（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）深耕邏輯之下，長于住宅開發(fā)的東原地產(chǎn)也將目光投向了物業(yè)行業(yè)。

這家以社區(qū)運營為核心競爭力的企業(yè)，被行業(yè)內很多企業(yè)作為對標公司，所創(chuàng)的原聚場、童夢童享等是其知名的創(chuàng)新型IP。不過，董事長羅韶穎并不擔心被模仿或者超越，因為“東原向來尊重每個項目的特質，包括土地與地段，在那個地段上面和周邊的人?！?

物業(yè)也是如此。事實上，和同行相比，東原仁知服務的規(guī)模并不大，服務內容也比較傳統(tǒng)。唯一不同的是，東原仁知服務在未計劃上市之前一直處于非常佛系的狀態(tài)，只在乎做好服務工作。也因此，在中國指數(shù)研究院發(fā)布的2019中國物業(yè)服務百強榜單中，東原物業(yè)以94分奪得物業(yè)客戶服務滿意度行業(yè)第一。

物管規(guī)模競賽階段，有了外拓目標后的東原仁知服務同樣具有沖擊力。招股書顯示，2018年至2020年，東原仁知服務于中國管理的物業(yè)項目總在管建筑面積分別約為750萬平方米、1190萬平方米及2110萬平方米。

截至2020年底，東原仁知服務227個在管物業(yè)項目，包括住宅及非住宅物業(yè)，覆蓋國內38個城市，總在管建筑面積約2110萬平方米。其中，住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)的總在管建筑面積分別為1430萬平方米及680萬平方米，面積占比為67.8%、32.2%。

三年利潤翻近2倍

繼富力物業(yè)、海悅生活和中梁物業(yè)之后，迪馬股份旗下物業(yè)公司東原仁知服務也于日前赴港提交招股書。

招股書顯示，東原仁知服務主要從物業(yè)管理服務、社區(qū)增值服務及非業(yè)主增值服務三個業(yè)務分部產(chǎn)生收入?？傮w收入上，東原仁知服務的收益由2018年約3.87億元增加約98.2%至2020年約7.67億元，復合年增長率約為40.8%。

其中，物業(yè)管理服務是其主要收入來源。2020年，物業(yè)管理服務在東原仁知服務總收入的占比高達45.6%，實現(xiàn)營收3.49億元，同比增長35.79%。

東原仁知服務表示，物管營收的大幅增長主要是由于在管面積增加及平均物業(yè)管理費率增加所致。2018年至2020年，東原仁知服務收取的平均物業(yè)管理費率分別約為每月每平方米2.76元、2.94元及3.38元。

與之相對，東原仁知服務利潤也得以提升。2018年至2020年，東原仁知服務的年內利潤分別約為2910萬元、2560萬元及8450萬元，三年間增長約190.4%。

同期，東原仁知服務毛利分別約為0.89億元、1.33億元及 2.16億元，三年間增長約143.8%；毛利率也穩(wěn)步增長，分別約為22.9%、23.7%及28.2%。

事實上，相較于獨立市場化的物業(yè)管理公司，有開發(fā)商背景的物業(yè)管理公司在承接母公司項目方面更具有市場優(yōu)勢，東原仁知服務就是其中之一。招股書顯示，截至2020年12月31日，東原仁知服務管理的物業(yè)項目之總在管建筑面積約52.9%源自迪馬集團及關聯(lián)公司。

不過，東原仁知服務早已試圖進行第三方外拓。

于往績記錄期間，源自獨立第三方的物業(yè)項目總在管建筑面積由于2018年12月31日約10萬平方米增至于2019年12月31日約280萬平方米，再增至于2020年12月31日約990萬平方米，2018年至2020年增加近乎80倍。

兩度更名

東原物業(yè)于2003年成立，并于2004年開始為源自迪馬集團的住宅物業(yè)項目提供物業(yè)管理服務。

2020年12月7日，迪馬股份發(fā)布公告稱，擬分拆控股子公司重慶東原澄方實業(yè)有限公司在港交所上市。

一個月后，迪馬股份再次發(fā)布公告稱，控股子公司重慶東原澄方實業(yè)有限公司已完成股份制改造，整體變更為“東原仁知城市運營服務集團股份有限公司”。

至此，東原物業(yè)經(jīng)歷兩度更名，從集團物業(yè)附屬公司變成實業(yè)公司，再更名后，東原仁知服務最終定位在城市運營服務賽道，意在押注城市服務的萬億藍海。

有研究數(shù)據(jù)表明，未來五年全國基礎物業(yè)管理市場規(guī)模約為1.2萬億元，2020年社區(qū)增值服務市場規(guī)模也將達萬億元，物業(yè)管理行業(yè)將成為萬億級的市場藍海。

而以服務住宅起家的東原仁知服務，早已將服務延伸至日益多樣化的非住宅物業(yè)。羅韶穎此前在接受媒體采訪時就曾表示，“東原服務會承接一些政府、學校、醫(yī)院、機場航站樓等多元化的機構服務?！?

數(shù)據(jù)顯示，東原仁知服務非住宅物業(yè)的總在管建筑面積由2018年12月31日的約70萬平方米增至2020年12月31日約680萬平方米；管理非住宅物業(yè)產(chǎn)生的收益由2018年的約人民幣3950萬元增至2020年的約人民幣7730萬元，復合年增長率約為39.9%。

事實上，東原仁知服務的多樣化服務在收并購上表現(xiàn)十分明顯。2019年，東原仁知服務透過收購重慶盛都、湖北中禾的全部股權進一步擴張非住宅物業(yè)組合，收購原集文化的全部股權以進一步擴張社區(qū)增值服務組合。

例如，收購上海原集文化發(fā)展后，東原仁知服務就可以進一步擴張社區(qū)增值服務組合，輸出原創(chuàng)IP；收購德國物業(yè)管理公司皆斯內上海的100%股權后，東原仁知服務非住宅物業(yè)組合將跨國公司及政府組織納入其中；收購盛康集團的51%股權后，東原仁知服務的服務鏈則進一步擴張至醫(yī)院及醫(yī)療綜合體。

實際上，城市服務、商業(yè)管理等業(yè)態(tài)服務已經(jīng)被市場上的諸多物管公司視為新的物管賽道，東原仁知服務方面也表示，“未來，將繼續(xù)投資技術以進一步提高我們的競爭力及運營效率、繼續(xù)沿著價值鏈擴張及多元化我們增值服務類型?！?