（文/張玉 編輯/馬媛媛）今年以來，隨著宏觀調(diào)控政策的不斷加碼，房企融資面臨新的考驗。而受此影響，部分房企甚至取消了相關(guān)融資債券的發(fā)行。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，融資的警報或許正在被拉響。

4月29日，上海清算所發(fā)布關(guān)于首創(chuàng)置業(yè)2021年度第一期中期票據(jù)取消發(fā)行的公告。公司決定取消不超過18.5億元的中期票據(jù)發(fā)行。

對此，首創(chuàng)置業(yè)方面表示：“鑒于近期市場波動較大，結(jié)合公司實際情況，根據(jù)本公司安排，決定取消本次中期票據(jù)發(fā)行。本公司將另擇時機(jī)重新發(fā)行。”

4月30日，首創(chuàng)置業(yè)公告表示，上述18.5億元中期票據(jù)已完成簿記成功發(fā)行，票面利率4.19%。

融資計劃“波折”

4月26日，上海清算所披露了首創(chuàng)置業(yè)2021年第一期中期票據(jù)的發(fā)行公告。債券發(fā)行規(guī)模不超過18.5億元。本次債券發(fā)行將分為兩個品種，其中，品種一發(fā)行期限為3+2年期，品種二發(fā)行期限為5年限。兩個品種間可以進(jìn)行雙向回?fù)?，回?fù)鼙壤皇芟拗?，兩個品種的發(fā)信規(guī)模合計不超過18.5億元。

據(jù)悉，首創(chuàng)置業(yè)本次中期票據(jù)注冊規(guī)模為45.48億元，用于償還到期債務(wù)融資工具本息。其中，首期中期票據(jù)擬發(fā)行不超過18.5億元，擬償還的募集資金主要是將于2021年6月19日到期的“18首創(chuàng)置業(yè)MTN001”和將于2022年4月26日到期的“19 首創(chuàng)置業(yè) MTN001”兩只債券。前者的借款余額是20億元，后者的借款余額是10億元。

此外，公司借款余額為20億元的“18首創(chuàng)置業(yè)MTN002”將于2021年8月29日到期。

4月28日，首創(chuàng)置業(yè)簿記建檔發(fā)行上述中期票據(jù)。由于當(dāng)天發(fā)行較為密集，為確保發(fā)行順利，首創(chuàng)置業(yè)將簿記建檔時間延長到4月29日上午11點。不過，隨后，首創(chuàng)置業(yè)就發(fā)布了取消發(fā)行上述票據(jù)的公告。

一位業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，這不排除最近市場調(diào)控風(fēng)聲比較緊，有可能本身就是是發(fā)行不了的?！霸谶@樣的背景下硬要去發(fā)行的話可能也達(dá)不到預(yù)期的效果，那就先撤掉再說。”

就此，首創(chuàng)置業(yè)回應(yīng)觀察者網(wǎng)表示，公司中期票據(jù)發(fā)行不存在障礙，本身具備發(fā)行條件；4月29日公司取消發(fā)行的公告，只是因為技術(shù)性因素。公司在4月29日上傳取消發(fā)行公告的同時，已同步上傳4月30日新簿記時間的公告，并于4月30日完成簿記成功發(fā)行18.5億元中期票據(jù)，票面利率4.19%。

融資計劃的取消的背后，首創(chuàng)置業(yè)所面臨的資金狀況不容忽視。

根據(jù)公司最新發(fā)布的2020年度報告，2020年公司營業(yè)收入為212.48億元，凈利潤為12.72億元，與2019年的25.69億元相比近乎“腰斬”。截至2020年底，首創(chuàng)置業(yè)剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率74.3%；凈負(fù)債率124.4%； 現(xiàn)金短債比為1.13倍。按照“三道紅線”的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，首創(chuàng)置業(yè)仍踩中“兩道紅線”。

同策研究院資深分析師肖云祥向觀察者網(wǎng)表示，從首創(chuàng)置業(yè)去年的經(jīng)營情況來看，表現(xiàn)并不理想，營收小幅增長，而凈利潤卻大幅下降，屬于典型的“增收不增利”。在整個行業(yè)要求降杠桿的背景下，公司在盈利能力大幅下降的情況下，公司帶息負(fù)債繼續(xù)增長20億元，至956.8億元，整體利息開支增加。從而進(jìn)一步放大了利息的杠桿效應(yīng)，導(dǎo)致財務(wù)杠桿系數(shù)進(jìn)一步提升。至2020年末公司“三道紅線”踩中兩道，去杠桿還須努力。

借新還舊“解渴”

財務(wù)杠桿壓力之下，首創(chuàng)置業(yè)對于資金的渴求可見一斑。事實上，近段時間以來，首創(chuàng)置業(yè)不斷發(fā)行新的債券“借新還舊”。

今年4月15日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告表示，公司將通過一批或分批形式，發(fā)行本金總額不超過50億元的境內(nèi)公司債券。公司擬將境內(nèi)公司債券所得款項全部用于償還公司債務(wù)。

3月29日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)行2021年公司債券（第二期）。最終，品種二未發(fā)行，僅發(fā)行品種一，實際發(fā)行規(guī)模24.3億元，票面利率為3.97%，發(fā)行期限為5年。本期債券募集資金扣除發(fā)行費用后全部用于償付到期的公司債券本息。具體包括將于4月10日到期的“19首業(yè)01”，將于4月18日到期的“16首業(yè)02”及將于6月1日到期的“16首業(yè)04”。

10天之前，3月19日，首創(chuàng)置業(yè)面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行2021年公司債券（第一期）。最終品種二未發(fā)行，僅發(fā)行品種一，實際發(fā)行規(guī)模20億元，票面利率為4%，發(fā)行期限為5年期固定利率債券。本次募集資金擬同樣用于償付到期的公司債券本息。而在此之前的3月11日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，發(fā)行1億美元4.65厘于2026年到期的有擔(dān)保債券。該債券與2021年1月19日發(fā)行的4億美元4.65厘于2026年到期的有擔(dān)保債券合并形成單一系列。

事實上，隨著融資壓力的逐漸變大，房企通過“借新還舊”緩解資金饑渴并不為奇。不過，近段時間以來，因為發(fā)債情況不樂觀而選擇取消發(fā)債的情況也不在少數(shù)。這無疑給房企融資帶來更大的考驗。

除了首創(chuàng)置業(yè)，據(jù)上清所4月26日消息，廈門國貿(mào)集團(tuán)股份有限公司2021年度第三期中期票據(jù)（雙創(chuàng)）取消發(fā)行。公告表示，鑒于近期市場波動較大，廈門國貿(mào)決定取消本期債務(wù)融資工具的發(fā)行。公司將另行擇機(jī)重新發(fā)布。

據(jù)悉，廈門國貿(mào)本次所注冊25億元中期票據(jù)中7.50億元用于償還發(fā)行人到期債務(wù)，5億元用于補充子公司國貿(mào)股份營運資金，12.50億元用于投資科技創(chuàng)新企業(yè)股權(quán)。

撤回融資計劃的背后是今年來房企整體融資規(guī)模的減少。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計約3040億元，同比下降23%，為2018年以來首季度的最低發(fā)行規(guī)模。尤其境外債發(fā)債規(guī)模大幅下滑，較2020年一季度下降43.5%。

進(jìn)入4月以來，房企融資情況并未發(fā)生好轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2021年4月單月房企在境內(nèi)外債券融資共發(fā)行90筆，較上月減少8筆；發(fā)行規(guī)模折合人民幣約936億元，環(huán)比減少3.4%，同比減少7.3%。

“最近發(fā)債的的確沒有一季度多”，上述業(yè)內(nèi)人士表示，“首創(chuàng)置業(yè)尚且如此，其他中小房企的日子可能更不好過。”

“首創(chuàng)置業(yè)當(dāng)前應(yīng)該加大去化和回款力度，合理投資，提高運營效率，積極執(zhí)行降債計劃?！毙ぴ葡楸硎?。

資金鏈不斷收緊之下，中小房企的融資警報或許正在被拉響。

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