（文/張玉 編輯/馬媛媛）房企分拆物業(yè)公司上市的步伐正在加快。日前，中南服務(wù)商業(yè)有限公司（以下簡稱“中南服務(wù)”）向港交所遞交了招股書。

截至2020年12月31日，中南服務(wù)合計(jì)擁有173個(gè)在管項(xiàng)目，在管總建筑面積為3690萬平方米，覆蓋中國15個(gè)省、市、自治區(qū)的53個(gè)城市。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年，以在管面積計(jì)，中南服務(wù)擁有中國整體物業(yè)管理市場約0.1%的市場份額。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，中南服務(wù)的控股股東為中南創(chuàng)始人陳錦石之女陳昱含及其家族信托，合計(jì)持有87.2%的股份。報(bào)告期內(nèi)，中南服務(wù)超過90%的收入來自中南集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)。

值得一提的是，2020年下半年房企拆分物管企業(yè)上市扎堆，但一方面由于融資額度不斷走高，引發(fā)投資者對行業(yè)估值過高的擔(dān)憂；另一方面則是物業(yè)企業(yè)估值定位和實(shí)際情況出現(xiàn)偏差，新股發(fā)行都希望有一個(gè)高估值，從而導(dǎo)致頻頻破發(fā)。

超九成收入來自關(guān)聯(lián)方

據(jù)悉，中南服務(wù)主要透過三條業(yè)務(wù)線提供多元化服務(wù)，即物業(yè)管理業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。公司在管物業(yè)組合包括住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)。其中非住宅物業(yè)主要包括購物中心、工業(yè)園區(qū)、辦公大樓、游樂園及公共物業(yè)。

從總收入來看，2018~2020年，中南服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5.51億元、6.82億元及8.63億元；毛利9050.7萬元、1.27億元及1.98億元；凈利潤1794.6萬元、2705.4萬元及6674.6萬元。2018~2020年，中南服務(wù)總資產(chǎn)回報(bào)率分別為2.7%、4.4%及9.9%，呈逐漸上升趨勢。公司權(quán)益回報(bào)率分別為44.6%、43.1%及60.9%。

值得一提的是，中南服務(wù)大部分物業(yè)管理收入來自中南集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)。2018~2020年，來自后者的收入分別占中南服務(wù)收入的98.9%、97.9%及92.7%。中南服務(wù)方面坦陳，“我們在管建筑面積增長與中南集團(tuán)同期完成并交付的建筑面積大致一致?！?

不容忽視的是，外拓能力是影響企業(yè)估值的一個(gè)重要因素?？硕鸱治鲋赋?，物管企業(yè)之所以出現(xiàn)估值分化也與物業(yè)板塊固有的特點(diǎn)有關(guān)。一方面，不少企業(yè)過于依賴地產(chǎn)母公司，缺乏核心競爭力，同質(zhì)化程度較高。另一方面，尤其是對于一些中小房企拆分的“蚊型”物管公司，母公司輸出有限。因此第三方拓展能力仍舊是重要的衡量因素。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，中南服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)毛利增長率為61.1%，在香港上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中位列第七名，排在融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)、合景悠活、時(shí)代鄰里、永升生活服務(wù)和弘陽服務(wù)之后。

其中，融創(chuàng)服務(wù)的毛利增長率為179.1%，恒大物業(yè)的毛利增長率也超過160%。排在第六位的弘陽服務(wù)的毛利同比增長率為68.2%，較中南服務(wù)高出7個(gè)百分點(diǎn)。

二代接棒“練兵”

伴隨著中南服務(wù)招股書的提交，地產(chǎn)二代陳昱含也作為中南服務(wù)執(zhí)行董事、董事會主席正式走到臺前。

   據(jù)悉，中南服務(wù)的歷史要追溯到2005年。彼時(shí)，陳昱含的父親陳錦石控制的中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司（現(xiàn)稱“中南城市建設(shè)”）及南通中南新世界中心開發(fā)有限公司在中國成立中南物業(yè)服務(wù)，并開始向中南集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

現(xiàn)年35歲的陳昱含，于2008年8月獲得澳大利亞悉尼科技大學(xué)工商管理學(xué)士學(xué)位。2015年1月獲得復(fù)旦大學(xué)行政工商管理碩士學(xué)位。

2008年大學(xué)畢業(yè)后，陳昱含就加入由其父親陳錦石控制的中南建設(shè)，并曾擔(dān)任董事長秘書、董事長辦公室主任及董事長助理等多個(gè)職位?，F(xiàn)為中南建設(shè)董事、副總經(jīng)理及戰(zhàn)略委員會成員，同時(shí)也擔(dān)任中南控股董事會主席。

2016年7月，陳昱含加入中南服務(wù)，并自此參與集團(tuán)的管理及業(yè)務(wù)營運(yùn)。2019年11月，作為陳錦石家族繼承計(jì)劃的一部分，陳昱含收購中南服務(wù)全部權(quán)益。2021年1月，陳昱含成為中南物業(yè)服務(wù)的登記股東。2021年3月15日被調(diào)任為執(zhí)行董事，并獲委任為董事會主席。主要負(fù)責(zé)集團(tuán)的整體管理及策略規(guī)劃。

同時(shí)值得一提的是，克而瑞研究指出，“三道紅線”下，分拆物業(yè)也成為房企改善財(cái)務(wù)的辦法之一，通過股權(quán)融資的方式，有助于降低企業(yè)的負(fù)債水平，因此不少房企將物業(yè)管理分拆視為一種去杠桿、加權(quán)益的手段。

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