（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2020年的房企年報季上，“三道紅線”和“降費增利”成為所有玩家共同關(guān)注的重點。這一點，在融信業(yè)績會上表現(xiàn)得尤為明顯。

3月31日下午，融信中國2020全年業(yè)績。

一方面，在全行業(yè)普遍“降杠桿”的大趨勢下，公司財務(wù)穩(wěn)健程度表現(xiàn)亮眼。尤其是監(jiān)管部門設(shè)置的“三道紅線”核心財務(wù)數(shù)據(jù)——凈負(fù)債率83%，扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比1.08，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率69.9%，均達(dá)到監(jiān)管要求水準(zhǔn)，這在規(guī)模增長較快的各個中型房企中，實屬罕見。

要知道，即便素來在業(yè)內(nèi)以穩(wěn)健著稱的“老大哥”萬科，至2020年末仍有一條紅線未達(dá)標(biāo)。

另一方面，在經(jīng)營業(yè)績上，2020年公司實現(xiàn)合約銷售1552億元，營業(yè)收入483.02億元，毛利潤53.12億元，毛利率僅11%，在行業(yè)中處于中等偏下水平。

值得注意的是，在毛利率本就不高的前提下，企業(yè)通過多維手段加強(qiáng)管理能力，將營銷費用和管理費用壓縮到了極致，最終實現(xiàn)凈利潤34.95億元，凈利率尚能達(dá)到7.24%。

而如何提升管理能力，壓縮成本、降低兩費也是如今各大房企爭相討論的熱門話題之一。

因此，財務(wù)穩(wěn)健與盈利能力下降兩個矛盾點，也成為融信業(yè)績會上討論的焦點。

4月1日，融信中國股價先揚(yáng)后抑，最終報收5.35港元，微降0.37%。

全線轉(zhuǎn)綠，新增融資成本5.3%

事實上，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)就已經(jīng)在中央號召之下開始緩緩“降杠桿”。

不過，剛剛經(jīng)歷過爆炸式增長的房企們在沒有真正被掐中命脈之前，顯然參與度并不積極，直到去年下半年“三道紅線”驟然降臨，以三項關(guān)鍵性債務(wù)指標(biāo)將房企劃分為“紅、橙、黃、綠四檔”管理，不達(dá)標(biāo)的企業(yè)將直接收到融資方面“制裁”，才令大家切實感受到了危機(jī)降臨。

不過，短短2個多月時間內(nèi)完成任務(wù)不是一件容易的事。就目前而言，定檔綠線的多為世茂、龍湖等本身對規(guī)模增長需求不大，且素來財務(wù)較為穩(wěn)健的頭部企業(yè)，絕大多數(shù)全線轉(zhuǎn)綠仍需要未來1～2年時間。

因此，融信三道紅線全部轉(zhuǎn)綠出人意料。

要知道，在過去幾年中，融信一度是以“跨越式”高增速的“激進(jìn)派”房企出現(xiàn)在人們視線中?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2014年企業(yè)合約銷售額僅有167億元，排在44位；至2018年這一數(shù)字已經(jīng)達(dá)到1219億元，排名躍居第25位，復(fù)合增長率達(dá)到64%。

直到2019年，在規(guī)模步入千億之后，融信才開始大幅放緩擴(kuò)張速度，將主要精力轉(zhuǎn)向降低負(fù)債和增加現(xiàn)金流之上，企業(yè)凈負(fù)債率也是在這一年首次下降至100%以內(nèi)。

管理層認(rèn)為，“三道紅線”更多考驗的是房企的現(xiàn)金流與融資能力，邁入“綠檔”之后，融信本身在融資空間上便擁有了一定的優(yōu)勢，加上對內(nèi)生潛力的不斷挖掘，以及持續(xù)深耕與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品帶來的利潤空間，將更有益于公司未來長遠(yuǎn)發(fā)展。

值得一提的是，持續(xù)改善的財務(wù)指標(biāo)，使融信越來越多地受到資本市場認(rèn)可。2020年，公司于去年先后獲納入恒生大中型股價值偏向指數(shù)及恒生大中型股（可投資）指數(shù)，境內(nèi)外信用評級也繼續(xù)保持高水平。公司平均融資成本降至6.55%，2020年新增融資平均利率為5.3%。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，杠桿的運(yùn)用從來都不是越高越好，也非越低越好，而是隨著市場環(huán)境始終在變化。融信過去在樓市大爆炸的年代用高杠桿發(fā)展，2019年前后又果斷降杠桿力?，F(xiàn)金流，對市場節(jié)奏和融資環(huán)境地把控十分到位。

“極致深耕”挖掘長期盈利空間

無論如何，降杠桿不能成為毛利率下降的主要原因。

融信執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官張立新在業(yè)績會上表示，主要原因是今年營收中38%來自上海和杭州，在上市之時面臨嚴(yán)格限價，產(chǎn)品去化非?？?，但是價格都沒有達(dá)到預(yù)期。還有一部分是來自于收并購，綜合起來占總營收的50%左右，拉低了整體毛利率，明年開始逐步回升至行業(yè)平均水平的狀態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，公司新增土地項目50個，新增權(quán)益土地儲備約402萬平方米，其中一二線城市權(quán)益拿地金額占比達(dá)88%。公司拿地也向長期聚焦深耕的優(yōu)勢地區(qū)傾斜，長三角與海西地區(qū)權(quán)益拿地金額占比分別為77%與14%。

截至2020年末，融信在全國共計擁有247個項目，覆蓋全國52座城市，總土儲面積約2871萬平方米，其中約82%位于一二線城市核心地段。

對于2021年初的“集中供地”政策，歐宗洪認(rèn)為，集中供地勢必會提高房地產(chǎn)集中度，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力會比較高。融信項目大都集中于長三角，所以在銷售回款上會更快。并且三條紅線均達(dá)標(biāo)，財務(wù)杠桿和財務(wù)結(jié)構(gòu)也比較健康，因此未來投資靈活性上會比較好。

同策研究院資深分析師肖云祥向觀察者網(wǎng)表示，目前一二線熱點城市作為調(diào)控重點，加之囤地捂盤等操作也被禁止，限價政策之下利潤率下滑是意料之中的事情。但之所以各大房企還是要爭相“深耕一二線城市”，根本原因還是這些城市利于去化、便于高周轉(zhuǎn)，也就不存在庫存壓力，對企業(yè)快速回籠資金、降杠桿意義重大。

此外值得關(guān)注的是，在行業(yè)發(fā)展的新起點上，各大房企除了更加注重存量運(yùn)營、不斷挖掘管理紅利外，也更加注重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)，而ESG作為國內(nèi)外投資者關(guān)注的熱門領(lǐng)域，自然引起了越來越多房企的重視，融信也不例外。

管理層表示，近年來公司通過在綠色建筑、城市更新、公益活動、員工關(guān)懷等多方面的活躍表現(xiàn)，持續(xù)從環(huán)境、社會、管治三大維度踐行社會責(zé)任，提升自身可持續(xù)發(fā)展能力。

據(jù)了解，2021年初，位于上海閔行區(qū)的融信旭輝世紀(jì)古美項目，剛剛通過了上海市住建委超低能耗方案評審，成為上海市首個超低能耗住宅項目。

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