（文/張志峰 編輯/馬媛媛）上一次房企對標(biāo)學(xué)習(xí)同行，目標(biāo)還是全行業(yè)的“老大哥”萬科，但自王石隱退之后，行業(yè)進(jìn)入快速增長時(shí)代，各家除了偶有合作，基本上開始各玩各的。

隨著近年來行業(yè)進(jìn)入存量房時(shí)代，調(diào)控、融資渠道逐漸收緊，房地產(chǎn)界合作之風(fēng)大起。

在這樣的背景下，房企對標(biāo)學(xué)習(xí)同行的風(fēng)氣也再度興起，這次是世茂。

3月30日，世茂集團(tuán)發(fā)布2020年度成績單，或許可以從財(cái)報(bào)中一窺這家房企“被對標(biāo)”的理由，不是情懷，也不是速度，而是“穩(wěn)”。

銷售、營收、利潤全面增長

在銷售數(shù)據(jù)上，2020年世茂實(shí)現(xiàn)合約銷售額3003億元，同比增長15.5%，在克而瑞銷售排行榜中位列第8位，且增速領(lǐng)先于眾多頭部房企。

在盈利方面，世茂去年?duì)I業(yè)額1353.5億元，同比增長21.4%；毛利潤396.7億元，同比增長16.2%；核心利潤191.4億元，同比上升24.9%；股東應(yīng)占核心利潤152.2億元（包含物業(yè)股權(quán)處置收益），同比大幅上升45.2%。

不僅營收、利潤等核心數(shù)據(jù)同步大漲，還完美避開了當(dāng)前由于合作模式而普遍存在的增收不增利問題。年報(bào)顯示，去年世茂集團(tuán)毛利率達(dá)29.3%，凈利率達(dá)14.4%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

業(yè)績會上，世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績總結(jié)稱：“2020年，是疫情沖擊下充滿挑戰(zhàn)的‘考驗(yàn)之年’，世茂積極思變，穩(wěn)財(cái)務(wù)、擴(kuò)土儲、調(diào)結(jié)構(gòu)，順利完成銷售目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)‘利潤之戰(zhàn)’的穩(wěn)步告捷。”

因此，三千億之后，世茂不再刻意追求業(yè)績的絕對增幅數(shù)字，更強(qiáng)調(diào)權(quán)益后的利潤增長。

許世壇表示，基于目前行業(yè)不管投資端、融資端還是銷售端都受到一定調(diào)控的影響下，今年世茂集團(tuán)銷售增幅10%以上。同時(shí)，得益于非開發(fā)銷售增速在70%以上，整體利潤增速會超過銷售增速。

他指出，10%以上的增幅設(shè)定是理性的，有別于前幾年過高的增速，這是“一個(gè)穩(wěn)健、合理的位置”。

“拿高價(jià)地是不可能的”

在土儲方面，世茂也表現(xiàn)得游刃有余。

2020全年，世茂新增土地100個(gè)，土地總價(jià)約908億元，計(jì)容建筑面積達(dá)到1535萬平方米，土地單價(jià)約5916元/平方米，貨值達(dá)2860億元，其中一二線城市貨值占比達(dá)到60%。

值得一提的是，僅去年上半年，世茂新增土儲就達(dá)到1232萬平方米，占全年新增土儲80%。換而言之，“三道紅線”出臺后，世茂拿地節(jié)奏就大幅放緩，下半年任務(wù)重心放在了抓回款和去化，改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，并完成世茂服務(wù)赴港上市。

截至2020年末，世茂集團(tuán)擁有434個(gè)項(xiàng)目，分布于全國100個(gè)核心城市，累計(jì)土儲8175萬平方米，總土儲貨值達(dá)到1.38萬億，90%集中在一二線及強(qiáng)三四線城市，其中大灣區(qū)和長三角的貨值分別為3950億及3450億元。

據(jù)管理層透露，企業(yè)2021年可售資源約5550億元。也就是說，要完成年度3300億元銷售目標(biāo)，世茂去化率只需要達(dá)到60%。

而在全國22城出臺“雙集中”供地政策背景下，許世壇認(rèn)為，今年一季度的土地市場依然競爭較為激烈，市場需要冷靜。對于未來的土地市場，世茂會積極參與拍地，但不是拍地王，“拿高價(jià)地是不可能的”，未來會繼續(xù)加大TOD項(xiàng)目拓展方式，而大灣區(qū)最主要拿地方式是城市更新。

他表示，期待地價(jià)回歸理性，現(xiàn)在的熱門區(qū)域，有些土地的成交價(jià)產(chǎn)生的利潤是負(fù)的，甚至是-20%、-30%。許世壇預(yù)計(jì)，2020年的國內(nèi)新建商品房17萬億元的銷售額是頂峰，未來5到10年，銷售總額仍會在15萬億元至17萬億元之間，但銷售面積會出現(xiàn)很大下降，降幅會至30%-40%。

“三道紅線”轉(zhuǎn)綠

今年的年報(bào)季，“三道紅線”成為所有房企都繞不開的話題。

難能可貴的是，在保持了高增長和高土儲的同時(shí)，世茂成功由“黃檔”轉(zhuǎn)“綠檔”，三項(xiàng)關(guān)鍵性指標(biāo)均控制在安全線以內(nèi)，尤其是凈負(fù)債率，已連續(xù)9年維持在60%以下，截至2020年末下降至50.3%，剔除預(yù)收賬款之外的資產(chǎn)負(fù)債率為68.1%，剔除預(yù)售監(jiān)管資金之外的現(xiàn)金短債比為1.16倍。

世茂公司管理層直言，“三道紅線”指標(biāo)已成為集團(tuán)財(cái)務(wù)內(nèi)部的重要管理指標(biāo)。

“即使沒有國家調(diào)控政策，公司近年來也一直主動地控制負(fù)債規(guī)模?！?世茂集團(tuán)執(zhí)行董事、財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人湯沸表示，2021年集團(tuán)仍然會通過幾方面進(jìn)一步加強(qiáng)管控，包括提升集團(tuán)的銷售去化力度，確保按揭回款，促進(jìn)資金回籠，合理的鋪排投資計(jì)劃和預(yù)算，達(dá)成經(jīng)營性的現(xiàn)金流為正。

數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)世茂實(shí)現(xiàn)回款2252億元，同比上升15.5%，與銷售增速同步；現(xiàn)金及銀行存款684.7億元，同比上升14.8%。

得益于此，境內(nèi)外各大機(jī)構(gòu)對于世茂的評級也冠絕地產(chǎn)圈。國際評級機(jī)構(gòu)中，除惠譽(yù)維持“BBB-穩(wěn)定”投資級評級外，穆迪、標(biāo)普分別上調(diào)世茂評級“Ba1正面”、“BB+正面”。

2021非房地產(chǎn)開發(fā)收入150億

有人說，每一家企業(yè)做大之后都有一個(gè)成為“航空母艦”的夢想。

誠然如此，許世壇在業(yè)績會上指出，2021年，世茂邁入第五年高質(zhì)量增長，將進(jìn)一步提升資金管控力，強(qiáng)化運(yùn)營力，夯實(shí)產(chǎn)品品牌力，統(tǒng)籌推進(jìn)“大飛機(jī)戰(zhàn)略”，實(shí)現(xiàn)城市賦能的全面升級和長期價(jià)值的穩(wěn)健兌現(xiàn)。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，2020年上半年世茂由原來“世茂房地產(chǎn)控股有限公司”更名為“世茂集團(tuán)控股有限公司”，同時(shí)正式啟動“大飛機(jī)戰(zhàn)略”，即以房地產(chǎn)開發(fā)為核心主體，以商業(yè)運(yùn)營、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理及金融為雙翼；以高科技、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文化等投資為平衡發(fā)展關(guān)鍵尾翼。

比起房地產(chǎn)開發(fā)“按部就班”的發(fā)展路徑，世茂在酒店、商業(yè)輕資產(chǎn)的動作也不小。

財(cái)報(bào)顯示，世茂集團(tuán)2020年非房開業(yè)務(wù)收入為86.3億元，同比增長33%，占2020年世茂總收入的6.8%，其中酒店實(shí)現(xiàn)收入16.4億元，商娛實(shí)現(xiàn)收入19.6億元，服務(wù)收入50.3億元。

酒店業(yè)務(wù)方面，截至2020年底世茂擁有27家（含籌建）國際品牌酒店，121家（含籌建及輸出管理）自主品牌酒店，當(dāng)中已開業(yè)的自持酒店有24家，擁有客房數(shù)量逾7600間。

2021年，長沙世茂希爾頓酒店及長春蓮花山茂御酒店也將陸續(xù)開業(yè)，預(yù)計(jì)酒店業(yè)務(wù)收入將會持續(xù)穩(wěn)步提升。而2022年及以后，世茂還將重點(diǎn)籌開的項(xiàng)目包括上海佘山御榕酒店和世茂港珠澳口岸城。

商娛布局上，世茂目前已進(jìn)駐30多個(gè)城市，擁有60多個(gè)（含籌建）商業(yè)及主題娛樂項(xiàng)目。年內(nèi)，部分項(xiàng)目整體出租率高達(dá)95%。

2021年，世茂集團(tuán)預(yù)計(jì)非房開業(yè)務(wù)的發(fā)展目標(biāo)為收入超過150億，增幅約74%。管理層稱，非房開業(yè)務(wù)未來占集團(tuán)的比重會越來越大，希望非房收入的占比在今年可以做到接近10%，未來還有可能占總收入15%甚至20%，利潤可觀。

隨著成都世茂廣場、杭州世茂大廈、長沙世茂希爾頓酒店、世茂長春蓮花山茂御酒店等重點(diǎn)商業(yè)、酒店項(xiàng)目的接連入市，企業(yè)各個(gè)板塊“合則協(xié)同、分則能戰(zhàn)”。屆時(shí)，或許許世壇設(shè)想中的“大飛機(jī)”將飛得更高。

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