（文/張玉 編輯/馬媛媛）日前，上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布了第三批以集中批量供應(yīng)方式推出的45個(gè)新建商品住房項(xiàng)目，合計(jì)12721套，共約139.7萬平方米。樓盤認(rèn)購(gòu)和開盤日期另行公布。

值得一提的是，在上述45個(gè)項(xiàng)目中，多個(gè)曾經(jīng)的高價(jià)地王項(xiàng)目相繼入市。6月4日~5日，觀察者網(wǎng)先后走訪了央璽、路勁悅茂府、信達(dá)泰禾上城院子等多個(gè)地王項(xiàng)目了解情況。在當(dāng)前上海預(yù)售證價(jià)格控制較為嚴(yán)格的情況下，本次入市地王項(xiàng)目基本與前期價(jià)格相當(dāng)。不少本次入市項(xiàng)目與周邊二手房項(xiàng)目?jī)r(jià)格倒掛，而預(yù)期的火熱也讓不少開發(fā)商坦言要“低調(diào)，不打廣告，盡量不觸發(fā)積分”。

此外，由于部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格倒掛、認(rèn)籌火熱等原因，也不乏部分開發(fā)商故意設(shè)置條件“挑客”等亂象。不久之前，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公告，靜安福新名苑（推廣名：龍盛福新里）、浦東海富城市花園（推廣名：綠地東上海海富城市花園）、嘉定云上名?。ㄍ茝V名：保利云上·澄光）、南山虹橋領(lǐng)峯等四個(gè)樓盤存在違反認(rèn)購(gòu)規(guī)則等行為，其中福新名苑樓盤已認(rèn)購(gòu)公示。相關(guān)房管部門正在調(diào)查核實(shí)，調(diào)查核實(shí)整改期間，暫停福新名苑樓盤認(rèn)購(gòu)。

八成項(xiàng)目均價(jià)低于6萬

根據(jù)觀察者網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，該批供應(yīng)的45個(gè)商品房項(xiàng)目分布在浦東、虹口、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、臨港等10個(gè)區(qū)域。

其中，備案均價(jià)低于6萬元/平方米的共有36個(gè)項(xiàng)目，占比80%；備案均價(jià)最低的為位于金山板塊的華成新苑公寓項(xiàng)目，該公寓單價(jià)為20375元；最高的為虹口區(qū)的瑞虹新城天悅耀庭公寓項(xiàng)目，單價(jià)為11.5萬元。

分區(qū)域來看，前5月累計(jì)成交量TOP3區(qū)域?yàn)榧味?、奉賢和青浦，分別成交6018/5931/5167套，均價(jià)為41666/34022/48447元/平方米。分板塊來看，前5月成交量TOP5板塊為安亭汽車城、金匯、南橋新城、徐涇、和金山新城。

從總價(jià)段來看，兩頭減少中間增加的特點(diǎn)愈發(fā)顯著，800萬以上的占比為19%，較去年下降了6個(gè)百分點(diǎn)，200萬以下的占比為4%，較去年下降了3個(gè)百分點(diǎn)，而200~800萬的占比為77%，較去年增加了9個(gè)百分點(diǎn)，其中，主要是200~400萬的占比在增加，即今年針對(duì)剛需人群的產(chǎn)品有明顯增加。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示，上半年的供應(yīng)量和供應(yīng)節(jié)奏有增無減，充足的供應(yīng)量能夠在一定程度上穩(wěn)定購(gòu)房者的心態(tài)。即將入市的樓盤仍以剛需為主，且將近87%的樓盤位于外環(huán)以外，而其中的五大新城仍是供應(yīng)主力區(qū)域。價(jià)格方面來看，并未出現(xiàn)任何松動(dòng)。核心區(qū)域的樓盤入市仍比較謹(jǐn)慎。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向觀察者網(wǎng)表示，上海第三批房源仍然是主打剛需和改善型產(chǎn)品，10萬以上的項(xiàng)目?jī)H兩個(gè)，6~10萬的項(xiàng)目有8個(gè)，35個(gè)項(xiàng)目均價(jià)在6萬以下，對(duì)于緩解當(dāng)前上海購(gòu)房需要具有較大的幫助。

地王項(xiàng)目“焦慮”入市

觀察者網(wǎng)注意到，在此次集中供地的名單中，不少此前高價(jià)拿地的地王項(xiàng)目也開始流入市場(chǎng)。

首當(dāng)其沖的是建發(fā)聯(lián)合中糧在上海寶山的“地王”項(xiàng)目央璽。2016年，建發(fā)中糧聯(lián)合體拿下上海寶山區(qū)顧村N12-1101單元06-01地塊，總價(jià)67.9億元、樓板價(jià)5.37萬元/平方米、溢價(jià)率115%。當(dāng)時(shí)曾有媒體指出，如若扣除無償交給寶山區(qū)政府的5%保障房和15%的自持租賃住房，央璽自身樓板價(jià)理應(yīng)超過6.67萬元/平方米。

不過，2019年6月，央璽推出第一批344套住宅，預(yù)證僅6.19萬元/平方米，略高于拿地樓板價(jià)。而根據(jù)第三批推出的項(xiàng)目名單，央璽項(xiàng)目備案名為潤(rùn)園，此次上市套數(shù)為288套，戶型為119~133平方米的疊加別墅，備案均價(jià)為71000元/平方米。網(wǎng)上房地產(chǎn)資料顯示，央璽項(xiàng)目此前一共只開過兩次盤，分別在2019年6月和2019年10月。

除了央璽，寶山另一個(gè)地王項(xiàng)目信達(dá)泰禾上城院子也在此次推盤項(xiàng)目之列。公開報(bào)道顯示，2016年6月成交的信達(dá)顧村地王以303%的溢價(jià)率排名第一。該項(xiàng)目樓面價(jià)3.64萬元/平方米，交易總價(jià)為58.05億元。網(wǎng)上房地產(chǎn)資料顯示，信達(dá)泰禾上城院子在2019年7月份開過一次盤之后就未再開盤，彼時(shí)項(xiàng)目的銷售價(jià)格在4.9~5.5萬元/平方米之間，目前項(xiàng)目仍有多套房源處于在售狀態(tài)。與此前相比，此次上城院子的備案均價(jià)在5.44萬元/平方米左右。

嘉定地王項(xiàng)目路勁悅茂府此次也在推盤之列。2020年，經(jīng)過89輪的激戰(zhàn)，嘉定區(qū)菊?qǐng)@新區(qū)JDC1-0403單元28-03、29-01地塊經(jīng)過約89輪的激戰(zhàn)，最終被路勁以總價(jià)28.2億元收入囊中，成交樓板價(jià)21008元/㎡。此次路勁悅茂府（備案名：練祁佳城君瀾名邸）上市套數(shù)為430套，備案均價(jià)在44500元/平方米。

6月5日，觀察者網(wǎng)實(shí)地走訪了位于上海市嘉定區(qū)的路勁·悅茂府項(xiàng)目。項(xiàng)目距離地鐵站只有3分鐘的距離，目前主體結(jié)構(gòu)正在修建過程中，部分樓棟已經(jīng)接近封頂，周圍用綠色紗網(wǎng)圍裹。根據(jù)上述項(xiàng)目的商品住房認(rèn)購(gòu)規(guī)則，個(gè)人認(rèn)購(gòu)對(duì)象需根據(jù)實(shí)際情況，繳納87萬元的認(rèn)購(gòu)金，此外，首套房的存款證明金額為156萬元，二套房的存款證明金額為313萬元。

當(dāng)前入市地王項(xiàng)目能否成功“解套”？ 上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦坦言：“都挺懸的，基本上在盈虧邊緣掙扎。前一批或前兩批肯定不賺錢，弄不好還浮虧。最后一兩批才賺錢，利潤(rùn)也就從這里出了。”

在宋紅衛(wèi)看來，此次房源包括之前的部分地王項(xiàng)目，但是上海在預(yù)售價(jià)格控制較為嚴(yán)格，項(xiàng)目基本與前期項(xiàng)目?jī)r(jià)格相當(dāng)，部分項(xiàng)目甚至還有下調(diào)的趨勢(shì)，這在一定程度上也打消了房企拍高價(jià)地的過高預(yù)期。對(duì)于未來穩(wěn)定上海土拍市場(chǎng)具有警示作用?！暗赝蹴?xiàng)目盈利空間非常有限，目前的融資成本比較高，這幾年持有的財(cái)務(wù)成本就比較高了，部分即使比之前預(yù)售價(jià)有所提高，但是有些項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格還下調(diào)了，因此地王項(xiàng)目盈利不樂觀，只是資金套現(xiàn)而已。另外這也對(duì)以后進(jìn)入上海的開發(fā)商有警示作用，高價(jià)拍地有風(fēng)險(xiǎn)”。宋紅衛(wèi)稱。

房企“低調(diào)開盤”?

盡管多個(gè)此前備受關(guān)注的項(xiàng)目流入市場(chǎng)，觀察者網(wǎng)實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目開發(fā)商一般較為低調(diào)，不少銷售人員坦言不會(huì)和中介合作，也不會(huì)大面積做廣告，“盡量不觸發(fā)積分”。

6月3日，觀察者網(wǎng)實(shí)地走訪了位于寶山區(qū)富長(zhǎng)路聯(lián)誼路路口的央璽項(xiàng)目。從共富新村地鐵站騎行10分鐘，便到達(dá)項(xiàng)目售樓處。售樓處對(duì)面的宣傳海報(bào)上，“靜安北，環(huán)線內(nèi)”“119~133平方米新中式疊墅”等字眼吸引著購(gòu)房者的目光。

根據(jù)銷售人員的介紹，項(xiàng)目預(yù)計(jì)6月中旬認(rèn)籌開盤，整個(gè)小區(qū)占地面積為7萬平方米，一共有1003戶可售。目前高層已經(jīng)全部賣完且交付。目前在售的是疊墅項(xiàng)目，一共是288套。“我們不做廣告，能找到這里真是緣分?！鄙鲜鲣N售人員坦言。

距離央璽售樓處5公里左右是信達(dá)泰禾上城院子的售樓處。作為改善型住宅，上城院子距離地鐵站就有大約3公里的距離。觀察者網(wǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，目前上城院子已經(jīng)基本修建完成，現(xiàn)場(chǎng)有建筑工人在進(jìn)行修繕施工。據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，目前項(xiàng)目馬上開啟驗(yàn)資要有190萬的現(xiàn)金存到卡里。

上述銷售人員介紹，目前項(xiàng)目所屬開發(fā)商為信達(dá)。“泰禾因?yàn)橘Y金和管理上出了一些問題，其一些資產(chǎn)會(huì)被各大央企收購(gòu)。像上城院子，全部都是信達(dá)出的錢，用泰禾的產(chǎn)品和人去做的。后來出了問題，我們信達(dá)自然而然就收掉了?！贬槍?duì)項(xiàng)目周邊很多產(chǎn)品都觸發(fā)積分的事情，上述工作人員表示：“因?yàn)槲覀兪菄?guó)企，我們一般是不會(huì)跟中介什么合作的，所以我們廣告做的也不多，盡量不觸發(fā)積分。上海的房子都賣得很快，很多當(dāng)天清不掉的是開發(fā)商不想清，如果不是太偏的一般當(dāng)天都可以清掉?！?

價(jià)格倒掛下“挑客”亂象潛存

盡管開發(fā)商低調(diào)開盤，由于今年推盤的項(xiàng)目大都具有較高的性價(jià)比，不少項(xiàng)目銷售火熱。6月2日晚間，浦東周康的壹府瀾庭項(xiàng)目開發(fā)商突然發(fā)布公告稱，因參與開盤認(rèn)購(gòu)客戶人數(shù)眾多，場(chǎng)地空間受限，需調(diào)整開盤場(chǎng)地……“您可選擇繼續(xù)保留搖號(hào)選房順序，或退購(gòu)房資格及認(rèn)購(gòu)金?！?

上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，第二批次的47個(gè)樓盤認(rèn)購(gòu)逐步進(jìn)入尾聲，目前已有20盤觸發(fā)積分制，占比達(dá)到42.6%，并且這個(gè)占比隨著認(rèn)籌的持續(xù)還在上升中。而首批供應(yīng)的33盤中，有12盤觸發(fā)積分制，占比為36.4%。

在楊雨蕾看來，第二批次新盤中，觸發(fā)積分的樓盤占比增加，并有樓盤創(chuàng)出積分新高，其原因一是供應(yīng)量增大，更多熱盤相繼入市，也吸引了更多有備而來的購(gòu)房者；原因二是隨著政策補(bǔ)丁的增加，認(rèn)籌規(guī)則不斷完善，保障符合要求的購(gòu)房者都能參與認(rèn)籌。

購(gòu)房者的認(rèn)購(gòu)激情多與熱門項(xiàng)目與周邊二手房的價(jià)格倒掛高度相關(guān)。貝殼找房顯示，目前掛牌銷售的僅有兩套央璽項(xiàng)目均價(jià)都在7.5萬元/平方米左右，盡管此次7.1萬元/平方米的開盤價(jià)格交上次開盤高出1萬元/平方米，但相較該項(xiàng)目銷售的二手房每平方米仍有4000元的差價(jià)。

而此次備案價(jià)格最高的中糧瑞虹·海景壹號(hào)價(jià)格為11.5萬元/平方米，而該項(xiàng)目目前僅有的一套在售二手房源均價(jià)為14.69萬元/平方米，每平方米差價(jià)3萬塊錢。

值得一提的是，隨著房源集中供應(yīng)入市，相應(yīng)的監(jiān)管規(guī)則也在不斷完善。4月29日，網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布公告，靜安福新名苑、浦東海富城市花園、嘉定云上名邸、南山虹橋領(lǐng)峯等四個(gè)樓盤存在違反認(rèn)購(gòu)規(guī)則等行為，其中福新名苑樓盤已認(rèn)購(gòu)公示。相關(guān)房管部門正在調(diào)查核實(shí)，調(diào)查核實(shí)整改期間，暫停福新名苑樓盤認(rèn)購(gòu)。

一份網(wǎng)絡(luò)流傳的靜安區(qū)住建局關(guān)于福新名苑的情況報(bào)告顯示，經(jīng)了解，福新名苑在付款方式上，個(gè)別業(yè)務(wù)員要求購(gòu)房者在60天內(nèi)付清尾款。針對(duì)上述行為，靜安區(qū)房管局約談了開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人及營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，并向企業(yè)開具了《整改告知書》，要求企業(yè)盡快落實(shí)整改，合理約定付款期限。4月29日晚，根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題，靜安區(qū)房管局開具暫停銷售公告，緊急叫停項(xiàng)目銷售，現(xiàn)場(chǎng)辦公，指導(dǎo)項(xiàng)目第一時(shí)間通知全體擬認(rèn)購(gòu)客戶，做好解釋說明。

“此次推出的部分項(xiàng)目仍然屬于高性價(jià)比項(xiàng)目，與周邊二手房存在倒掛的情況，預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目會(huì)觸發(fā)積分制，并且分?jǐn)?shù)會(huì)居高不下。”宋紅衛(wèi)表示。

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