（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）毫不意外，在北京、廣州一擲千金的華潤置地終究還是缺席了上海首次集中供地。

按上海市土地交易市場公布的信息，上海首批集中土地出讓于6月18日至6月25日展開。6月23日，上海首批集中供地已進行到第4日，仍未發(fā)現(xiàn)華潤置地身影。

業(yè)內(nèi)人士透露，這可能是華潤置地2020年“圍標”事件的后續(xù)反應(yīng)，因為包括華潤置地在內(nèi)的圍標房企都被上海土拍拒收報名參拍資料，至于拿地的解禁期或許長達一到兩年。

觀察者就上海土拍報名被拒及解禁期一事向華潤置地確認，截至發(fā)稿，暫未回復(fù)。

在上海無操盤項目

“圍標”事件還在持續(xù)發(fā)酵。首當(dāng)其沖的，就是華潤置地上海已面臨無米下鍋的窘境。

據(jù)了解 ，近年來華潤置地在上海開發(fā)約7個住宅項目，分別是奉賢幸福里、靜安府東區(qū)、靜安世紀、蘇河灣中心潤府、玲瓏悅府、西郊都會、云麓里，其中，靜安世紀和蘇河灣中心潤府均已售罄。

年報顯示，華潤置地上海主要物業(yè)中僅有靜安府一個住宅項目，項目尚未出售的可售面積為23.31萬平方米，其中華潤權(quán)益占比50%，權(quán)益可售面積不到12萬平方米。而根據(jù)市場信息顯示，目前靜安府住宅部分已全部售罄，剩余可售部分應(yīng)該是附屬車位和辦公部分。

事實上，華潤置地目前在上?？墒圩≌€有四個，分別是尾盤在售的幸福里、云麓里，和仍有部分新房源入市的玲瓏悅府、西郊都會。

之所以不將這些項目進行披露，主要是因為這些項目并非華潤置地的主要項目，或者說大部分都不是華潤置地的操盤項目。其中，玲瓏悅府為合作方卓越操盤，西郊都會為萬科操盤，云麓里則是中海負責(zé)操盤。

換句話說，華潤置地上海的實際操盤住宅項目僅剩下從期房賣到現(xiàn)房的奉賢華潤置地幸福里。

值得一提的是，奉賢華潤置地幸福里分別于2019年2月和7月兩次開盤，推售共732套房源，在長達兩年的去化時間內(nèi)僅簽約664次，還剩下68套房源待售。

失去操盤權(quán)的同時，華潤置地上海的項目權(quán)益占比也在不斷走低。2020年入市的蘇河灣中心潤府，是華潤置地與華僑城2016年聯(lián)手競得，共斥資69.32億元，兩者分別占有項目50%權(quán)益。

無獨有偶，2018年至2019年為華潤置地上海貢獻主要銷售額的靜安府，由華潤置地、華發(fā)股份2015年聯(lián)手競得，共斥資158億元，東區(qū)由華潤操盤、西區(qū)則交給華發(fā)，兩者同樣占有靜安府50%權(quán)益。

事實上，50%的權(quán)益占比在業(yè)內(nèi)就已經(jīng)處在較低水平，但考慮到靜安府、華僑城蘇河灣高端項目和大規(guī)模開發(fā)的特殊性，華潤置地擁有其一半的權(quán)益仍處在合理范圍之內(nèi)。

但值得注意的是，華潤置業(yè)上海后續(xù)的待售項目權(quán)益占比甚至低于50%。

僅以和萬科合作的西郊都會舉例，該項目的開發(fā)商為上海萬盛房地產(chǎn)有限公司，萬科分別通過萬科企業(yè)股份有限公司、昆山博今信息咨詢有限公司持有該項目51%和23.37%的股份。也就是說，華潤置業(yè)在西郊都會上的權(quán)益占比僅25.63%。

不斷走低的權(quán)益占比，不僅直接影響華潤置業(yè)整體的權(quán)益占比水平，還讓其銷售業(yè)績顯得“虛胖”。

上海權(quán)益銷售額排名持續(xù)下滑

華潤置地在上海的開發(fā)歷史，可以追溯到1992年。

當(dāng)年，華潤置地在浦東拿了第一塊地，打造成后來的華潤置地時代廣場，這也是華潤置地的第一個商業(yè)項目。而作為最早期打入上海市場的房企之一，華潤置地一直把發(fā)力點放在了商業(yè)上。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2016年，華潤置地在上海開發(fā)上海時代廣場、上海蘇河灣項目、上海萬象城和上海塘橋等商辦項目，而相應(yīng)的住宅項目僅上海灘花園、華潤橡樹灣、外灘九里、上海中央公園、上海佘山九里、靜安府這6個住宅項目。

不過，上海灘花園和華潤外灘九里都是上海著名豪宅項目，在2009年的住宅報價就高達10萬/平。這也不難理解，為何只有6個項目的華潤置地能在上海房企權(quán)益金額銷售排名中一直位居前列。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年，華潤置地在上海銷售額約73.13億元，位列第14名。

隨后，受市場因素影響，2017年上海樓市“腰斬”，無論是新房市場還是二手房市場，成交量均不到2016年的一半。在這個背景下，華潤置地上海排名下降一位，以47.93億元的銷售額位列第15名。

后又得益于連續(xù)兩年破百億的靜安府，華潤置地上海在2018年出現(xiàn)了金額和排名的提升。數(shù)據(jù)顯示，2018年，華潤置地上海排名擠進前十，權(quán)益銷售金額錄得69.27億元。

不過，這也改變不了華潤置地上海的銷售頹勢。在靜安府2019年銷售額較2018年同期增加4.46億元的基礎(chǔ)上，華潤置地上海僅實現(xiàn)銷售額70.10億元，同比僅增長0.83億，排名也下滑至第11名。

2020年，華潤置地上海的排名再度下滑，權(quán)益銷售金額78.63億元，位列第13名。

事實上，這個時候的華潤置地上海已經(jīng)面臨“無糧可用”的窘境。也因此，華潤置地上海選擇于2020年6月將蘇河灣中心潤府總數(shù)約224套房源一次性推出，在銷售均價12.68萬/平、銷售總建筑面積11865.56平的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)銷售額約39.34億元。

此外，在華潤置地內(nèi)部，以上海為中心的華東大區(qū)對華潤置地的業(yè)績貢獻也在不斷減小。

年報顯示，2016年，華潤置地實現(xiàn)開發(fā)物業(yè)結(jié)算營業(yè)額987.3億港元，結(jié)算面積733萬平方米，分別較去年同期增長5.0%和3.7%。其中，華東大區(qū)以28.14%的占比居于首位。

隨后，華東大區(qū)開發(fā)物業(yè)結(jié)算營業(yè)額在集團中的占比逐漸下滑。數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年，華潤置地上海的營業(yè)收入分別為241.72億港元、225.61億元、260.05億元和299.87億元，占總營業(yè)收入比的23.12%、21.46%、20.5%、19.1%。

業(yè)內(nèi)人士表示，房企拿地呈現(xiàn)滯后性，今年拿地主要轉(zhuǎn)化為明年或者未來的銷售業(yè)績，從這點看，華潤置地如果無法在2021年補倉上海，明年上海區(qū)域的銷售業(yè)績可能會大打折扣。

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