（文/張志峰 編輯/馬媛媛）近年來(lái)，“養(yǎng)豬大王”劉永好的新希望業(yè)務(wù)版圖除了養(yǎng)殖業(yè)、食品快消、文旅、醫(yī)療健康、金融投資之外，進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)腳步也明顯加快。

特別是作為中國(guó)最大飼料生產(chǎn)企業(yè)的新希望六和因養(yǎng)豬紅利落幕而遭遇“戴維斯雙殺”之時(shí)，旗下物業(yè)管理公司，趁著行業(yè)分拆上市的紅利，對(duì)接資本市場(chǎng)進(jìn)展神速，被外界稱為劉永好的“新希望”。

1月13日，新希望服務(wù)首次向港交所主板遞交招股說(shuō)明書(shū)，發(fā)起沖鋒號(hào)角。

5月9日，在尚有18家物企排隊(duì)等待的情況下，新希望服務(wù)招股書(shū)搶先通過(guò)港交所聆訊。

5月11日，企業(yè)發(fā)布了全球發(fā)售公告，全球發(fā)售2億股，首次公開(kāi)募股定價(jià)區(qū)間在3.8-4.7港元，預(yù)計(jì)最多募資約9.4億港元。

不過(guò)，面對(duì)去年以來(lái)上市新股逾六成的破發(fā)率，規(guī)模并不大的新希望服務(wù)，即便加持“明星資本效應(yīng)”也未能獲得市場(chǎng)青睞。

同花順數(shù)據(jù)顯示，5月14日，新希望服務(wù)招股截止，最終僅獲得超額認(rèn)購(gòu)1.94倍。從行業(yè)維度看，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年同行業(yè)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均值大約為216倍，新希望服務(wù)創(chuàng)下IPO認(rèn)購(gòu)倍數(shù)新低；從時(shí)間維度看，也只能在近期上市新股中排在最末。

數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順

該公司計(jì)劃于5月25日正式在港交所上市發(fā)行，股票代碼為03685.HK。截至目前，已有多家機(jī)構(gòu)給出“謹(jǐn)慎推薦”的IPO評(píng)級(jí)。

上市前“常規(guī)操作”

公開(kāi)資料顯示，新希望服務(wù)成立于2010年，彼時(shí)名為四川鼎晟物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司，注冊(cè)資本500萬(wàn)元，主要在成都為新希望房地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。新希望集團(tuán)（000876.SZ）董事長(zhǎng)劉永好及其女兒劉暢為新希望服務(wù)實(shí)控人。

事實(shí)上，直到物管行業(yè)大爆發(fā)前夕，新希望服務(wù)的定位都始終如此，因?yàn)榻刂?019年末，企業(yè)所有在管面積100％來(lái)自新希望地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)方，全年凈利潤(rùn)也只有6400萬(wàn)元。

直到明確了上市意圖之后，新希望服務(wù)才開(kāi)始緊急“常規(guī)操作”。

2020年8月，新希望服務(wù)以7935萬(wàn)元向新希望房地產(chǎn)收購(gòu)了新希望商業(yè)的全部股權(quán)。

4個(gè)月之后，新希望服務(wù)以“1元”的價(jià)格將溫州希望的全部股權(quán)出售給了新希望房地產(chǎn)的全資附屬公司。

出售理由是，這家公司主要提供室內(nèi)設(shè)施和兒童游樂(lè)場(chǎng)，與新希望服務(wù)的核心業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)。不過(guò)，實(shí)際情況卻可能是，該公司2020年的收入比2019年減少了一半多，表現(xiàn)不佳。

于是，在一系列“減肥增肌”活動(dòng)之后，2020年企業(yè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)大幅改善。

首先是業(yè)務(wù)范圍包括了物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、生活服務(wù)；其次，2020年?duì)I收5.88億元，增幅54％，凈利潤(rùn)1.1億元，大增72％；最后，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)毛利率逐年大減的前提下，新希望服務(wù)整體毛利率水平仍保持上升趨勢(shì)，高達(dá)42.1％，居于行業(yè)前列。

在最能影響物管企業(yè)估值的規(guī)模上，得益于地產(chǎn)公司的大幅擴(kuò)張，截至2020年末，新希望服務(wù)管理17個(gè)城市的65個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，在管樓面面積增長(zhǎng)至1020萬(wàn)平方米。

但放到整個(gè)物管行業(yè)，新希望服務(wù)這一規(guī)模仍屬“微型”。要知道，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，物管企業(yè)TOP100在管面積在2020年末的門(mén)檻值為1386萬(wàn)平方米，排在頭部的數(shù)家企業(yè)在管面積上年年就以億計(jì)。

然而，企業(yè)在招股書(shū)中竟大言不慚地表示，其在2019年中國(guó)物業(yè)企業(yè)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)中排名第8位、2020年中國(guó)物業(yè)企業(yè)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)中排名第39位。

與之呼應(yīng)的是，新希望地產(chǎn)2020年在權(quán)益銷售僅537.7億元的情況下，全口徑銷售金額已經(jīng)突破1000億元大關(guān)，并榮獲“2020中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成長(zhǎng)速度TOP10“、”2020中國(guó)房企綜合實(shí)力 TOP 40"、“2020 年中國(guó)房企品牌價(jià)值 TOP30”等多個(gè)稱謂。

有知情人士向觀察者網(wǎng)透露，2020年新希望在克而瑞、中指、億翰、第一太平戴維斯等機(jī)構(gòu)上花費(fèi)約1500萬(wàn)，排名突飛猛進(jìn)，以此來(lái)提高估值。

由此看來(lái)，新希望服務(wù)似乎也在“榜單服務(wù)套餐”之中。  

母公司依賴程度高

盡管規(guī)模迷你，但作為劉永好的“新希望”，企業(yè)優(yōu)勢(shì)同樣明顯。

招股書(shū)中，新希望服務(wù)在“我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)”中明確表示：“來(lái)自新希望集團(tuán)的強(qiáng)大支持?！?

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著上市物企數(shù)量的增多，上市門(mén)檻無(wú)形之中也會(huì)提升，在這樣的背景下，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未獲得聆訊的企業(yè)招股書(shū)將失效，需要重新提交IPO招股書(shū)。而新希望服務(wù)之所以能在眾多申請(qǐng)上市的物企中拔得頭籌，很大程度上與其背后集團(tuán)的強(qiáng)大助力有關(guān)。

新希望服務(wù)表示，公司與新希望集團(tuán)合作并獲得其支持，新希望集團(tuán)是一家綜合性產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，已于多個(gè)產(chǎn)業(yè)建立其業(yè)務(wù)。除了房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)外，還包括食品及快速消費(fèi)品、數(shù)字技術(shù)以及文化及旅游、醫(yī)療健康及金融投資。

截至2019年12月31日，新希望集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)2,000億元，新希望服務(wù)定位為集團(tuán)進(jìn)軍消費(fèi)者市場(chǎng)的平臺(tái)，公司將得益于與其他新希望集團(tuán)旗下子公司的長(zhǎng)期穩(wěn)定合作關(guān)系，這些公司提供商品以豐富向客戶提供的產(chǎn)品，有助發(fā)展物管服務(wù)類型多元化。

不過(guò)，任其集團(tuán)業(yè)務(wù)范圍再?gòu)V，于物業(yè)管理直接相關(guān)的無(wú)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊。而作為房地產(chǎn)的下游行業(yè)，依托于地產(chǎn)母公司的強(qiáng)大支持本無(wú)可厚非，這樣可以給企業(yè)未來(lái)增速提供肉眼可見(jiàn)的保障，幾乎所有的大型物管公司均脫胎于房企。

但完成了原始積累之后，服務(wù)型企業(yè)想要繼續(xù)提升自己的規(guī)模，強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力才是根本。而這一點(diǎn)，顯然是那些過(guò)度依賴關(guān)聯(lián)公司的企業(yè)軟肋。

財(cái)報(bào)顯示，為了顯示自身已擁有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為上市做準(zhǔn)備，新希望服務(wù)2020年也“開(kāi)始調(diào)配更多資源以加快與獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)發(fā)展”。

而從效果上看卻并不理想，更像是犧牲利潤(rùn)硬湊出來(lái)的。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，新希望管理由獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的5個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，在管總樓面面積為1.1百萬(wàn)平方米，占其總在管樓面面積的11%；同時(shí)，單價(jià)遠(yuǎn)低于平均水平，只有1.99元/平/月，收入僅占總物業(yè)管理服務(wù)收入板塊的2.4%。

安信國(guó)際在研究報(bào)告中亦指出，物業(yè)管理行業(yè)正在重復(fù)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程，集中度不斷提升，行業(yè)整合將會(huì)加速。新希望服務(wù)的弱項(xiàng)和風(fēng)險(xiǎn)在于，其在管面積及收入大部分來(lái)自關(guān)聯(lián)集團(tuán)，未來(lái)獨(dú)立發(fā)展能力需要時(shí)間來(lái)驗(yàn)證；且公司現(xiàn)時(shí)毛利率較高，未來(lái)外拓比率有所上升時(shí)，可能較難維持。

另一方面，2018-2020年，新希望服務(wù)在西南地區(qū)的管理總樓面面積占總在管樓面面積的比例分別為67.3%、52.1%及50.7%，對(duì)區(qū)域的依賴性也十分明顯，容易受單一市場(chǎng)波動(dòng)的影響。

上市前套現(xiàn)3億

值得注意的是，在近幾年籌備上市的過(guò)程中，新希望服務(wù)規(guī)模尚未崛起，資產(chǎn)負(fù)債比率已經(jīng)從2018年的36.4%攀升至2020年的75.4%，這在以輕資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)著稱的物管公司實(shí)在不占優(yōu)勢(shì)。

招股書(shū)解釋，其負(fù)債對(duì)資產(chǎn)比率由2018年的36.4%升至2019的67.9%，主要由于2019年的ABS負(fù)債（見(jiàn)今日詞匯）；而其流動(dòng)比率由2019年的3.4降低至2020年的1.2，也主要由于應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)因結(jié)付2019年的ABS（見(jiàn)今日詞匯）而減少。

此外，新希望服務(wù)上市前的另一個(gè)謎之操作是，招股書(shū)披露，2018-2020年，新希望服務(wù)分別向股東宣派及支付股息0元、850萬(wàn)元和3.157億元。

要知道，企業(yè)2020年全部?jī)衾麧?rùn)才剛滿1億元，這也令“本就不富裕的公司雪上加霜”，導(dǎo)致2020年末資產(chǎn)凈值大幅減少，負(fù)債比進(jìn)一步攀升。

上市前，大股東大筆套現(xiàn)的操作也并非少見(jiàn)，但如此大手筆，不知道是保守落袋為安，還是對(duì)上市后沒(méi)有信心，就值得商榷了。

而提到大股東，就不得不說(shuō)新希望服務(wù)的基石投資者：貝殼、小米集團(tuán)、四川國(guó)際投資、復(fù)星國(guó)際等全部為明星投資方，合共認(rèn)購(gòu)4940美元等值股份，劉永好的強(qiáng)大朋友圈展露無(wú)遺。

至于即將登陸港交所的新希望服務(wù)能否打開(kāi)劉永好地產(chǎn)版圖的“希望之門(mén)”，還是像其他小微物企一樣遭遇“破發(fā)”危機(jī)，就不得而知了。

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