（文/張玉 編輯/馬媛媛）經(jīng)歷過最初的暴利發(fā)展之后，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)正在迎來發(fā)展“冷靜期”?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年，66家行業(yè)典型房企中有近7成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降。

而隨著毛利率開始“往10%的方向發(fā)展”，房企也紛紛開始跨界轉(zhuǎn)型、尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。不過，從目前的發(fā)展來看，熱熱鬧鬧的轉(zhuǎn)型短期內(nèi)并未給房企帶來多少真金白銀。

一位行業(yè)排行前50強(qiáng)的上市公司高管黎南（化名）向觀察者網(wǎng)表示，現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來越高，百?gòu)?qiáng)和十強(qiáng)對(duì)于行業(yè)的壟斷程度越來越大，可能未來前十強(qiáng)會(huì)占整個(gè)市場(chǎng)份額的50%。未來重點(diǎn)還是關(guān)注一線城市，“有人口導(dǎo)入的地方就會(huì)有未來?！?

毛利率走低

“毛利下降是個(gè)很正常的事，現(xiàn)在地產(chǎn)就跟白色家電一樣，不賺錢，但又不能不做?！崩枘蠠o奈表示。

一位長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士也向觀察者網(wǎng)表示，毛利率下降的事情從前兩年就已經(jīng)開始了，并且一直掉的比較厲害，“基本上毛利率要往10個(gè)點(diǎn)的方向去看了。兩年前就有人說，房地產(chǎn)再這樣下去要變制造業(yè)了，就說明毛利率跌的太嚇人了?！?

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2020年由億翰智庫(kù)選取的50家A+H股極具代表性的標(biāo)桿房企（以下簡(jiǎn)稱“E50房企”）平均ROE（凈資產(chǎn)收益率）為14%，較2019年下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，2020年ROE高于20%的房企僅占比16%，較2019年下降8個(gè)百分點(diǎn)；ROE位于10%至20%之間的房企個(gè)數(shù)占比52%，較2019年下降10個(gè)百分點(diǎn)；ROE低于10%的房企占比32%，較2019年上升18個(gè)百分點(diǎn)。

從截至目前已披露年報(bào)的66家行業(yè)典型上市房企的營(yíng)收和利潤(rùn)規(guī)模來看，2020年整體的營(yíng)業(yè)收入為4.54萬億元，營(yíng)收增速的中位值為18.4%，較2019年的28.7%下降10.3個(gè)百分點(diǎn)。另?yè)?jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)銷售毛利率為38.1%，到2020年，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率僅有25.92%，毛利率跌去三分之一。

在2020年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中南建設(shè)副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總監(jiān)辛琦直言，從未來來講，行業(yè)毛利率不太可能逆勢(shì)上升，在價(jià)格封頂，地價(jià)可能略有上漲的前提下，毛利率空間進(jìn)一步壓縮。

在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來，近年來調(diào)控日益趨嚴(yán)，限價(jià)政策強(qiáng)行壓縮房?jī)r(jià)的上漲空間。在土地端，要么就不限價(jià)，價(jià)高者得。或者限價(jià)之后自己報(bào)自持比例?！斑@個(gè)是直接挖企業(yè)肉的，對(duì)企業(yè)的殺傷力真的很大?！?

行業(yè)利潤(rùn)空間的攤薄使得馬太效應(yīng)加劇。“未來地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展集中度會(huì)更高，最后可能央企國(guó)企有個(gè)10~20家，民營(yíng)企業(yè)有個(gè)10家，小企業(yè)最后都被合并了?！崩枘媳硎?。

不過，對(duì)于規(guī)模而言，能否持續(xù)盈利是開發(fā)商們最關(guān)心的問題?！伴_發(fā)商不僅面臨市場(chǎng)自然整合、淘汰；還面臨宏觀調(diào)控層面整合。規(guī)模重要嗎？肯定重要，不盈利的規(guī)模能持續(xù)嗎，持續(xù)不了，我們肯定需要能持續(xù)盈利的規(guī)模?！崩枘险f。

轉(zhuǎn)型道阻且長(zhǎng)

地產(chǎn)生意不好做，跨界成為近年來房地產(chǎn)圈的流行詞。

“以后誰(shuí)再說我們是發(fā)展商我跟誰(shuí)急！”在2017年舉行的一次媒體活動(dòng)上，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮如是說。玩笑的背后多少反映出追求“活下去”的萬科對(duì)于未來的探索和想象。

2020年5月，萬科官網(wǎng)發(fā)布的招聘信息顯示，旗下食品事業(yè)部招聘豬場(chǎng)拓展經(jīng)理、聚落化豬場(chǎng)總經(jīng)理、豬場(chǎng)獸醫(yī)等。對(duì)于萬科養(yǎng)豬這件事，郁亮曾公開回應(yīng)表示，不是因?yàn)樨i肥房地產(chǎn)瘦，而是因?yàn)槿f科物業(yè)平臺(tái)做得不錯(cuò)，很多人想到這個(gè)平臺(tái)賣東西，比如米、面、油等，“我們就說，要不自己來試試看”。

如果說萬科養(yǎng)豬是物業(yè)平臺(tái)的拓展，碧桂園則是讓機(jī)器人在工地上“搬磚”。在今年3月份的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌表示，有信心建筑機(jī)器人和機(jī)器人餐廳，在明年全面實(shí)現(xiàn)盈利。相信機(jī)器人對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的支持是非常強(qiáng)大的。“新業(yè)務(wù)一定會(huì)成功，而它們的成功一定會(huì)給股東和投資者帶來更多的回報(bào)。”

據(jù)悉，碧桂園現(xiàn)有在研建筑機(jī)器人46款，絕大多數(shù)通用于現(xiàn)澆混凝土工藝與裝配式建筑施工，其中18款建筑機(jī)器人已投入商業(yè)化應(yīng)用。

安永大中華區(qū)房地產(chǎn)主管合伙人湯哲輝日前公開表示，隨著行業(yè)增速的下滑和土地紅利的不再，房企依靠純地產(chǎn)開發(fā)獲得的盈利大幅下滑，規(guī)模增長(zhǎng)也遇到瓶頸。在“三道紅線”新規(guī)下，房企不僅面臨著更高的融資成本壓力，而且通過增加財(cái)務(wù)杠桿實(shí)現(xiàn)規(guī)?？缭降臋C(jī)會(huì)更少，故而也迫切需要在差異化競(jìng)爭(zhēng)中尋找機(jī)會(huì)。因此，大多數(shù)房企積極探索新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)多元化業(yè)務(wù)的重視程度也在上升，即“轉(zhuǎn)型升級(jí)”。

不過，對(duì)于當(dāng)下房企的多元化轉(zhuǎn)型，盧文曦表示并不看好?！梆B(yǎng)豬，現(xiàn)在豬價(jià)在往下掉；造車屬于跨行業(yè)了。房地產(chǎn)企業(yè)還是應(yīng)該老老實(shí)實(shí)地做地產(chǎn)，不要去做很偏的冷門行業(yè)?！?

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，某一時(shí)點(diǎn)不恰當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)型決策可能會(huì)給企業(yè)發(fā)展帶來巨大的打擊。2017年，銀億股份進(jìn)軍汽車制造業(yè)，先后通過收購(gòu)控股比利時(shí)邦奇集團(tuán)、美國(guó)ARC等相關(guān)資產(chǎn)。不過，大規(guī)模的并購(gòu)給銀億股份帶來的資金壓力也不容小覷。2019年6月，為妥善解決債務(wù)問題，銀億集團(tuán)、銀億控股向?qū)幉ㄖ性禾峤涣酥卣暾?qǐng)。

關(guān)于賽道，湯哲輝建議選擇的順序是物業(yè)、造車、康養(yǎng)和養(yǎng)豬。從幾個(gè)角度出發(fā)，首選物業(yè)是因?yàn)槲飿I(yè)對(duì)地產(chǎn)商而言，依舊是一個(gè)非常好的切入口。造車是歸為“地產(chǎn)+科技”一類賽道，開發(fā)商不一定要親自去造車，開發(fā)商可以是做投資商的角色?？梢灶A(yù)見，開發(fā)商、投資商、服務(wù)商、運(yùn)營(yíng)商等各類力量會(huì)集聚在房地產(chǎn)的下半場(chǎng)?？叼B(yǎng)和養(yǎng)豬應(yīng)該歸入“健康中國(guó)”產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)企業(yè)要擁護(hù)國(guó)家大戰(zhàn)略，順勢(shì)而為。

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