滲透率為3.9%，2020年預(yù)期滲透率將提升至4.7%。

根據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道，在3月22日召開(kāi)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，在被問(wèn)到持續(xù)增持公司股票時(shí)，綠城管理CEO李軍表示，“綠城管理是房地產(chǎn)輕資產(chǎn)領(lǐng)域的稀缺標(biāo)的，我在綠城賺到的每一分錢(qián)，都會(huì)買(mǎi)成9979.HK的股票”。李軍表示，代建模式的價(jià)值還沒(méi)有被市場(chǎng)充分理解，綠城管理是房地產(chǎn)輕資產(chǎn)領(lǐng)域的稀缺標(biāo)的，所以當(dāng)下任何價(jià)位買(mǎi)入都是合適的。

盧文曦直言，開(kāi)發(fā)商的本質(zhì)還是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，代建業(yè)務(wù)也僅僅是在某些特定的環(huán)境下，應(yīng)急或者臨時(shí)性的做法，不能超過(guò)主營(yíng)業(yè)務(wù)的份額，“只能當(dāng)零食吃，不能當(dāng)米飯吃?！?

本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。