（文/張玉 編輯：馬媛媛）急速擴張之后，“京城地產(chǎn)一哥”首開股份（600376.SH）目前迫切需要解決的是自己的“高負債之痛”。而這也是公司掌舵者李巖所面臨的棘手難題。

4月16日晚間，首開股份發(fā)布2020年度報告。公司2020年營業(yè)收入為442.26億元，較2019年減少了7.18%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為31.4億元，較2019年增加了13.84%；歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤為23.18億元，較2019年減少了11.69%。

截至2020年末，首開股份資產(chǎn)負債率為80.42%，剔除預收賬款之后的資產(chǎn)負債率為74.83%，凈負債率為178.56%，現(xiàn)金短債比為0.89，處于三道紅線的“紅檔”范圍。

而根據(jù)三道紅線的監(jiān)管規(guī)定，如果三條紅線都觸碰到了，將不能新增有息負債。

2000億債務壓頂

“一部首開史，半座北京城”。隸屬于北京市國資委的首開股份曾憑借30多年的開發(fā)經(jīng)驗和5000多萬平方米的開發(fā)面積被業(yè)內(nèi)稱為“京城地產(chǎn)一哥”。

2018年，首開股份實現(xiàn)簽約銷售金額1007億元，同比大增46%，成功跨入千億陣營。不過，隨著公司發(fā)展的逐步提速，企業(yè)所面臨的高負債隱憂浮現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年報告期末，公司負債合計2636.67億元，較2019年同比增加了181.93億元。公司一年到期的非流動負債就有259.44億元。

另據(jù)Wind 數(shù)據(jù)，2017~2020年，首開股份的資產(chǎn)負債率分別為80.59%、81.58%、80.92%和80.42%，始終徘徊在80%左右。

同策研究院資深分析師肖云祥分析指出，主要是公司在前期為了追求規(guī)?？焖僭鲩L，在土地市場上較為激進，導致公司投資支出較大，讓公司背負了較高的債務。其實近年來公司也多次提到降低債務，但效果并不是很理想。此次公司踩中“三道紅線”，直接影響就是有息負債不能增加，公司債務償付壓力會增加，只有加大銷售力度，加快資金回籠，通過自身“造血”方式才能保持資金流。

一位長期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示：“說難聽點，三道紅線的目的就是不想讓房企過快地利用杠桿進行發(fā)展。踩中的紅線越多，越不借給你錢，企業(yè)也就沒辦法加杠桿擴張。擴張?zhí)焓怯幸欢ǖ娘L險在里面的，所以三道紅線全部踩到的話真的是很危險的事，對企業(yè)來說壓力蠻大的。”

自有資金并不富裕的情況下，首開股份還頻繁為子公司提供擔保。截至報告期末，公司擔?？傤~為419.93億元，擔?？傤~占公司凈資產(chǎn)的比例為132.92%。

其中，2020年3月18日，首開股份全資子公司城開集團為首開股份旗下養(yǎng)老機構(gòu)寸草養(yǎng)老提供擔保，擔保金額為1000萬元，2020年4月19日，城開集團再度為寸草養(yǎng)老擔保1000萬元。根據(jù)觀察者網(wǎng)統(tǒng)計，僅2020年2月~2020年4月，城開集團就為寸草養(yǎng)老提供擔保金額接近3500萬元。

“上市公司進行擔保融資其實很常見，也屬正常。但是如果擔?？偨痤~過高，相應的風險也隨之而來。一般來講，擔?？偨痤~占凈資產(chǎn)比重最好不要超過50%。”肖云祥表示。

資本騰挪融資“解渴”

負債高壓之下，近年來，首開股份也積極通過融資“借新還舊”，緩解壓力。

年報數(shù)據(jù)顯示，2020年報告期內(nèi)，首開股份新增融資共523.38億元，其中開發(fā)貸款150.24億元，信托貸款110.72億元，發(fā)債規(guī)模262.42億元，累計歸還各類籌資415.06億元，凈增融資僅為108.32億元。

2020年，首開股份期末融資總額為1368.88億元，平均融資成本為5.27%。

公司甚至搬來“永續(xù)債”做“救兵”。2020年2月，首開股份共發(fā)行30億元永續(xù)債，利息率為3.88%；2019年12月，首開股份發(fā)行20億永續(xù)債，利率為4.67%。

此外，近年來，公司頻繁通過“賣賣賣”進行資本騰挪，回籠資金，優(yōu)化財務報表。今年2月2日，首開股份發(fā)布公告稱，公司全資子公司北京首開中晟置業(yè)有限責任公司（以下簡稱“中晟公司”）擬通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式將所持有的北京首開天恒文化發(fā)展有限公司（以下簡稱“天恒文化”）33%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司控股股東的全資子公司北京首開資產(chǎn)管理公司（以下簡稱“首開資管”）。此次收購價格為3305.74萬元。

據(jù)悉，天恒文化成立的目的為為獲取北京市西城區(qū)南營房棚改項目，該項目后因政策原因暫緩實施。目前天恒文化尚未獲取該項目，天恒文化擬重新推進該項目的獲取工作。

“這可能就是企業(yè)的資本騰挪，把某些專業(yè)的項目放在專門的子公司下面，比如說舊改或者資管。企業(yè)可能在做一個資產(chǎn)盤整?！?

2019年首開股份還曾密集掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州合本投資管理有限公司50%股權(quán)、北京首開旭泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司1%股權(quán)以及北京天鴻嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權(quán)。其中，轉(zhuǎn)讓子公司1%股權(quán)的做法一度引發(fā)熱議。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜曾在接受媒體采訪是坦言，首開股份此舉通過把子公司由控股需要并表，變成聯(lián)營不并表，等于母公司對報表作了外科手術(shù)，把子公司的大額負債轉(zhuǎn)移到表外。

有意思的是，針對目前的債務情況，首開股份方面在2020年報中表示，公司將改變以前主要依賴“融資輸血”規(guī)模擴張的發(fā)展模式，創(chuàng)新提升產(chǎn)品和服務、加快項目周轉(zhuǎn)，增強資金成本意識，向精細化管理要效益、向?qū)I(yè)化運作要增值，確保公司現(xiàn)金流安全和盈利能力增長。

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