（文/張玉 編輯/馬媛媛）4月23日，港交所披露易網(wǎng)站顯示， 海倫堡旗下物業(yè)公司——海悅生活控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“海悅生活”）遞交了上市申請(qǐng)資料。

截至2020年12月31日，海倫堡在管和已簽約項(xiàng)目共有150個(gè)，簽約總建筑面積4230萬(wàn)平方米，覆蓋中國(guó)15個(gè)省份、直轄市及自治區(qū)共57個(gè)城市，聚焦大灣區(qū)、中國(guó)西南部、華東以及其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的其他一二線城市。

在此次上市名單中，頗為吸睛的是海倫堡地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)黃熾恒的兒子，27歲的黃博文此次擔(dān)任海悅生活的執(zhí)行董事、董事會(huì)主席兼集團(tuán)總經(jīng)理，負(fù)責(zé)制定集團(tuán)的整體業(yè)務(wù)方向及發(fā)展戰(zhàn)略。輔佐這位“少主”的董事，多是在會(huì)計(jì)、金融、法律等行業(yè)有著超過(guò)20年經(jīng)驗(yàn)的老將。

而在這背后，則是海倫堡物業(yè)早在2019年就開(kāi)始頻繁進(jìn)行資本騰挪的一場(chǎng)籌謀。起了個(gè)大早的海倫堡物業(yè)公司，為何一直到現(xiàn)在都遲遲沒(méi)有上市？而伴隨著很多物業(yè)公司上市后頻繁破發(fā)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，物業(yè)公司本身的估值正迎來(lái)退潮后的理性期。

資本騰挪籌謀已久

根據(jù)招股書(shū)，海悅生活的歷史可以追溯到1999年，當(dāng)時(shí)控股股東黃熾恒成立首家營(yíng)運(yùn)附屬公司廣州海倫堡物業(yè)管理以提供物業(yè)管理服務(wù)。黃熾恒通過(guò)其全資公司Blue Antrix有權(quán)行使海倫堡中國(guó)已發(fā)行股本的98.99%的投票權(quán)。

從2019年起，海倫堡物業(yè)開(kāi)始一系列布局調(diào)整。比如，2019年3月19日，海悅生活在開(kāi)曼群島注冊(cè)并成立為獲豁免有限公司。

2019年4月，廣州海倫堡物業(yè)管理向海倫堡控股收購(gòu)廣州海商的全部股權(quán)，代價(jià)為50萬(wàn)元。完成收購(gòu)后，廣州海商成為廣州海倫堡物業(yè)管理的全資附屬公司。

此外，作為重組的一部分，2020年9月24日，廣州海倫堡物業(yè)管理向廣州華景新城收購(gòu)中山中頤物業(yè)管理的30%股權(quán)。收購(gòu)?fù)瓿珊?，中山中頤物業(yè)管理成為廣州海倫堡物業(yè)管理全資附屬公司。

2021年3月9日，廣州海倫堡物業(yè)管理全資擁有的廣州海騰貿(mào)易撤銷注冊(cè)。據(jù)悉，廣州海騰貿(mào)易于2019年6月26日成立。海悅生活方面表示：“廣州海騰貿(mào)易處于不活躍狀態(tài)，且自成立以來(lái)并未開(kāi)展任何業(yè)務(wù)?！?

海悅生活還在2019年先后成立了Neptune Seed、Seaton Glory、輝冠、廣州海匯等公司。

一系列錯(cuò)綜復(fù)雜的重組及投資完成后，層層穿透之后，海悅生活目前由黃熾恒持股97%，殷明持股3%，黃熾恒之子黃博文目前未持有公司股份。

據(jù)海悅生活方面的介紹，2016年前后，殷明女士因其過(guò)往投資相關(guān)業(yè)務(wù)往來(lái)而結(jié)識(shí)控股股東黃熾恒。獲黃熾恒介紹投資機(jī)會(huì)后，考慮到中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景、集團(tuán)的歷史財(cái)務(wù)表現(xiàn)及業(yè)務(wù)增長(zhǎng)潛力，“殷明女士決定投資本集團(tuán)”。

值得一提的是，盡管從2019年就開(kāi)始準(zhǔn)備，直到2021年，海倫堡物業(yè)才姍姍來(lái)遲地遞交了上市招股書(shū)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，的確有不少中大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)旗下物業(yè)公司并未上市，有一些已經(jīng)明確了上市的節(jié)奏，有些則依然處于種種布局中。因此，物業(yè)公司上市的早晚并不能代表其發(fā)展程度以及未來(lái)在市場(chǎng)上所占據(jù)的份額。同時(shí)，近些年來(lái)部分房企加快物業(yè)上市的重要目的還在于融資需求，這也是造成物業(yè)集中上市現(xiàn)象產(chǎn)生的重要原因。

同策研究院資深分析師肖云祥分析指出，企業(yè)上市是一個(gè)戰(zhàn)略行為，需要考慮的因素較多。自身因素方面，如業(yè)務(wù)布局是否更能夠把“故事”說(shuō)好、營(yíng)收情況是否有好的表現(xiàn)、項(xiàng)目獲取是否有保障可持續(xù)，等等，外部因素，監(jiān)管部門(mén)對(duì)行業(yè)是否支持、資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)的態(tài)度等等，在什么時(shí)候上市，何時(shí)上市尋求的是如何在上市時(shí)獲得合理或是超預(yù)期的估值。

密集收購(gòu)難脫母公司依賴

盡管提早開(kāi)始一系列分拆布局，從公司目前營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)可以看出，海悅生活目前的業(yè)務(wù)依然與海倫堡中國(guó)關(guān)系緊密。

招股書(shū)顯示，2018~2019年，海悅生活物業(yè)服務(wù)簽約項(xiàng)目全部來(lái)自海倫堡中國(guó)集團(tuán)；2020年，海悅生活簽約項(xiàng)目中來(lái)自海倫堡中國(guó)集團(tuán)的聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)企業(yè)以及獨(dú)立第三方的也分別僅有一個(gè)。

另?yè)?jù)招股書(shū)，自1999年及2017年以來(lái)，海悅生活分別開(kāi)始為海倫堡集團(tuán)提供物業(yè)管理及各類增值服務(wù)。截至2018~2020年底，按總建筑面積計(jì)算，由海悅生活管理的海倫堡中國(guó)集團(tuán)單獨(dú)開(kāi)發(fā)的住宅及非住宅物業(yè)方面，分別占比100%、99.5%及99.9%。海倫堡中國(guó)集團(tuán)及其他物業(yè)開(kāi)發(fā)商共同開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)方面，按照總面積計(jì)算，分別約99.0%、99.1%及95.1%由海悅生活管理。

在此基礎(chǔ)上，海悅生活也試圖通過(guò)擴(kuò)張拜托對(duì)集團(tuán)的依賴。2021年4月19日，廣州海倫堡物業(yè)管理與賣方訂立諒解備忘錄。廣州海倫堡物業(yè)管理擬收購(gòu)目標(biāo)公司A 100%股權(quán)。雙方就收購(gòu)事項(xiàng)進(jìn)行初步協(xié)商，尚未簽訂任何具有約束力的協(xié)議。建議代價(jià)預(yù)計(jì)在人民幣700萬(wàn)元~763萬(wàn)元之間。海悅生活方面表示，此次收購(gòu)主要是為了擴(kuò)大業(yè)務(wù)、進(jìn)一步發(fā)展物業(yè)管理產(chǎn)品組合及減少對(duì)海倫堡中國(guó)集團(tuán)的依賴。

此外，4月21日，廣州海倫堡物業(yè)管理已與賣方訂立一項(xiàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬收購(gòu)物業(yè)管理公司浙江魯商100%的股權(quán)，預(yù)期支付的代價(jià)為19.73萬(wàn)元。收購(gòu)事項(xiàng)預(yù)計(jì)將于2021年第二季度前完成。公開(kāi)資料顯示，浙江魯商的成立日期為2021年1月11日。

值得一提的是，近年來(lái)，像海悅生活一樣積極奔赴港股市場(chǎng)的物業(yè)企業(yè)不在少數(shù)。不完全數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，今年已有10家物業(yè)公司向港交所遞表，排隊(duì)等待上市。不過(guò)， 近段時(shí)間以來(lái)，很多物業(yè)公司上市后頻繁破發(fā)也在某種程度上反映出資本市場(chǎng)的態(tài)度。潮水退去，才知道誰(shuí)是裸泳者。

“實(shí)際上，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)方向，是否有一定的規(guī)模，是否是可持續(xù)的；另外，公司的業(yè)務(wù)模式是否可以講出好聽(tīng)的“故事”，如果能在這兩個(gè)方面得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可，一般破發(fā)的情況不多。”肖云祥說(shuō)。

在張波看來(lái)，物業(yè)企業(yè)本身的現(xiàn)金流穩(wěn)定，并且收入規(guī)模和在管面積呈正比，因此物業(yè)企業(yè)本身很難存在過(guò)高的估值預(yù)期。上市物業(yè)企業(yè)整體估值變動(dòng)本身是受到了幾方面因素影響，一方面是疫情的大環(huán)境下，社會(huì)整體對(duì)于物業(yè)服務(wù)的要求出現(xiàn)明顯提高，重視程度也在不斷加強(qiáng)；另一方面是包括智能化安保在內(nèi)的科技創(chuàng)新，給到傳統(tǒng)物業(yè)有了一定的想象空間?！翱傮w來(lái)看，物業(yè)本身的估值會(huì)更偏向于價(jià)值回歸，泡沫本身也難長(zhǎng)久維持并不斷擴(kuò)大?！睆埐ㄕf(shuō)。

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