（文/張玉 編輯/馬媛媛）2020年半年報(bào)發(fā)布的前幾天，保利發(fā)展控股北京公司副總經(jīng)理文靈在媒體群的一句“沒轉(zhuǎn)發(fā)的移出本群”讓保利地產(chǎn)迅速“出圈”。

半年時(shí)間過去，日前，三年歸母凈利潤同比增速最低的業(yè)績表現(xiàn)和大幅減少的經(jīng)營性現(xiàn)金流也再度讓這家在行業(yè)內(nèi)名列前茅的房企引發(fā)關(guān)注。

4月19日晚間，保利地產(chǎn)發(fā)布2020年年度報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2430.95億元，較2019年同比增長3.04%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為289.48億元，較2019年同比微增3.54%。盡管營收和凈利潤均增速向好，不過，紙上正向的利潤表現(xiàn)并未給保利地產(chǎn)帶來“真金白銀”。

2020年，保利地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為151.5億元，較2019年減少61.31%。

4月20日，保利地產(chǎn)股價(jià)低開低走，截至收盤，報(bào)14.12元/股，較開盤下跌3.09%。

在經(jīng)營業(yè)績正向增長的情況下，經(jīng)營性現(xiàn)金流卻慘遭“腰斬”。一個(gè)值得一提的問題是：“保利地產(chǎn)2020年賺的錢都去哪了？”

激進(jìn)擴(kuò)張后遺癥？

從年報(bào)數(shù)據(jù)來看，2020年，保利地產(chǎn)營收增長情況下，經(jīng)營性現(xiàn)金流入為4105.13億元，較去年同比增加了16.26%；但其經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出為3953.63億元，同比增長25.95%，增長幅度更高，導(dǎo)致經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額較去年下降61.31%。

針對經(jīng)營性現(xiàn)金流的大幅減少，保利地產(chǎn)方面表示，主要是項(xiàng)目投資規(guī)模增加，支付給合作單位的往來款增加。

此外，公司2020年投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-69.27億元，去年同期為-104.98億元。2020年公司籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-18.78億元，去年同期為-28.35億元。不難看出，公司近年來投資及籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)。

從具體成本來看，2020年保利地產(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)土地成本為650.69億元，占總成本的比例為39.72%，本期金額較上年同期增加了20.79%。開發(fā)建設(shè)及其他成本為898.79億元，占總成本的比例為54.87%。

同策研究院分析師林丹妮指出，從拿地及竣工面積來看投資規(guī)模，2020年三道紅線下，多數(shù)房企為降負(fù)債減少土地拿地金額，而保利卻在報(bào)告期內(nèi)新增土儲(chǔ)3186萬平米，拿地金額2353億元，同比增長19%和51%，此外保利本年竣工面積也比去年同期增長33.8%。因此經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額大幅減少，主要與公司加大投資力度有關(guān)。

投資力度的加大從公司債務(wù)情況也可窺得一二。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年報(bào)告期末，保利地產(chǎn)合同負(fù)債為3656.31億元，較去年同期增加了38932.6%。此外，公司2020年短期借款為47.77億元，較上年同期增加了52.45%。公司對此解釋稱，系短期融資規(guī)模增加所致。

2020年報(bào)告期末，保利地產(chǎn)融資總額為2968.03億元，整體平均融資成本為4.77%，利息資本化金額為100.83億元。

一位長期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，保利這兩年擴(kuò)張比較厲害，“房地產(chǎn)公司有一個(gè)比較大的特點(diǎn)，就是一旦擴(kuò)張比較厲害，所有的現(xiàn)金流都是出去的。如果上半年開五個(gè)項(xiàng)目，那上半年所有的現(xiàn)金流都是負(fù)的。直到下半年有項(xiàng)目銷售了才會(huì)有現(xiàn)金流回流。作為一家大型房企，保利去年拿地節(jié)奏和開工節(jié)奏都很快，這個(gè)速度要比銷售速度還要再快一點(diǎn)，所以可能導(dǎo)致現(xiàn)金流會(huì)縮的比較厲害?！?

“無證先售”遭罰

高周轉(zhuǎn)所帶來的資金壓力之下，近年來，保利地產(chǎn)不少項(xiàng)目頻觸“紅線”。4月16日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《廣州嚴(yán)懲房地產(chǎn)市場亂象》的通告。通告指出，近期，住建部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為共作出行政處罰9宗，對8宗違規(guī)行為啟動(dòng)行政處罰立案程序。其中，保利地產(chǎn)投資顧問有限公司（以下簡稱“保利投顧”）為未取得商品房預(yù)售許可證的棠馨花園項(xiàng)目提供了代理銷售的中介服務(wù)，違反了《商品房銷售管理辦法》第二十七條第二款的規(guī)定。

依據(jù)相關(guān)規(guī)定，市住建局對保利地產(chǎn)投資顧問有限公司發(fā)出《行政處罰意見告知書》，作出警告、責(zé)令停止銷售，并處3萬元罰款的行政處罰。

根據(jù)工商資料層層穿透之后，保利投顧是保利地產(chǎn)旗下間接控股企業(yè)。

一位不愿具名的大型房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析人士告訴觀察者網(wǎng)，未取得預(yù)售許可證就進(jìn)行出售是房企為了加快資金周轉(zhuǎn)及回籠的舉措，在房企進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流對房企來說無疑是最安全、最易獲取，且成本最低的有效資金，此外，更多的依賴此部分資金也能降低房企對于有息負(fù)債的使用，尤其在“三道紅線”監(jiān)管下，保持健康的負(fù)債率對于房企說更為重要。部分項(xiàng)目為沖業(yè)績節(jié)點(diǎn)，抓市場趨勢等訴求，也會(huì)出現(xiàn)未取證就售賣的違規(guī)情況發(fā)生。

北京煒衡（上海）律師事務(wù)所合伙人鞠秦儀律師表示，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定，“開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可》。”這項(xiàng)條款是個(gè)強(qiáng)制性規(guī)定，如果開發(fā)商并不遵守，就會(huì)像此次棠馨花園項(xiàng)目一樣受到住建部門的相應(yīng)行政處罰。

而對于已經(jīng)購置了類似的未取得預(yù)售許可房源的購房者來說，根據(jù)最高院的相關(guān)司法解釋，就未取得預(yù)售許可證的房源而簽訂的《房屋買賣合同》會(huì)被認(rèn)定為無效合同，存在較大的合同風(fēng)險(xiǎn)，“但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證證明的，可以認(rèn)定有效”，所以一旦出現(xiàn)這類情況，購房者應(yīng)當(dāng)及時(shí)關(guān)注和敦促該開發(fā)商按照法定程序及時(shí)補(bǔ)辦預(yù)售許可證。此外，作為購房者，在購置商品房時(shí)尤其是簽訂合同之前也一定要提高權(quán)利意識，要求開發(fā)商出示預(yù)售許可證。

事實(shí)上，這并不是保利地產(chǎn)第一次因?yàn)橛|犯“紅線”被處罰。2019年8月，保利地產(chǎn)由于違反稅收管理被罰款2000元。

2016年10月~2017年10月，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可的情況下，在海珠區(qū)新港東路琶洲村地段（琶洲村改造項(xiàng)目地塊十三）建設(shè)九年一貫制學(xué)校一所，含教學(xué)樓及實(shí)驗(yàn)樓一幢，地上8層，建筑面積11318.28平方米；綜合樓一幢，地上6層，建筑面積3053.84平方米，共計(jì)建筑面積20129.65平方米。2017年10月26日，廣州市海珠區(qū)城市管理局對其罰款295萬元。

同樣在2016年，保利地產(chǎn)在新港東路琶洲村的改造項(xiàng)目多次因?yàn)闊o證施工被罰款數(shù)十萬元；保利地產(chǎn)位于海珠區(qū)琶洲村新港東路北側(cè)的“商業(yè)、辦公樓工程”項(xiàng)目也因?yàn)槲窗凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)擅自施工而遭到處罰。

“紅線的事情是不能踩的，不論是對企業(yè)的形象還是對其今后拿地方面都會(huì)多少有些影響?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

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