（文/張玉 編輯/馬媛媛）物業(yè)上市熱潮之下，房地產(chǎn)企業(yè)“你方唱罷我登場”，紛紛抓住機會拆分物業(yè)公司“上車”。

日前，山東房地產(chǎn)企業(yè)魯商發(fā)展發(fā)布公告表示，公司2020年股東大會審議通過了關(guān)于公司所屬魯商服務(wù)境外上市的公告。如果此次上市成功，這將是魯商集團(tuán)繼銀座股份和魯商發(fā)展之后的第3家上市平臺。

積極籌謀物業(yè)板塊赴港上市的背后，更讓投資者關(guān)心的是魯商發(fā)展房地產(chǎn)和醫(yī)美業(yè)務(wù)混雜難以厘清的問題。有投資者甚至直言：既然魯商服務(wù)分拆到香港上市有利于公司重塑估值體系，那么請貴公司考慮把房地產(chǎn)單獨拆分出來，好讓上市公司更加聚焦于健康醫(yī)美產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展主業(yè)。

針對物業(yè)上市相關(guān)事宜，6月17日，魯商發(fā)展董秘辦相關(guān)負(fù)責(zé)人向觀察者網(wǎng)確認(rèn)，目前有關(guān)中介機構(gòu)已經(jīng)進(jìn)場，正在進(jìn)展當(dāng)中。

資本騰挪“搭臺”

事實上，早在今年4月底，魯商發(fā)展就曾發(fā)布公告稱，公司所屬魯商服務(wù)擬首次公開發(fā)行H股并在香港聯(lián)交所上市的公告。其中，股票每股面值為人民幣1元，發(fā)行方式為香港公開發(fā)行及國際配售。本次發(fā)行的H股股數(shù)不超過發(fā)行后總股本的30%，并授予承銷商不超過上述發(fā)行的H股股數(shù)15%的超額配售權(quán)。

對于此次募集資金的用途，魯商發(fā)展方面表示，主要用于收購兼并物業(yè)管理公司或者專業(yè)化服務(wù)公司；提升增值服務(wù)業(yè)務(wù)和多元化服務(wù)業(yè)務(wù)；補充營運資金及一般公司用途。具體募集資金計劃及投向以招股說明書為準(zhǔn)。

工商資料顯示，魯商服務(wù)由魯商發(fā)展100%持股，法定代表人兼董事長為趙衍峰。魯商發(fā)展官網(wǎng)資料顯示，公司主要經(jīng)營范圍涉及物業(yè)服務(wù)、房屋出租、庭院綠化、廣告等業(yè)務(wù)，目前負(fù)責(zé)管理的物業(yè)項目范圍遍及濟(jì)南、青島、北京、哈爾濱、煙臺、臨沂、泰安、濟(jì)寧、東營、菏澤等全國十幾個大中城市。

另據(jù)魯商發(fā)展2020年報披露，魯商物業(yè)目前在管面積已超過 1800萬平方米。在當(dāng)下物業(yè)公司紛紛卯足了勁赴港上市的當(dāng)下，魯商物業(yè)的這一體量并不顯著?？硕鹑涨鞍l(fā)布的2020年中國物業(yè)在管面積TOP100顯示，1800萬平方米的在管面積排行在86位左右，而行業(yè)排行前20位的頭部物企在管面積已超過萬億。

一位長期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，現(xiàn)在物業(yè)還是靠母公司喂食，母公司開發(fā)量大，業(yè)務(wù)增長就快，自己開拓面臨的壓力較大。

另一方面，為了推動物業(yè)板塊赴港上市，魯商發(fā)展從去年就開始調(diào)整物業(yè)公司的組織架構(gòu)。2020年7月，為進(jìn)一步擴大物業(yè)公司的業(yè)務(wù)經(jīng)營規(guī)模，魯商發(fā)展對魯商服務(wù)增資9500萬元，增資后魯商物業(yè)注冊資本金由500萬元增資為10000萬元。

2020年8月，魯商發(fā)展公司股東由山東省魯商置業(yè)有限公司變更為魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司。2021年1月，魯商發(fā)展股東再度發(fā)生變更，山東省魯商創(chuàng)新發(fā)展有限公司認(rèn)繳出資額490萬元。2021年3月，公司名稱由山東魯商物業(yè)服務(wù)有限公司變更為魯商生活服務(wù)股份有限公司。此外，公司董事等多位人員職位均發(fā)生變更。

醫(yī)美貢獻(xiàn)收入不足兩成

物業(yè)公司赴港上市的背后，投資者更為關(guān)心的是魯商發(fā)展業(yè)務(wù)條線的聚焦問題，多位投資者都表達(dá)了對此的擔(dān)憂。

有投資者表示：“年報中通篇都是宣傳公司的養(yǎng)老、健康方面的信息，近期股市這方面的概念很火爆，但是公司股價卻與其他公司相比卻是非常疲軟。”還有投資者稱：“自從趙董上任以來，提出了養(yǎng)老（康養(yǎng)）地產(chǎn)概念，又提出了醫(yī)美概念，去年更是提出了千億規(guī)模的口號，但是在二級市場上，這些所謂的概念市場完全不認(rèn)可，醫(yī)美板塊漲的時候魯商微漲、養(yǎng)老板塊漲的時候，魯商不漲或下跌，地產(chǎn)板塊漲的時候，魯商根本不漲干脆下跌……”

事實上，魯商發(fā)展原來是一家地地道道的房地產(chǎn)企業(yè)。2018年，魯商發(fā)展開始推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

2018年，魯商發(fā)展（當(dāng)時名為“魯商置業(yè)”）通過發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式、作價9.27億元收購山東福瑞達(dá)醫(yī)藥集團(tuán)有限公司100%股權(quán)。2019年，公司又支付現(xiàn)金2.58億元收購了山東焦點生物科技股份有限公司60.11%股權(quán)。

公開報道顯示，福瑞達(dá)旗下的國產(chǎn)功能性護(hù)膚品牌“頤蓮”，成為近幾年化妝品界的“黑馬”；焦點生物是玻尿酸原料供應(yīng)企業(yè)，在全球的市場占有率約為10%左右。

在此基礎(chǔ)上，魯商發(fā)展確立了生物醫(yī)藥和生態(tài)健康產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動的發(fā)展戰(zhàn)略，并正式從“魯商置業(yè)”更名為“魯商發(fā)展”。與此同時，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)也向健康地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型。

不過，從經(jīng)營情況來看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然貢獻(xiàn)了絕大部分的營收。

魯商發(fā)展2020年度報告顯示，公司房地產(chǎn)銷售營業(yè)收入為115.22億元，占總營業(yè)收入的比例為84.63%。房地產(chǎn)銷售+物業(yè)管理+酒店合計營收87.72%。而魯商發(fā)展近年來大力推進(jìn)的藥品、化妝品、原料及添加劑合計貢獻(xiàn)收入不足15%。

“很明顯，盡管醫(yī)美是前一段時間資本市場關(guān)注的重點，也走出了一波行情，所以公司可能把這塊業(yè)務(wù)的市場預(yù)期放大，但是能夠真正貢獻(xiàn)業(yè)績的，還是房地產(chǎn)?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

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