（文/張玉 編輯/馬媛媛）“利潤(rùn)率低不可怕，可怕的是產(chǎn)生虧損?！?月15日下午，在2020年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行董事長(zhǎng)、總裁朱榮斌如是說(shuō)。

今日下午，陽(yáng)光城（000671.SZ）舉行了2020年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。2020年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入821.71億元，比2019年增長(zhǎng)了34.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為52.2億元，較上年同比增長(zhǎng)29.85%。

與業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)相對(duì)，公司2020年毛利率18.88%，比上年同期下滑了6.66%。

2020年，陽(yáng)光城將自己的銷售目標(biāo)設(shè)定在2200億元，嚴(yán)格遵守“三收三支”，以銷定投，銷多少，補(bǔ)多少；2021年保持在黃檔，向綠檔靠近。與此同時(shí)，公司正式開(kāi)啟兩個(gè)五年計(jì)劃。

低毛利率難題

行業(yè)下行趨勢(shì)之下，陽(yáng)光城的毛利表現(xiàn)并不樂(lè)觀。Wind數(shù)據(jù)，2017~2020年，陽(yáng)光城的銷售毛利率為18.73%、20.48%、21.55%及16.28%；同行業(yè)可比公司的中位值為27.47%、32.31%、27.95%及21.89%。

與毛利率同樣處于低位的還有利潤(rùn)率。Wind數(shù)據(jù)顯示，2017~2020年，陽(yáng)光城營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率分別為11.8%、13.3%、12.19%及9.6%。同行業(yè)可比公司的中位值分別為19.6%、22.54%、20.71%及16.05%。

陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行董事長(zhǎng)、總裁朱榮斌坦言，這幾年因?yàn)橄迌r(jià)、調(diào)控的原因，行業(yè)利潤(rùn)率確實(shí)在下降，“因?yàn)槲覀冞^(guò)去利潤(rùn)率也不高，目前還是處在平穩(wěn)的情況下?！敝鞓s斌坦言，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了高紅利的時(shí)代。適應(yīng)了調(diào)控之后，利潤(rùn)率再下降一段時(shí)間還會(huì)維持穩(wěn)定狀態(tài)。

那么，在利潤(rùn)率不高的情況下該如何提高利潤(rùn)總額？朱榮斌表示，擴(kuò)大利潤(rùn)規(guī)模的背后，重要的是確保利潤(rùn)安全的實(shí)現(xiàn)?！袄麧?rùn)率低不可怕，可怕的是產(chǎn)生虧損?！?

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，毛利率的下滑主要受兩個(gè)因素影響，拿地成本和銷售價(jià)格，陽(yáng)光城2020年的拿地成本增長(zhǎng)較快，一方面是推動(dòng)了土儲(chǔ)量有效提升，保障后續(xù)的開(kāi)發(fā)規(guī)模，另一方面不可避免也提升了拿地相應(yīng)溢價(jià)水平，由此帶來(lái)土地成本占售價(jià)的比重有所提升。另外，近幾年不少城市的新房限價(jià)也對(duì)銷售價(jià)格形成一定影響，但土地成本上升的占比更大。

一位房地產(chǎn)行業(yè)大型智庫(kù)機(jī)構(gòu)首席研究員向觀察者網(wǎng)表示，實(shí)際上整個(gè)行業(yè)的毛利率都是在一個(gè)下行的過(guò)程中，只不過(guò)有些企業(yè)可能降的稍微快一些，有些企業(yè)降的慢一些。因?yàn)樽罱鼛啄晖恋卣信膾斓闹贫葲](méi)有變，但是現(xiàn)在房企被限制住了。另一方面，從企業(yè)快周轉(zhuǎn)的角度來(lái)看，企業(yè)業(yè)績(jī)從預(yù)售轉(zhuǎn)到表內(nèi)會(huì)更快一些。陽(yáng)光城的業(yè)績(jī)也有這方面的體現(xiàn)。

資產(chǎn)減值近15億元

為保證持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展，陽(yáng)光城自2017年起便開(kāi)始了控負(fù)債、調(diào)結(jié)構(gòu)的財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)化之路。

2020年，陽(yáng)光城凈負(fù)債率降至94.90%，現(xiàn)金短債比為1.53，成功實(shí)現(xiàn)“三道紅線”由橙檔降至黃檔。

朱榮斌坦言，未來(lái)可能會(huì)長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)保持在黃檔，爭(zhēng)取第一個(gè)五年實(shí)現(xiàn)三道紅線全面達(dá)標(biāo)“這個(gè)指標(biāo)確實(shí)難度有點(diǎn)大”。

房地產(chǎn)銀行貸款新規(guī)之下，房企融資及現(xiàn)金流面臨新一輪的考驗(yàn)。陽(yáng)光城財(cái)務(wù)總監(jiān)陳霓坦言，確實(shí)感受到到金融端，不管是流速還是額度上都有收緊。不過(guò)，金融端會(huì)更偏重緊密合作客戶。在這方面，“反而能感受到跟公司的緊密度增強(qiáng)了”。

在投資方面，陳霓透露，會(huì)更更傾向于流速更快的城市，會(huì)讓利一部分給到客戶端，加速回流，增強(qiáng)金融端的安全。“壓力是有的，但還在正常的范圍內(nèi)?！?

談及集中供地政策下未來(lái)的土儲(chǔ)計(jì)劃，朱榮斌坦言，增加有序土地供應(yīng)是一次新的考驗(yàn)?！瓣?yáng)光城財(cái)務(wù)實(shí)力不是很強(qiáng)，按照自己的研判集中有限的資源，在感興趣的城市重點(diǎn)進(jìn)行集中布局應(yīng)該是好事情。每一次土地競(jìng)爭(zhēng)的成都都非常激烈，以前很難有機(jī)會(huì)進(jìn)入這些城市，集中供地之后期待有機(jī)會(huì)進(jìn)入北京、上海等城市?！?

同時(shí)值得一提的是，根據(jù)公司日前發(fā)布的2020年計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備公告，2020年末陽(yáng)光城提取的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備金額為人民幣14.92億元，其中，壞賬準(zhǔn)備余額為5.02億元，合同資產(chǎn)減值準(zhǔn)備金額為270.35萬(wàn)元，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額為9.87億元，商譽(yù)減值準(zhǔn)備金額為5.96萬(wàn)元。

以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品來(lái)看，比如，蘇州平江項(xiàng)目本期計(jì)提額1.32億元；廈門文瀾府項(xiàng)目計(jì)提9213.98億元；寧波余姚項(xiàng)目的本期計(jì)提額為6846萬(wàn)元，江西灣里麗景灣全地塊項(xiàng)目計(jì)提額為4236.77萬(wàn)元。此外，以開(kāi)發(fā)成本計(jì)入的存貨計(jì)提為2.51億元。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向記者表示，這種情況不多見(jiàn)，至少大房企很少出現(xiàn)這樣的情況，具體原因錯(cuò)綜復(fù)雜，有可能是因?yàn)橄迌r(jià)或其他原因?qū)е碌摹?

有意思的是，在此次業(yè)績(jī)分享會(huì)上，朱榮斌坦言，這幾年買地，土地價(jià)格都不低，如果不能保證好的溢價(jià)，很多公開(kāi)市場(chǎng)拿的地都是無(wú)法實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的。而公司近年來(lái)實(shí)施的“品質(zhì)上標(biāo)桿”戰(zhàn)略更主要的是確保項(xiàng)目在銷售去化上有了保障，“首先考慮的不是賣什么價(jià)格，首先考慮的是賣的出去”。

分拆物業(yè)“拓融”

值得一提的是，根據(jù)陽(yáng)光城方面的公告，4月13日，陽(yáng)光城董事局會(huì)議審議通過(guò)了關(guān)于公司擬分拆所屬企業(yè)上海陽(yáng)光智博生活服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“陽(yáng)光智博”）到境外（港交所）上市的相關(guān)議案。

針對(duì)目前的上市進(jìn)展，陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌表示，目前正在全面安排和推進(jìn)中。

公開(kāi)資料顯示，陽(yáng)光智博的主營(yíng)業(yè)務(wù)是物業(yè)管理，停車場(chǎng)庫(kù)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)管理等。

陽(yáng)光城方面表示，陽(yáng)光智博獨(dú)立上市后不會(huì)對(duì)公司其他業(yè)務(wù)板塊的持續(xù)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作構(gòu)成任何實(shí)質(zhì)性不利影響，不影響公司獨(dú)立上市地位。

企查查顯示，陽(yáng)光智博由陽(yáng)光城集團(tuán)直接及間接全資控股。其中，陽(yáng)光城及其全資子公司福建陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合計(jì)持有72.39%的股份。

截至2020年末，陽(yáng)光智博合并口徑資產(chǎn)總額為14.37億元，負(fù)債總額為8.14億元，凈資產(chǎn)為6.24億元。其中歸屬于母公司所有者權(quán)益為6.24億元。2020年，陽(yáng)光智博實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13.71億元，利潤(rùn)總額為2.26億元，凈利潤(rùn)1.73億元，其中歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為1.73億元。

陽(yáng)光城方面表示，本次分拆上市有助于提高公司及陽(yáng)光智博的持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力，并能夠完善陽(yáng)光智博的激勵(lì)和治理機(jī)制。通過(guò)本次分拆上市，可以有效增強(qiáng)陽(yáng)光智博的資本實(shí)力，并建立獨(dú)立、持續(xù)、穩(wěn)定和高效的資本運(yùn)作平臺(tái)，為業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道。

張波表示，物業(yè)公司分拆上市在這幾年很普遍，也是眾多房企都會(huì)選擇的路徑。一方面通過(guò)分拆上市可以增多融資的通路，對(duì)于負(fù)債水平偏高或者快速發(fā)展的企業(yè)來(lái)說(shuō)都是非常重要的。另一方面分拆本身也可以讓物業(yè)公司有著更為獨(dú)立的發(fā)展，作為第二賽道的物業(yè)，這幾年房企的重視程度也在不斷提高，并不斷成為房企穩(wěn)定發(fā)展的第二曲線。

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