（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）業(yè)績(jī)向好股價(jià)卻創(chuàng)了新低。

4月22日，萬(wàn)科發(fā)布2021年一季度業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，本集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入622.6億元，同比增長(zhǎng)30.3%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)12.9億元，同比增長(zhǎng)3.4%。

其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算面積為374.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.5%；貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入530.0億元，同比增長(zhǎng)34.6%。

然而，作為“好學(xué)生”的萬(wàn)科，股價(jià)卻持續(xù)下挫，其H股今日盤中最低跌至26.25港元，創(chuàng)逾三個(gè)月來(lái)新低。

毛利率再度下滑

“三道紅線”和“毛利率”，將會(huì)成為很長(zhǎng)一段時(shí)間里對(duì)房企的靈魂拷問(wèn)。

報(bào)告顯示，萬(wàn)科第一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入的毛利率（已扣除稅金及附加）為 16.1%，較2020年末22.6%再度下降6.5個(gè)百分點(diǎn)。

這是繼2019年毛利率下降2.5個(gè)百分點(diǎn)、2020年毛利率下降4.6個(gè)百分點(diǎn)后，再次降低。

對(duì)此，萬(wàn)科認(rèn)為毛利率下滑主要和近年來(lái)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例提高有關(guān)。而在此前2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，萬(wàn)科內(nèi)部已對(duì)短期內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率仍有下降趨勢(shì)這一觀點(diǎn)形成共識(shí)，認(rèn)為行業(yè)回報(bào)率不等于一個(gè)企業(yè)的回報(bào)率，精益運(yùn)營(yíng)的企業(yè)回報(bào)率依然會(huì)高于行業(yè)均值。

換言之，萬(wàn)科隨毛利率持續(xù)下滑的現(xiàn)象早有預(yù)判。

受毛利率下滑影響，萬(wàn)科業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)放緩。期內(nèi)公司營(yíng)收同比增長(zhǎng)30.3%，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)3.4%，歸母凈利潤(rùn)率僅為2.07%。

至于“三道紅線”問(wèn)題，截至報(bào)告期末，萬(wàn)科凈負(fù)債率為15.5%；持有貨幣資金1966.0億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和723.7億元；剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率亦為69.5%，踩線達(dá)到“綠檔”標(biāo)準(zhǔn)。

大家對(duì)這一走向并不意外。在3月31日舉辦的萬(wàn)科2020年全年業(yè)績(jī)會(huì)上，執(zhí)行副總裁韓慧華就表示，萬(wàn)科僅踩中剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率一條紅線，為70.4%，而且萬(wàn)科非常有信心在一季度能夠回到綠檔。

平安證券研報(bào)表示，雖然萬(wàn)科財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健、融資成本占優(yōu)，拿地優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大，但考慮到萬(wàn)科業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)放緩，且毛利率下行快于此前預(yù)期，下調(diào)公司評(píng)級(jí)。

國(guó)盛證券也在研報(bào)風(fēng)險(xiǎn)提示中表明，萬(wàn)科結(jié)算進(jìn)度低于預(yù)期，毛利率不及預(yù)期，多元業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期。

7900億目標(biāo)僅完成2成

收并購(gòu)頻發(fā)、銷售金額集中度提高，房企寡頭效應(yīng)越來(lái)越明顯。

在此基礎(chǔ)上，2021年，萬(wàn)科提出了7900億的銷售目標(biāo)，比去年實(shí)際銷售規(guī)模增長(zhǎng)12%，同時(shí)還提出回款率95%的要求。

報(bào)告顯示，2021年1~3月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1104.4萬(wàn)平方米，合同銷售金額1794.7億元。據(jù)此計(jì)算，萬(wàn)科僅完成全年目標(biāo)22.72%。

值得注意的是，在發(fā)布一季度報(bào)告的前一天，萬(wàn)科披露關(guān)于股東深圳地鐵參與轉(zhuǎn)融通證券出借業(yè)務(wù)的相關(guān)事項(xiàng)。

具體來(lái)看，為提高存量股權(quán)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，深鐵集團(tuán)擬在萬(wàn)科該披露公告之日起15個(gè)交易日后的6個(gè)月內(nèi)，以所持有的不超過(guò)97241965股萬(wàn)科A股股份（不超過(guò)公司A股股份的1%），約占萬(wàn)科總股本的0.837%，參與轉(zhuǎn)融通證券出借業(yè)務(wù)。該轉(zhuǎn)融通證券出借股份來(lái)自于深鐵集團(tuán)協(xié)議受讓的股份，出借股份的所有權(quán)不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

按照萬(wàn)科A在4月23日收盤時(shí)28.09元股價(jià)來(lái)計(jì)算，這部分股票市值約為27.32億元。

雖然上市公司股東成為券源主體來(lái)源在市場(chǎng)上并不少見(jiàn)，但似乎還是對(duì)萬(wàn)科股價(jià)產(chǎn)生影響。

4月23日，萬(wàn)科企業(yè)A股、H股低開(kāi)低走，截至收盤，萬(wàn)科H股跌幅5.01%，報(bào)26.55港元，總市值3084.51億港元，較2月下旬逾4000億港元的總市值蒸發(fā)約千億港元；萬(wàn)科A跌幅3.20%，報(bào)28.09元，總市值3084.51億元，較3月初蒸發(fā)逾700億元。

換句話說(shuō)，在不到2個(gè)月的時(shí)間里，萬(wàn)科A+H股共蒸發(fā)超千億市值。

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