（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）由于2020年上半年業(yè)績(jī)僅完成三成，和沈天晴預(yù)期中360億總銷售額相差甚遠(yuǎn)，佳源國(guó)際選擇在年中業(yè)績(jī)會(huì)期間換掉總裁張翼，由時(shí)任佳源創(chuàng)盛總裁的沈宏杰接任。

彼時(shí)，佳源國(guó)際合約銷售額為116.71億，總銷售面積約107.82萬(wàn)平方米，完成年度目標(biāo)的32.42%。

沈宏杰接任后，佳源國(guó)際的銷售確實(shí)有所增長(zhǎng)。年報(bào)顯示，2020年，佳源國(guó)際錄得合約銷售金額約為308億元，完成年度目標(biāo)的86%，扣除掉張翼上半年完成的部分，沈宏杰在半年內(nèi)完成過(guò)半年度目標(biāo)，交出了一份好成績(jī)。

不過(guò)，進(jìn)入2021年，佳源國(guó)際的年度銷售額完成率又再次成為懸在沈宏杰頭上的一把刀。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年4月30日止4個(gè)月，佳源國(guó)際累計(jì)合同銷售金額約95.584億元，累計(jì)合同銷售面積約870235平方米。

據(jù)合約銷售目標(biāo)為405億元計(jì)算，佳源國(guó)際前四月僅完成年度計(jì)劃23.6%。換句話說(shuō)，沈宏杰需要在兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)完成約106.92億元，才能達(dá)到沈天晴的期望值。

25億元巨額利息

規(guī)模達(dá)不到預(yù)期，佳源國(guó)際的票據(jù)利率也居高不下。

5月18日，佳源國(guó)際控股有限公司發(fā)布公告稱擬上市1.3億美元的優(yōu)先票據(jù) ，該票據(jù)利率為11.0%，于2024年到期。

四個(gè)月前，佳源國(guó)際以批準(zhǔn)票據(jù)按僅向?qū)I(yè)投資者發(fā)行債券的方式上市及買賣，該票據(jù)為3億美元利率為12.5%于2023年到期的優(yōu)先票據(jù)，除非根據(jù)票據(jù)條款提前贖回，否則票據(jù)將于2023年7月21日到期，票據(jù)的發(fā)售價(jià)將為票據(jù)本金額的97.936%。

而據(jù)貝殼研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2021年1-4月房企境外累計(jì)發(fā)債折合約1257億元，同比下降約36%。其中，今年4月，房企境外債券融資票面利率中位數(shù)為5.3%，環(huán)比下降5.7個(gè)百分點(diǎn)。

很顯然，在融資成本均有所下降的大環(huán)境下，佳源國(guó)際的票面利率仍然處于“高位”。

對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，房企融資的利率是和其財(cái)務(wù)狀況有著直接的相關(guān)性，負(fù)債水平偏高的房企在當(dāng)下很難獲得較低的貸款利率，加之其提出了2021年實(shí)現(xiàn)405億的銷售目標(biāo)，對(duì)于資金的依賴度進(jìn)一步提升，從而推高了貸款利率。

數(shù)據(jù)顯示，2016年至2020年，佳源國(guó)際的負(fù)債合計(jì)為140.86億元、259.95億元、378.04億元、498.98億元、548.31億元，同比增長(zhǎng)12.11%、84.54%、45.43%、31.99%和9.89%。

頻繁高息發(fā)債直接導(dǎo)致佳源國(guó)際債務(wù)水平水漲船高。2020年，佳源國(guó)際債務(wù)凈額233.35億元，利息開支25億元。

要知道，佳源國(guó)際2020年實(shí)現(xiàn)收入約183.63億元，毛利59.36億元，凈利潤(rùn)35.31億元，核心凈利潤(rùn)28.52億元。

換句話說(shuō)，佳源國(guó)際的利息支出占凈利潤(rùn)的70.8%，占核心凈利潤(rùn)的87.66%。

值得注意的是，截至2020年末，佳源國(guó)際賬上躺著約109億的巨額資金。其中，受限制存款及現(xiàn)金僅19.38億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物仍高達(dá)90.03億元。

可以參考的是，截至2020年12月31日，佳源國(guó)際存放銀行的現(xiàn)金按現(xiàn)行市場(chǎng)年利率介乎0.01%至2.75%計(jì)息，銀行存款利息收入僅1.25億元。

大量的資金存放銀行利息收入甚微，而公司卻舉債支付高額的利息費(fèi)用，這種現(xiàn)象是不是有種似曾相識(shí)的感覺？讓人不由得聯(lián)想起此前康得新、康美藥業(yè)爆雷事件。

更令人百思不得其解的是，手握巨額資金的佳源國(guó)際為何仍在大量舉債，以至于其巨額利息支出占凈利潤(rùn)7成以上？

注入資產(chǎn)難消化？

上百億資金中，佳源國(guó)際將支付10.872億元現(xiàn)金給大股東沈天晴。

2021年1月14日，佳源國(guó)際發(fā)布公告稱，以72.48億港元的價(jià)格受讓沈天晴所持有的魯源投資控股公司100%股權(quán)，后者間接持有三個(gè)青島項(xiàng)目和一個(gè)威海項(xiàng)目。

為了不引起佳源國(guó)際財(cái)務(wù)指標(biāo)惡化，72.48億港元交易對(duì)價(jià)中僅15%是用于現(xiàn)金支付，剩下85%對(duì)價(jià)是用權(quán)益型工具進(jìn)行支付。

事實(shí)上，這并不是沈天晴第一次注入資產(chǎn)，此前沈天晴曾三次向佳源國(guó)際“輸血”。2018年6月，佳源國(guó)際以總價(jià)6.93億港元，獲得沈天晴上海項(xiàng)目；同年9月，佳源國(guó)際以代價(jià)6.89億港元收購(gòu)佳源服務(wù)；2019年8月，沈天晴向佳源國(guó)際注入安徽項(xiàng)目，總價(jià)48.41億港元。

為了更好的消化注入資產(chǎn)，佳源國(guó)際在拿地上的積極性明顯減弱。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，佳源國(guó)際共擁有土地儲(chǔ)備約920萬(wàn)平方米、1400萬(wàn)平方米、1765萬(wàn)平方米，同比上漲29.58%、52.17%和26.07%。

而據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年至今，佳源國(guó)際僅在公開土地市場(chǎng)拿下兩宗地塊，分別是位于合肥廬陽(yáng)區(qū)的一宗宅地，成交總價(jià)6.45億元；佛山高明區(qū)一宗商住地，成交總價(jià)7.77億。

和上市公司在土地市場(chǎng)的窘態(tài)不同，實(shí)控人沈天晴旗下的佳源創(chuàng)盛在其老本營(yíng)嘉興的首次集中供地上如魚得水。5月20日，在首批“上架”的13宗嘉興涉宅用地中，佳源創(chuàng)盛一口氣拿下3宗土地，僅次于榮安置業(yè)。

具體來(lái)看，經(jīng)過(guò)152輪競(jìng)價(jià)，佳源創(chuàng)盛以10.22億元競(jìng)得浙江省嘉興市一宗宅地，樓面價(jià)10040元/平方米，溢價(jià)率21.26%，配建用房面積33500平方米；經(jīng)過(guò)177輪競(jìng)價(jià)，佳源創(chuàng)盛以21.53億元競(jìng)得浙江嘉興經(jīng)開一宗地塊，樓面價(jià)8835元/平方米，溢價(jià)率31.18%，配建保障房面積8900平方米；經(jīng)過(guò)223輪競(jìng)價(jià)，浙江佳源+香港建源以上限價(jià)格5.39億元競(jìng)得2021嘉秀洲-013號(hào)，樓面價(jià)5073元/平方米，溢價(jià)率49.72%，競(jìng)配人才房面積18600平方米，占總建面17.5%。

事實(shí)上，不斷走高的溢價(jià)率和競(jìng)配面積，并非完全因集中供地激烈競(jìng)爭(zhēng)所致。4月9日，佳源創(chuàng)盛聯(lián)手中海晟豐以上限價(jià)格10.24億元競(jìng)得浙江嘉興平湖一宗商住用地，樓面價(jià)9729元/平方米，溢價(jià)率12.77%，競(jìng)報(bào)無(wú)償配建住宅面積22100平方米。

另值得一提的是，有媒體報(bào)道，佳源集團(tuán)在浙江區(qū)域的項(xiàng)目沒有注入旗下上市公司佳源國(guó)際的計(jì)劃，其中就包括老本營(yíng)嘉興。

“艱難”的千億之路

“只要沈老板把資產(chǎn)注入，這個(gè)千億目標(biāo)輕輕松松就能完成?！痹?018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，時(shí)任副主席兼總裁、執(zhí)行董事的張翼這樣解釋佳源國(guó)際3-5年內(nèi)躋身“千億”房企行列的計(jì)劃。

但現(xiàn)實(shí)卻是，即使沈老板不斷注入資產(chǎn)，佳源國(guó)際業(yè)績(jī)?cè)鏊僖琅f沒有起色。數(shù)據(jù)顯示，2016年至2020年，佳源國(guó)際的合約銷售額分別為46.48億元、103.70億元、201.80億元、288.68億和308億元，增速分別為21.6%、123.1%、95%、43%、6.8%，從逐步放緩演變成增速大幅大降。

疊加2020年半年度業(yè)績(jī)完成情況，選手張翼在“千億”賽道上被替換了下來(lái)。

不過(guò)，在此期間，張翼確實(shí)如簡(jiǎn)歷所說(shuō)，“于上市公司的企業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)投資、并購(gòu)、業(yè)務(wù)整合及資本營(yíng)運(yùn)方面擁有豐富經(jīng)驗(yàn)”，并幫助佳源國(guó)際搭上中植系、投資銀行及資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的仁和智本等。

2019年7月，佳源國(guó)際與一名第三方共同成立嘉興晟源善居建設(shè)有限公司，并于當(dāng)年10月進(jìn)入土地市場(chǎng)拿下浙江嘉興南湖區(qū)經(jīng)開2019-13號(hào)商住地。

嘉興晟源善居的背后站著中植系掌門人解直錕。

觀察者網(wǎng)了解到，佳源國(guó)際持有嘉興晟源善居60%股份，另外40%的股份由中植創(chuàng)信投資持有。股權(quán)穿透到最后，中植創(chuàng)信投資由中海晟融（北京）資本管理有限公司100%持股，其最后控制人是解直錕。

五個(gè)月后，佳源國(guó)際和中植系再次聯(lián)手，聯(lián)合成立深圳融佳善居，分別持股50%。

而深圳融佳善居旗下有10家公司，佳源國(guó)際則通過(guò)這些公司布局粵港澳大灣區(qū)，例如，通過(guò)深圳市嘉源佳晟實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司參股深圳市珠江廣場(chǎng)投資有限公司，通過(guò)深圳市嘉晟新原實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司參股惠東縣振基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

搭上中植系的同時(shí)，佳源國(guó)際找到金融機(jī)構(gòu)仁和智本。

2020年8月，佳源國(guó)際聯(lián)合上海檳桂企業(yè)管理中心（有限合伙）成立宿遷湖源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，分別持股31%和69%。創(chuàng)始人鄭磊則通過(guò)仁和智本、上海智新仁和智本資產(chǎn)管理有限公司持有上海檳桂企業(yè)48%的股份。

可問題的是，即使得到大股東資產(chǎn)注入、搭上中植系快車和金融機(jī)構(gòu)合作持股等優(yōu)勢(shì)，佳源國(guó)際的業(yè)績(jī)依舊沒有水花。

截至2021年4月30日止4個(gè)月，佳源國(guó)際累計(jì)合同銷售金額約95.584億元，僅完成年度計(jì)劃23.6%，距離其“年度目標(biāo)”和“千億目標(biāo)”都有著很長(zhǎng)一段距離。

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