（文/張志峰 編輯/馬媛媛）近日，全國(guó)范圍內(nèi)的首次集中式土拍盛宴到來(lái)。

4月26日-29日短短4日間，廣州、重慶、無(wú)錫、揚(yáng)州等多個(gè)城市上百幅土地大規(guī)模釋放，瞬間吸金數(shù)千億元。

毫無(wú)意外，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊遭到一眾房企哄搶爭(zhēng)奪，部分城市半數(shù)地塊達(dá)到最高限價(jià)或競(jìng)拍“租賃”面積，或搖號(hào)“拼人品”，同時(shí)“地王”項(xiàng)目頻出，不少區(qū)域再現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”。

與之相對(duì)，也有部分“邊角料”地塊不被看好，底價(jià)成交甚至因無(wú)人問(wèn)津而流拍的也不在少數(shù)。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)也一樣，有錢(qián)且激進(jìn)的房企如融創(chuàng)、華潤(rùn)、招商，如同面臨一場(chǎng)豪華盛宴，大規(guī)模收割，斬獲“地王”不在話(huà)下，你爭(zhēng)我?jiàn)Z上百輪競(jìng)拍進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)也在所不惜。其中兇猛如融創(chuàng)，近4日在廣州、重慶、無(wú)錫3地獨(dú)自斬獲地塊就超過(guò)20幅，在不計(jì)算保證金的情況，已豪擲262億元。

相比之下，數(shù)百家報(bào)名參戰(zhàn)房企中，更多是缺少現(xiàn)金流且保守的，只能望“地”興嘆，靜靜看戲。

廣州：有錢(qián)吃席，沒(méi)錢(qián)看戲

作為一線(xiàn)城市中的首場(chǎng)集中土拍，廣州的表現(xiàn)并未令眾人失望。

4月26日-27日，廣州一次性上架了48塊土地，最終吸金906億元，為歷年之最，平均溢價(jià)率14.58%。

值得注意的是，如預(yù)料的一樣，土地一次性供應(yīng)太多，而大部分房企手中資金有限，熱門(mén)板塊核心區(qū)域成為爭(zhēng)奪中心，部分冷門(mén)區(qū)域地塊則無(wú)人問(wèn)津，廣州地價(jià)兩極分化在此刻顯露無(wú)疑。

據(jù)觀(guān)察者網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，此輪供地主要區(qū)域聚焦在增城、白云、南沙等區(qū)域，其中，增城供地?cái)?shù)量最多，共計(jì)18塊，同時(shí)，該區(qū)域的流拍量也是最多的；黃埔此次僅出手3宗地塊，但全部進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，成最火熱區(qū)域。

黃浦區(qū)3宗加上番禺區(qū)1宗，共4幅土地觸發(fā)“通過(guò)搖號(hào)確定競(jìng)得人”機(jī)制。

4月29日，搖號(hào)結(jié)果誕生，越秀地產(chǎn)斬獲2宗，德信與深振業(yè)各得其一。

值得一提的是，如果有人單純的以為搖號(hào)就是“拼手氣”就大錯(cuò)特錯(cuò)了。作為房企的根本，其對(duì)核心地塊的渴望程度難以想象。

以黃浦區(qū)黃陂地塊為例，競(jìng)拍當(dāng)日32家房企只花了32秒就將地價(jià)抬至45%溢價(jià)率頂點(diǎn)。而觸發(fā)搖號(hào)機(jī)制后，這32家房企共注冊(cè)了300多個(gè)“小號(hào)”參戰(zhàn)，僅保證金就交了1300多億元。

也就是說(shuō)，一個(gè)小號(hào)只有0.3%左右的中簽率，誰(shuí)的小號(hào)多誰(shuí)就獲勝的幾率就大，據(jù)悉央企中海一家就擁有60多個(gè)小號(hào)，因該地塊共投入250億保證金。而沒(méi)錢(qián)的房企只能仰望“大佬”、徒呼奈何。

遺憾的是，運(yùn)氣也是實(shí)力的一部分，這塊“肥肉”最終被自帶“歐皇”氣質(zhì)，只有6個(gè)小號(hào)的深振業(yè)收入囊中。

而此次土拍中最出風(fēng)頭的莫過(guò)于越秀和華潤(rùn)。

其中，央企華潤(rùn)以4.2萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)拿下一宗位于白云區(qū)金沙洲的全場(chǎng)最貴地塊，已超過(guò)該區(qū)域新房均價(jià)，再現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”。此舉也直接拉升了金沙洲板塊的整體價(jià)格預(yù)期，業(yè)內(nèi)發(fā)出了地價(jià)失控的驚嘆。

而廣州本土國(guó)企越秀地產(chǎn)除參與搖號(hào)4中其2的逆天“好運(yùn)”之外，另斥資108億元拿下6宗地塊，成最大贏家，亮瞎全場(chǎng)。

此次土拍市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼的還有融創(chuàng)和正榮，在猛烈爭(zhēng)奪后最終分別收獲3宗、2宗地塊。

有人狂歡，也就意味著有人失落，最終包括萬(wàn)科、恒大、中海等龍頭，雅居樂(lè)、時(shí)代、奧園、合景等熟悉的千億本地房企均陪跑。

此外，土地價(jià)格直接關(guān)聯(lián)未來(lái)房?jī)r(jià)，不少業(yè)內(nèi)人士表示，此次土拍不久后，黃埔、番禺熱門(mén)區(qū)域的樓盤(pán)可能迎來(lái)一波漲勢(shì)；流拍的從化、增城等區(qū)域則要警惕風(fēng)險(xiǎn)。

重慶：超過(guò)高溢價(jià)失控

緊隨廣州之后，4月28日-29日，重慶46宗主城區(qū)地塊上架，總起拍價(jià)約444億元，不足廣州一半。

但令人意外的是，與廣州土地價(jià)格兩極分化不同，重慶土拍市場(chǎng)才真正讓開(kāi)發(fā)商們熱血沸騰，競(jìng)拍開(kāi)始當(dāng)天就罕見(jiàn)地登上微博熱搜榜。經(jīng)過(guò)兩天六場(chǎng)角逐，最終46宗地塊全部成交，總成交金額達(dá)635億元，平均溢價(jià)率高達(dá)43%，相當(dāng)于平均每幅地塊都近乎達(dá)到了廣州的封頂溢價(jià)，市場(chǎng)火熱程度可見(jiàn)一斑。

特別是在土拍首日，招商蛇口以32.5億元競(jìng)得沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)地塊，溢價(jià)率高達(dá)129.98%，樓面價(jià)10459元/平方米，這也成為了本次競(jìng)拍中溢價(jià)率最高的地塊。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，本次重慶土拍中有超過(guò)6成、30宗土地溢價(jià)率均超過(guò)40%，除招商蛇口沙坪壩地塊溢價(jià)率達(dá)到129.98%外，保利在中央公園板塊、海成在中央公園板塊東側(cè)、金科+大唐在港城工業(yè)園板塊、佳兆業(yè)在大學(xué)城板塊、美的聯(lián)合金科在西永板塊、華宇+金科+新希望在大渡口茄子溪板塊等所獲地塊溢價(jià)均超過(guò)70%。

這與2020年全年土拍結(jié)果形成鮮明對(duì)比。要知道，去年全年重慶土拍中排名前十的地塊，僅有三宗溢價(jià)率超過(guò)40%。

值得注意的是，雖然并未設(shè)置上限價(jià)格，不需要各家開(kāi)發(fā)商注冊(cè)小號(hào)提高中獎(jiǎng)率，但“明刀明槍”之下比拼，對(duì)房企的資金實(shí)力考量仍然不小。

具體而言，在其他城市頗為高調(diào)的央企國(guó)企此次表現(xiàn)得相對(duì)低調(diào)，最大贏家為融創(chuàng)與龍湖兩家TOP 10民營(yíng)房企，拿地金額均接近百億。

其中，其中融創(chuàng)及其聯(lián)合體斥99.09億元共競(jìng)得重慶市8宗地塊，合計(jì)1159畝；龍湖則以96.64億元奪得九龍半島、大渡口茄子溪板塊、中央公園板塊、蔡家板塊等5宗相對(duì)單價(jià)較高地塊。此外，金科、中交、保利、佳兆業(yè)等房企均奪得兩宗及以上地塊，中鐵建、佳源、綠地、旭輝、花樣年等房企也各有斬獲。

對(duì)于重慶土拍市場(chǎng)的熱情，中國(guó)指數(shù)研究院表示，一方面此次推出地塊多為優(yōu)質(zhì)地塊，中央公園、西永、大學(xué)城等板塊熱度本就較高，另外大楊石組團(tuán)和觀(guān)音橋組團(tuán)地塊位于核心成熟區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著；另一方面，開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備日益緊張，去化周期較短，拿地意愿本就較為強(qiáng)烈，尤其是第一批次，部分開(kāi)發(fā)節(jié)奏較快的企業(yè)年前便可推售。

無(wú)錫：融創(chuàng)獨(dú)得4成

與重慶同時(shí)開(kāi)啟集中供地的還有無(wú)錫和揚(yáng)州兩個(gè)長(zhǎng)三角熱門(mén)城市。

其中，揚(yáng)州28日推出8宗土地，同樣遭到一眾房企哄搶。8宗地塊中有4幅觸頂最高價(jià)，被打包送去搖號(hào)。

同時(shí)，新的地王價(jià)格誕生，1.42萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，基本等同于揚(yáng)州在售新房均價(jià)，且這一地塊開(kāi)拍不足1分鐘即達(dá)到封頂價(jià)。

而熱點(diǎn)城市無(wú)錫，共16幅地塊計(jì)劃4月28日-30日分3日推出，吸引了260次報(bào)名，參拍房企超過(guò)80家。

引人矚目的是，融創(chuàng)在這場(chǎng)大戰(zhàn)中的表現(xiàn)再次“征服全場(chǎng)”。

首先是競(jìng)拍首日（28日）推出的4幅地塊，上午首幅梁溪區(qū)中儲(chǔ)地塊開(kāi)拍一分鐘就已經(jīng)達(dá)到最高限價(jià)19600元/平方米，與其他城市搖號(hào)等政策不同，無(wú)錫選擇讓企業(yè)進(jìn)入競(jìng)租賃環(huán)節(jié)，萬(wàn)科、招商、融創(chuàng)、金茂、佳兆業(yè)等均參與搶地，每次出價(jià)時(shí)間有5分鐘間隔，因此顯得格外“磨人”。

競(jìng)拍途中，土拍直播的網(wǎng)友“看不下去了”，紛紛留言區(qū)表示“他來(lái)了他來(lái)了，融創(chuàng)又來(lái)了”“融創(chuàng)，要不無(wú)錫都給你，還不行嗎？”“融創(chuàng)，土豪哥”……

不出意外，最終以總價(jià)41.71億、樓面價(jià)18000元/㎡+66100㎡競(jìng)租賃面積被融創(chuàng)拿下，而該地塊也是目前為止，無(wú)錫供地中競(jìng)租賃面積最高的。

其余3宗土地亦達(dá)到最高限價(jià)進(jìn)入競(jìng)租賃環(huán)節(jié)，最終被招商、仁恒和祥瑞分食。

而競(jìng)拍第二日（29日），無(wú)錫共出讓6宗地塊，融創(chuàng)再次發(fā)力，獨(dú)得其三，且均是在競(jìng)租賃環(huán)節(jié)碾壓對(duì)手獲勝。

有業(yè)內(nèi)人士向觀(guān)察者網(wǎng)分析稱(chēng)，無(wú)錫本就是融創(chuàng)重倉(cāng)的城市之一，融創(chuàng)無(wú)錫文旅城作為其文旅地產(chǎn)的標(biāo)桿項(xiàng)目，在長(zhǎng)三角文旅項(xiàng)目中知名度很高，也到了“收割”環(huán)節(jié)，間接作用了近兩年無(wú)錫房?jī)r(jià)上漲，且融創(chuàng)看好無(wú)錫未來(lái)樓市，因此本次土拍中，融創(chuàng)獲取土地不計(jì)代價(jià)。

值得一提的是，融創(chuàng)近幾日其他城市的土拍市場(chǎng)表現(xiàn)同樣活躍，風(fēng)頭幾乎蓋過(guò)所有同行。

例如廣州土拍中，融創(chuàng)及其聯(lián)合體共斬獲3幅土地，總代價(jià)74.9億元，

而在剛剛結(jié)束的重慶土拍中，融創(chuàng)更是大展身手，除了近百億拿下核心區(qū)8地之外，還以18.1億元接連拿下位于郊區(qū)的璧山區(qū)6幅地塊。在不計(jì)算保證金的情況，已豪擲262億元，成為截至目前本輪全國(guó)范圍內(nèi)集中供地潮中，當(dāng)之無(wú)愧的最大贏家。

僅僅是廣州、重慶等個(gè)別城市的集中式土拍，已經(jīng)為部分房企帶來(lái)了一場(chǎng)“饕餮盛宴”，緊隨其后的是，北京、上海等眾多熱點(diǎn)城市更大一波土地即將入市，不知又會(huì)為樓市帶來(lái)怎樣的變數(shù)？

對(duì)此，中指院認(rèn)為，隨著此批次高價(jià)地的逐漸入市，未來(lái)將對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)一定影響，但各項(xiàng)目集中入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，對(duì)房企的產(chǎn)品力提出更高的要求。在房住不炒的基調(diào)下，第二三批次的土地推出政策及策略或?qū)⒄{(diào)整。

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