（文/張志峰 編輯/馬媛媛）作為“招保萬(wàn)金”時(shí)代一員，金地仍在為重回“十強(qiáng)”而努力。

日前，金地集團(tuán)發(fā)布業(yè)績(jī)報(bào)告，董事長(zhǎng)凌克稱，2020年為股東交上了一份亮眼的答卷。

其中，業(yè)內(nèi)最為關(guān)心的“三道紅線”方面，金地三項(xiàng)核心指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，成為同規(guī)模房企中位數(shù)不多的“綠檔”房企。

不過(guò)，從數(shù)據(jù)來(lái)看，金地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入839.82億元，同比上升32.4%；而歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)103.98億元，同比僅微漲3.2%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為33.6%，比上年降低7.7個(gè)百分點(diǎn)；凈利率12.38%，較去年的15.93%下降了超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)。

銷售數(shù)據(jù)方面，企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額2426.8億元，同比增長(zhǎng)15.23%，距離排在第10位的“兄弟企業(yè)”招商蛇口還相差354億元，排在第13位。與昔日的另外兩位“兄弟”7000億萬(wàn)科和5000億保利相比，則想去更遠(yuǎn)。

低權(quán)益比拉低盈利能力

金地于年報(bào)中表示，去年?duì)I業(yè)收入上升主要是由于并表范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)算面積和結(jié)算單價(jià)增長(zhǎng)。

其中，房地產(chǎn)結(jié)算收入751.78億元，同比增長(zhǎng)30.99%，物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)收入40.82億元，同比增長(zhǎng)33.18%，主要是因?yàn)槲飿I(yè)管理面積增長(zhǎng)；其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入20.16億元，同比增長(zhǎng)34.28%，主要是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)服務(wù)收入增長(zhǎng)。

分區(qū)域來(lái)看，華北、西部、東北、東南的營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)成本分別較上年增長(zhǎng)幅度較大，主要是因?yàn)樵搮^(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積增長(zhǎng)；華中區(qū)域的營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)成本分別較上年下降幅度較大，主要是因?yàn)樵搮^(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積減少。

在營(yíng)收貢獻(xiàn)最大的華南和東南區(qū)域，毛利率比上年分別減少4.21個(gè)百分點(diǎn)和12.05個(gè)百分點(diǎn)，營(yíng)收增幅最大的華北區(qū)域毛利率減少10.76個(gè)百分點(diǎn)。而營(yíng)業(yè)成本方面卻有明顯上升，華北區(qū)域同比增加198.61%，東南區(qū)域同比增加111.26%。

值得一提的是，不同于一些利用杠桿去撬動(dòng)規(guī)模的房企，金地近年來(lái)擴(kuò)大規(guī)模的方式來(lái)自于降低權(quán)益比例。這也意味著企業(yè)未來(lái)面臨少數(shù)股東損益占比上升而稀釋歸母凈利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)。

截至2020年金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約6036萬(wàn)平方米，而權(quán)益土地儲(chǔ)備僅有一半，為3203萬(wàn)平方米。同時(shí)，在2015年至2019年，金地新增土地儲(chǔ)備權(quán)益比沒(méi)有一年超過(guò)50%。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，通過(guò)合作模式擴(kuò)張雖然有著優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)、共享資源等優(yōu)勢(shì)，但反映到企業(yè)利潤(rùn)率上，也將隨著權(quán)益比例降低而大打折扣。房地產(chǎn)行業(yè)因預(yù)售制度，銷售反映在營(yíng)收方面有其滯后性，因此2020年企業(yè)毛利率、凈利率雙雙大降，并不稀奇，也絕不是終點(diǎn)。

債務(wù)壓力依舊

“三道紅線”全綠，可能是金地2020年報(bào)中最亮的點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2020年末剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收款項(xiàng)后，金地實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為68.51%；凈負(fù)債率為62.53%；公司期末持有貨幣資金541.97億元，剔除受限資金后對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)仍有1.21倍。

不過(guò)，為了維持20強(qiáng)地位，力爭(zhēng)重回前十，金地拿地力度也絲毫未減。

數(shù)據(jù)顯示，2017-2020年金地在土地市場(chǎng)總投資額分別為1000億元、1000億元、1200億元1350億元，實(shí)際權(quán)益投資額分別為473億元、404億元、588億元和697億元。

即2020年，企業(yè)土地投資總額占合約銷售額56%，權(quán)益拿地金額約占去年?duì)I收總額的83%。

截至2020年末，金地已布局全國(guó)70個(gè)城市，新進(jìn)入舟山、福州、唐山、淄博、晉中、邯鄲、銀川、鹽城、麗水九個(gè)城市。總土地儲(chǔ)備約6036萬(wàn)平方米，其中一、二線城市占比約為71.2%。

如此大手筆拿地下，企業(yè)債務(wù)壓力依然不小。

截至去年底，金地集團(tuán)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債394.84億元，短期借款27.94億元，兩者相加422.78億元，同比2019年度361.06億增加17%。

2020年，企業(yè)資本化的利息支出合計(jì)27.77億元，沒(méi)有資本化的利息支出約為29.72億元。

值得一提的是，資金成本壓力之下，2020年4月，金地集團(tuán)違背了公司債《募集說(shuō)明書(shū)》中所寫的“提升”利率基點(diǎn)的約定，單方面將利率從5.29%調(diào)降至1.50%，此舉立刻在投資者中引發(fā)強(qiáng)烈不滿。據(jù)計(jì)算，10億元的債務(wù)，照此變更利率，金地集團(tuán)將省去3700多萬(wàn)利息。

下調(diào)利率次日，上交所下發(fā)問(wèn)詢函質(zhì)疑金地此舉是否合規(guī)。迫于各方施壓，金地集團(tuán)不得不發(fā)布“維持利率不變”的公告，并“就上述事宜給市場(chǎng)造成的不當(dāng)影響深表歉意”。

高周轉(zhuǎn)陷入維權(quán)風(fēng)波

值得注意的是，為快速尋求規(guī)模擴(kuò)張，過(guò)分強(qiáng)調(diào)“高周轉(zhuǎn)”的金地，近年來(lái)頻繁卷入維權(quán)風(fēng)波。

觀察者網(wǎng)注意到，近年來(lái)金地在房屋交付過(guò)程中，不同地區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目都被爆出存在虛假宣傳、施工問(wèn)題、違規(guī)交付等現(xiàn)象。

2020年7月，金地集團(tuán)深圳項(xiàng)目又因虛假承諾被法院判賠23位業(yè)主共7400萬(wàn)元。

無(wú)獨(dú)有偶，去年9月，東莞住建局發(fā)布的《關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉黑涉惡有關(guān)情況的通報(bào)》中，金地物業(yè)因通過(guò)暴力手段對(duì)待維權(quán)業(yè)主而被判處尋釁滋事罪。

同時(shí)，在北京、武漢、杭州、金華、青島等多地，也均爆出金地虛假宣傳、偷工減料等問(wèn)題，而被當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)監(jiān)督管理局處等部門處罰。

近日，廣州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局近期公布了2021年第一批虛假違法廣告典型案例，廣州市東凌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告案在列。

年報(bào)顯示，廣州市東凌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為金地100%控股公司，2020年?duì)I收31.8億元，凈利潤(rùn)7.7億元，凈利潤(rùn)高達(dá)24.2%，相當(dāng)于集團(tuán)總利潤(rùn)率的兩倍。

據(jù)啟信寶數(shù)據(jù)，廣州市東凌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自2020年5月至今已被行政處罰和環(huán)保處罰12次，涉及水污染物排放超標(biāo)等方面。該公司還于2021年2月被廣州市增城區(qū)人民法院列為“被執(zhí)行人”，執(zhí)行標(biāo)的108.82萬(wàn)元，歷史被執(zhí)行次數(shù)364次。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，金地集團(tuán)質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)，多半是由于銷售業(yè)績(jī)壓力大，盲目加快工期以及在質(zhì)量監(jiān)管方面松懈所導(dǎo)致的。一直以來(lái)，金地都十分強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)的概念，這些維權(quán)現(xiàn)象說(shuō)明，金地在高周轉(zhuǎn)過(guò)程中也面臨很多壓力。

多年前，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克曾公開(kāi)表示：“房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展固然要快、要規(guī)模，但首先得把產(chǎn)品做好。公司發(fā)展要在‘好’的基礎(chǔ)上求‘快’，而且要把這個(gè)‘好’放得權(quán)重大些?！比缃窠鸬氐淖鳛?，似乎與凌克的想法在背道而馳。

積極布局多元化

地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，轉(zhuǎn)型升級(jí)成為房企關(guān)鍵詞，金地自然也不例外。

2020年，凌克提出了企業(yè)發(fā)展的新目標(biāo)，“在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，金地公司希望成為科技孵化的領(lǐng)先者；在地產(chǎn)板塊，希望我們成為地產(chǎn)科技的領(lǐng)導(dǎo)者；在綜合開(kāi)發(fā)方面，希望我們成為一家綜合性的城市服務(wù)提供商?！?

在商業(yè)地產(chǎn)方面，金地商置已經(jīng)頗具規(guī)模。2020年全年?duì)I收163.22億元，同比增長(zhǎng)39%；凈利潤(rùn)43.55億元，同比增長(zhǎng)14.6%。截至2020年末，集團(tuán)土地儲(chǔ)備共計(jì)1863萬(wàn)平方米，其中81%位于一二線城市。

因此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為金地集團(tuán)新的盈利突破點(diǎn)。

2016年，金地集團(tuán)成立專注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理的子公司“金地威新”，先后落地深圳金地威新軟件科技園、上海金地威新閔行科創(chuàng)園、上海金地威新嘉定智造園等高端制造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地。

不過(guò)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)融資渠道匱乏的產(chǎn)業(yè)，且開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)期均較長(zhǎng)。無(wú)論是前期投資建設(shè)還是后期管理運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都是以資本鏈條為主軸進(jìn)行操作，要求企業(yè)有非常強(qiáng)大的資金保障和融資能力。

根據(jù)此前金地威新副總經(jīng)理張慶軍的說(shuō)法，金地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)邏輯是資產(chǎn)證券化，金地產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來(lái)要進(jìn)入資金通道，比如REITs等。但從目前國(guó)內(nèi)相關(guān)體系完整程度來(lái)看，使用REITs形式來(lái)代替信貸恐怕還很難做到。

業(yè)內(nèi)人士指出，除去在實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化方面還有一段路要走，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的監(jiān)管環(huán)境也不明朗，如圈地另作他用便是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)存在的亂象。由于產(chǎn)業(yè)土地價(jià)格較低，不少開(kāi)發(fā)商采用以產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)，然后變更土地用途，開(kāi)發(fā)商業(yè)和住宅項(xiàng)目，或者二次轉(zhuǎn)讓獲取高額土地升值收益。

除了商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之外，金地的“投資”生意也越做越大。

就在發(fā)布年報(bào)的當(dāng)天，金地還發(fā)布了子公司參與認(rèn)購(gòu)基金的公告，總投資金額為8.5億元，共參與認(rèn)購(gòu)4只基金，涉及醫(yī)藥醫(yī)療健康、新能源、高端制造及創(chuàng)新科技等領(lǐng)域。

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