（文/張玉 編輯/馬媛媛）2019年，張炳南加盟保利置業(yè)（00119.HK），獲委任為公司執(zhí)行董事及董事會(huì)主席。同時(shí)職位發(fā)生變動(dòng)的還有王健，后者被委任為公司執(zhí)行董事、董事總經(jīng)理及風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)成員。

“履新”兩年后，在保利置業(yè)2020年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，張炳南喊話：“公司已經(jīng)制定了在未來五年再造一個(gè)保利置業(yè)的‘十四五’奮斗目標(biāo)”。

2020年，保利置業(yè)收入312.8億港元，較2019年下滑了21.69%；歸屬于公司控股股東的凈利潤(rùn)為18.8億港元，較2019年下滑50.95%。

發(fā)布會(huì)上，張炳南介紹，近兩年保利置業(yè)對(duì)新拓展項(xiàng)目都制定了嚴(yán)格的開發(fā)周期標(biāo)準(zhǔn)，并且每年不斷地提速，2019年的拓展項(xiàng)目從獲取到開工平均用時(shí)6.7個(gè)月，2020年上半年將用時(shí)縮短到4.3個(gè)月。

2021年，保利置業(yè)制定了620億元的合約銷售目標(biāo)，同比增速接近20%。

業(yè)績(jī)“劃水”

2020年，保利置業(yè)合約銷售金額達(dá)到521億元，同比增長(zhǎng)21%，達(dá)成全年銷售目標(biāo)。

不過銷售額的大幅增長(zhǎng)并未給公司業(yè)績(jī)帶來起色。年內(nèi)，集團(tuán)收入為312.81港元，較2019年下降了21.7%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為18.8億港元，較2019年的38.33億港元減少了51%。每股基本及攤薄后盈利分別為51.35港仙和51.3港仙，分別同比下滑50.9%和50.8%。

對(duì)于2020年利潤(rùn)的減少，保利置業(yè)方面表示，主要由于結(jié)轉(zhuǎn)收入減少。2020年，保利置業(yè)銷售均價(jià)為1.84萬元/平方米，較2019年微增1%。

同策研究院資深分析師肖云祥向觀察者網(wǎng)表示，銷售金額對(duì)當(dāng)期營(yíng)收影響不大，當(dāng)期的營(yíng)收主要和過去1~2年的銷售結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)。

2020年，保利置業(yè)共有70個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)金額約為人民幣254億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積約181.6萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)均價(jià)約為13978元/平方米。其中，普通住宅占80%，別墅占5%，商鋪占8%，寫字樓占2%，車位占5%。

保利置業(yè)2019年年度報(bào)告顯示，集團(tuán)共有50個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)金額約為人民幣335億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積203.4萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)均價(jià)為16474元/平方米。其中，普通住宅占85%，別墅占3%，商鋪占6%，寫字樓占1%，車位占4%。

此外，公司出售附屬公司虧損2.77億港元，公司2020年融資成本為18.57億港元，2019年同期則為14.74億港元。

觀察者網(wǎng)注意到，保利置業(yè)擁有多個(gè)位于一線城市和二線省會(huì)城市的投資物業(yè)及酒店，其中投資物業(yè)總建筑面積約72萬平方米，資產(chǎn)值約107億港元。2020年，由于疫情影響，保利置業(yè)旗下酒店業(yè)務(wù)受到較大影響，辦公樓和商場(chǎng)出租率同比呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

具體來看，2020年北京保利大廈酒店的平均出租率僅為29%，2019年其出租率則為78%，下滑幅度為49%；上海嘉定凱悅酒店的平均出租率為47%，去年同期為63%；武漢保利大酒店平均出租率由2019年的73%下滑至2020年的35%，三家酒店2020年平均出租率均未超過50%。

估值低迷

年報(bào)發(fā)布之后，保利置業(yè)股價(jià)跌勢(shì)延續(xù)，截至當(dāng)日收盤，跌幅達(dá)4.26%，報(bào)2.25港元/股。截至2021年3月30日，保利置業(yè)總市值為84.22億港元。

王健在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上坦言，公司現(xiàn)在的股價(jià)確實(shí)估值比較低，相信隨著公司銷售提升，以及運(yùn)營(yíng)效率向行業(yè)最優(yōu)秀的企業(yè)看齊，公司估值水平可以得到改善，市場(chǎng)也會(huì)對(duì)保利置業(yè)有更好的發(fā)現(xiàn)。

事實(shí)上，對(duì)于利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間要求，與保利置業(yè)當(dāng)前的資金情況以及對(duì)于現(xiàn)金流的要求不無關(guān)系。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，保利置業(yè)負(fù)債總值為1663.26億港元，2019年同期為1243.66億港元，增長(zhǎng)幅度為33.74%。

截至2020年12月31日，保利置業(yè)尚未償還的銀行及其他貸款（包括應(yīng)付票據(jù)）為865.92億港元。其中，需要在一年內(nèi)償還的為281.07億港元，占比32%。

對(duì)于負(fù)債水平，管理層表示：“希望今年力爭(zhēng)把凈負(fù)債率降到100%以下，資產(chǎn)負(fù)債率降到50%，中長(zhǎng)期的目標(biāo)還是70%?！?

三道紅線的政策高壓之下，保利置業(yè)也通過出售資產(chǎn)回籠資金。2020年11月，保利置業(yè)以7億元出售武漢保利文化廣場(chǎng)部分物業(yè)。據(jù)悉，該項(xiàng)目在造型上頗有特色，建筑40層主樓與19層配樓形成空中連體，構(gòu)成正對(duì)洪山廣場(chǎng)的“巨型門”。

王健稱，要用盡快的時(shí)間實(shí)現(xiàn)公司的利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)，來實(shí)現(xiàn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)標(biāo)。為了應(yīng)對(duì)規(guī)模高速擴(kuò)張所面臨的資金問題，張炳南表示，為項(xiàng)目制定更具挑戰(zhàn)性的工程節(jié)點(diǎn)和開發(fā)周期是整個(gè)保利置業(yè)提速的第一步，先是有質(zhì)量的銷售和回籠，提升現(xiàn)金的使用效率才是提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的核心。

同時(shí)值得一提的是，今年3月17日，在上海保利廣場(chǎng)，張炳南攜手保利置業(yè)總經(jīng)理王健會(huì)見了中融國(guó)際信托有限公司董事長(zhǎng)劉洋一行。

“公司的董事會(huì)都是要平衡公司業(yè)務(wù)發(fā)展的資金需求和給予股東的現(xiàn)金回報(bào)來提出給股東會(huì)回購(gòu)或派息的建議?！蓖踅”硎?，從去年到現(xiàn)在，一系列從融資到土地方面的監(jiān)管新政，也都對(duì)開發(fā)商的現(xiàn)金流管理提出了更高的要求，“我們也明白投資者對(duì)于股價(jià)的訴求，如果業(yè)務(wù)和市場(chǎng)環(huán)境在合適的時(shí)候，公司都會(huì)考慮這些措施來平衡業(yè)務(wù)的發(fā)展和股東的回報(bào)”。

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