（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2021年開始，全國熱點城市樓市似乎陷入了越控越漲的怪圈。

一方面，熱點城市房價漲幅依舊，萬人搖號、眾籌打新等現象再多地頻發(fā)，購房者紛紛抱怨“一房難求”；另一方面，調控密度空前，各地新政不斷，一房難求，圍繞經營貸、搖號作弊、假房源、黑中介等亂象頻頻“打補丁”，幾乎做到一日一策。

4月25日，就在上海第二批新房集中上市即將來臨之際，有媒體報道稱，上海房地產行業(yè)主管部門進一步加強了商品房銷售秩序監(jiān)管，將認購時間由原來的5天延長至7天，并要求所有上市銷售項目至少在認購前3天，通過“網上房地產”公示認購地點、時間等信息。

此外，凡發(fā)現開發(fā)企業(yè)設置障礙“篩選”客戶等違規(guī)行為，加大整治力度。

觀察者網獲悉，上海此次集中入市的新房共47個項目近1.4萬套房源，目前已有完成價格備案的待售項目收到通知，但具體政策執(zhí)行仍要依據官方通告。

業(yè)內人士認為，新規(guī)定主要針對上海首批集中入市的33個項目認購時暴露出的“認籌信息不透明”，“認購期找不到銷售甚至找不到售樓處”，以及認購期過短，認購資料來不及準備等情況，后續(xù)樓盤都會被打上“補丁”。

經營貸是本輪樓市上漲主因

值得注意的是，在業(yè)內看來，這并不是上海市今年第一次為樓市“打補丁”，只是“見招拆招”思路下的一次“常規(guī)”操作。而這一情況也不止發(fā)生在上海，北京、深圳、廣州、杭州等各個熱點城市都是如此。

日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布數據顯示，一季度房地產開發(fā)投資同比增長25.6%，這是2011年以來最高增速。考慮疫情沖擊，與2019年一季度比較，同比增速也高達15.9%，年均復合增長率為7.7%，遠高于同期固定資產投資3.0%的復合增長率。開發(fā)投資占固定資產投資的比重高達28.7%，也是有統(tǒng)計數據以來的最高值。

3月份，70個城市中新房價格環(huán)比上漲城市數65個，只有5個城市下跌，同比漲幅也有所擴大。

而中央對于樓市“房住不炒”的調控邏輯始終未變，這就造成了今年自上而下的調控政策密集發(fā)布，各地針對樓市亂象容忍度明顯下降。

有機構不完全統(tǒng)計，截至目前2021年房地產調控政策次數已經超過160次。其中，3月份調控次數最高，達到48次；2月份和1月份也分別達到45次和42次，密度空間。

按照政策類型劃分，住建部約談、整頓中介、經營貸、土地供應成為調控主角。

中原地產首席分析師張大偉認為，經營貸是這一輪樓市明顯上漲的主要原因，本輪調控也由此展開。

張大偉告訴觀察者網，經營貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差，同時與銀行在放貸過程中既當運動員又當裁判員有很大的關系。2020年開始，因為特殊政策，經營貸周期越來越長，利率遠遠低于按揭貸款，所以不論是購房者還是銀行，都有了動經營貸入樓的心思。

從銀行角度來說，經營貸的風險相對而言是高于按揭貸款的，但是經營貸的利率在政策要求下又低于按揭貸款，所以在銀行的執(zhí)行層面就出現了動作走形，變相鼓勵了經營貸進入樓市。

因此，全國范圍內都展開了一場轟轟烈烈的“嚴查違規(guī)使用經營貸”行動。其中影響范圍最廣的當屬“深房理”事件，作為涉事典型機構被深圳市住房和建設局、公安局等七部門聯合調查。

而深圳銀保監(jiān)局此前的數據顯示，去年共部署深圳轄內中資銀行對15.4萬筆、1771.73億元經營貸業(yè)務進行全面排查，選取6家銀行集中開展現場檢查，檢查覆蓋率近50%。針對發(fā)現的問題，責令銀行立查立改，提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，叫停風險隱患較大的業(yè)務，處罰違規(guī)機構4家，處罰問責違規(guī)責任人14人次，處罰金額合計575萬元。

隨后，“炒房大V”深房理事件在網上爆發(fā)，涉及利用經營貸炒房人數數千。從深房理被調查之后，其微博評論中清一色的“支持”可見該團體的“強大”。

在九部門聯合發(fā)布的《關于對涉及“深房理”的舉報事項進行調查處理的通告》中指出，關于舉報反映的“深房理”以合資入股、眾籌等名義，向不特定對象募集資金用于購房并承諾返還收益，涉嫌非法集資的行為，處置非法集資牽頭部門會同行業(yè)主管部門、監(jiān)管部門將依法進行調查處置。

“深房理”事件調查結果尚未可知，但可以想見的是，深圳乃至全國范圍內，與“深房理”類似的團體不在少數。

張大偉表示，本輪政策力度能夠抑制市場過熱，讓經營貸回歸到它的本質，有助于企業(yè)經營，能夠一定程度上抑制整個樓市非理性、不健康的發(fā)展。

整頓樓市亂象需重拳出擊

此外，值得注意的是，本輪調控除了為樓市降溫之外，針對近年來樓市普遍存在的違規(guī)銷售、虛假宣傳等亂象的排查和懲處力度也是空前的。

日前，作為中國樓市調控風向標的北京針對學區(qū)房、群租房等問題下發(fā)新政。

北京住建委下發(fā)最新樓市整治工作通知顯示，重點從嚴懲處近期市場熱議的學區(qū)房炒作、群租房治理、經營貸違規(guī)流入樓市等問題。依法嚴打新房和二手房銷售、租賃市場違法違規(guī)行為和虛假、違規(guī)房源信息發(fā)布亂象。整治工作從即日起執(zhí)行，至年底結束，持續(xù)時間超8個月。

在具體整治安排方面，北京住建委明確，綜合采取集中約談、巡檢暗訪、“雙隨機”抽查、專項檢查、聯合執(zhí)法、重點復查等方式，堅決打擊、從嚴懲處、公示曝光房地產市場違法違規(guī)行為，覆蓋房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構、住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員。

對違法違規(guī)中介機構，從嚴懲處直至“停店、停網、停業(yè)”（門店停業(yè)整改、暫停房源信息發(fā)布和網簽，取消從業(yè)資格納入黑名單）。

與以往不同的是，此次整治通知還對每項嚴查內容進行細致規(guī)定。

以打擊違法群租房、短租房為例，通知明確要重點圍繞醫(yī)院學校、市場商圈、產業(yè)園區(qū)、交通樞紐周邊等違法群租集中區(qū)域以及投訴集中小區(qū)開展整治工作。此外，將會同相關部門，線上抽查各平臺短租住房信息發(fā)布情況，線下到企業(yè)辦公場所現場檢查，雙線并舉，持續(xù)加大違法群租房執(zhí)法檢查力度。

合碩地產機構首席分析師郭毅指出，與以往相比，本次樓市整治工作的檢查手段更為多元，從線下往線上延伸的力度加大；管理維度更細致，覆蓋網站、公眾號、朋友圈。

此外，2021年以來各地開發(fā)商因各類事由被相關部門懲處的也不在少數，其中不乏萬科、首開、綠地、中鐵、中交、金隅等品牌房企。

如1月份，北京市住建委官微“安居北京”披露，一次性對40家房地產商開出罰單，其中，萬科、首開涉嫌無證售房，中交等企業(yè)的20個項目公司涉嫌銷售公示信息不全，中鐵、富力等房企的11個項目公司涉嫌銷控表與實際不符，另有合同附加不平等條款、拒絕使用公積金貸款、違反預售資金監(jiān)管規(guī)定等情況均在處罰之列，最高罰金達1286萬元。

再如?？谑小盀I海新天地”項目開發(fā)單位海南鑫海房地產開發(fā)有限公司、馬鞍山市“玖著里”項目開發(fā)單位偉星地產公司等多個項目近期集中爆發(fā)虛假宣傳、不按規(guī)定明碼標價、未公示在售房源的層高、套內建筑面積等內容，被依法予以處罰數萬元至數百萬元不等。

58安居客研究院院長張波告訴觀察者網，違規(guī)銷售、虛假宣傳等樓市亂象一直存在，只是以往不同城市查處的力度有差異，所以屢禁不止。而今年以來各地房地產調控都有收緊，重拳出擊下各地查處力度都在增強，因此被開罰單和曝光的事件相對集中。

一名上市房企高管向觀察者網表示，罰金對于房企來說并不多，但例如停業(yè)整頓等連帶處罰不可謂不重，因此對各大開發(fā)商影響很大，對于樓市規(guī)范和開發(fā)商謹慎拿地都有不小的警示作用。反過來看，房地產市場規(guī)范化，也是品牌房企樂于見到的，長遠來看有利于樓市健康發(fā)展，因此被視作本輪調控的重要一環(huán)。

不過，同策研究院資深分析師宋紅衛(wèi)指出，2021年房地產業(yè)的產業(yè)地位被重新調整，意味著房地產業(yè)在未來經濟發(fā)展中的復雜性和重要性都將進一步提高。為了給房地產業(yè)保駕護航，2021年注定是政策頻出的一年，“鐵腕治樓”政策不可謂不嚴厲，但效果并不理想，根本的原因在于存量時代仍慣用增量調控的思路。

他向觀察者網指出，目前樓市調控政策最大的特征是“過程控制”，設置門檻或準入標準，導致有購房需求的人會想盡各類辦法規(guī)避政策，一旦成功，事后基本不會追責，因此催生了投炒作樓市的機會。而所有的創(chuàng)新都是超前于政策的，包裝的手段可以有千萬種，如果調控還是這種“堵漏洞”式的過程控制，炒房是控制不住的，并且調控的行政成本和時間成本會越來越高。

因此，宋紅衛(wèi)認為，要想控制房價就要將調控過程轉為調控結果，比如征收房地產稅。同時，共有產權、租賃住房必須盡快完善起來，共同構筑我國未來房地產住房藍圖，屆時房地產市場才會健康。

圖片來源：同策研究院

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