（文/張玉 責(zé)任編輯/馬媛媛）“歷史告訴我們，每一次危機(jī)都是一次壓力測(cè)試。任何時(shí)候，我們做最壞的打算，做最大的努力。人必自佑，而后天佑之。”在2020年的新春家書(shū)中，陽(yáng)光城掌門(mén)林騰蛟的發(fā)言透露出閩系房企愛(ài)拼才會(huì)贏的野心。而伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)毛利率的低位徘徊和財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)化的艱巨任務(wù)，林騰蛟也在籌謀追逐物業(yè)上市“熱潮”。

6月3日，閩系房企陽(yáng)光城發(fā)布公告披露，控股子公司陽(yáng)光智博境外首次公開(kāi)發(fā)行股份申請(qǐng)材料獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)受理。

事實(shí)上，早在今年4月，陽(yáng)光城方面就表示，為了做大做強(qiáng)陽(yáng)光智博的主營(yíng)業(yè)務(wù)、促進(jìn)陽(yáng)光智博進(jìn)一步高質(zhì)量發(fā)展，公司擬分拆陽(yáng)光智博至香港聯(lián)交所上市。本次境外上市所得的募集資金在扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬用于收并購(gòu)其他物業(yè)公司或?qū)I(yè)服務(wù)公司以擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，用于發(fā)展社區(qū)增值服務(wù)，用于開(kāi)發(fā)并升級(jí)智能管理信息系統(tǒng)與購(gòu)買(mǎi)智能設(shè)備，并補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金等。

6月7日，陽(yáng)光城相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)觀察者網(wǎng)表示，目前物業(yè)板塊在推進(jìn)上市中，具體時(shí)間進(jìn)展尚不確定。

多位高管“潛伏”

公開(kāi)資料顯示，陽(yáng)光智博成立于2020年7月29日，前身為陽(yáng)光城物業(yè)，法定代表人為林騰蛟。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理、停車(chē)場(chǎng)庫(kù)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)管理等。

截至2021年4月15日，陽(yáng)光城及其全資子公司福建陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合計(jì)持有陽(yáng)光智博72.39%的股份。其中，陽(yáng)光城持股71.68%，福建陽(yáng)光房地產(chǎn)持股比例為0.71%。

此外，龍凈實(shí)業(yè)投資集團(tuán)、陽(yáng)光健康產(chǎn)業(yè)、陽(yáng)光智博管理、陽(yáng)光慧優(yōu)、陽(yáng)光慧佳分別持有2.47%、0.55%、5.06%、10.18%、9.35%的股份。

層層穿透之后，陽(yáng)光健康產(chǎn)業(yè)由林騰蛟持股98%。龍凈實(shí)業(yè)投資集團(tuán)背后的控制方陽(yáng)光龍凈集團(tuán)有限公司背后的實(shí)際控制人為林騰蛟和吳潔，分別持股98%和2%。公開(kāi)資料顯示，吳潔是林騰蛟兄長(zhǎng)林偉民的妻子。而吳潔和林偉民是整個(gè)陽(yáng)光城體系實(shí)際的控制人。陽(yáng)光城官網(wǎng)資料顯示，吳潔是陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司第四屆監(jiān)事會(huì)監(jiān)事、第五屆監(jiān)事會(huì)副主席，第六屆監(jiān)事會(huì)監(jiān)事，第七屆監(jiān)事會(huì)監(jiān)事長(zhǎng)?，F(xiàn)任福建陽(yáng)光集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)（法定代表人），陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司第八屆監(jiān)事會(huì)監(jiān)事長(zhǎng)。

此外，陽(yáng)光智博管理和陽(yáng)光慧優(yōu)的執(zhí)行事務(wù)合伙人王紫瑤為陽(yáng)光城集團(tuán)人力行政總監(jiān)。陽(yáng)光慧優(yōu)股東47位，大股東王君持股比例4.62%，為陽(yáng)光城集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心執(zhí)行總經(jīng)理。陽(yáng)光慧佳是陽(yáng)光智博核心員工股權(quán)激勵(lì)平臺(tái)，張萌為執(zhí)行事務(wù)合伙人，有限合伙人17人，包括林騰蛟、朱榮斌、何媚、公司執(zhí)行副總裁吳建斌等。

去年貢獻(xiàn)營(yíng)收近14億

克而瑞日前發(fā)布的2020年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模榜TOP100顯示，2020年陽(yáng)光城物業(yè)在管面積2500萬(wàn)平方米，位列排行榜第76位。與之相比，位列排行榜首位的“萬(wàn)物云”在管面積為57800萬(wàn)平方米。

同策研究院分析師肖云祥直言，陽(yáng)光智博管理規(guī)模在目前眾多的房企而言并不算大，特別是與碧桂園、萬(wàn)科、恒大等房企相比差距還很大。當(dāng)然，若公司上市成功后，所獲融資將有助于公司橫向收購(gòu)所需資金，間接為公司在管面積擴(kuò)張?zhí)崴?。中?guó)有著龐大的存量資產(chǎn)管理市場(chǎng)，盡管行業(yè)“巨鱷”動(dòng)輒數(shù)億的在管面積，但占比很小。也就是說(shuō)公司還有很大的機(jī)會(huì)獲取在管面積，但需要注意資產(chǎn)質(zhì)量的把控以及服務(wù)能力和質(zhì)量的提升。

截至2020年末，陽(yáng)光智博合并口徑資產(chǎn)總額為14.37億元，負(fù)債總額為8.14億元，凈資產(chǎn)6.24億元，其中歸屬于母公司所有者權(quán)益為6.24億元。2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13.71億元，利潤(rùn)總額2.26億元，凈利潤(rùn)1.73億元，其中歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為1.73億元。

值得一提的是，盡管估值暴漲之下物業(yè)公司上市估值并不樂(lè)觀，甚至頻繁遭遇破發(fā)，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，拆分上市會(huì)多一個(gè)融資平臺(tái)?！八?，現(xiàn)在就算大家普遍估值不高，總歸想辦法上市。多一個(gè)平臺(tái)，多一個(gè)融資渠道，對(duì)公司總歸有好處的?，F(xiàn)在內(nèi)地企業(yè)上市肯定會(huì)受到嚴(yán)格的管控，香港的上市環(huán)境相對(duì)松一點(diǎn)?！?

肖云祥直言，自去年以來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)赴港上市都較為頻繁，其實(shí)各大企業(yè)赴港上市的目的都大同小異。即從資本市場(chǎng)直接融資，獲得便宜的資金，為提升公司整體服務(wù)能力和橫向收并購(gòu)提供資金渠道；其次，優(yōu)化公司整體資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)?！斑@一波物管企業(yè)赴港上市潮的邏輯，到目前為止沒(méi)有發(fā)生變化。”

事實(shí)上，陽(yáng)光城也意識(shí)到了自己的財(cái)務(wù)問(wèn)題。2020年，陽(yáng)光城凈負(fù)債率降至94.90%，現(xiàn)金短債比為1.53，實(shí)現(xiàn)“三道紅線”由橙檔降至黃檔。朱榮斌坦言，未來(lái)可能會(huì)長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)保持在黃檔，“爭(zhēng)取第一個(gè)五年實(shí)現(xiàn)‘三道紅線’全面達(dá)標(biāo)”這個(gè)指標(biāo)確實(shí)難度有點(diǎn)大。

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