（文/張玉 編輯/馬媛媛）“亂哄哄，你方唱罷我登場?！边@是今年以來物業(yè)企業(yè)上市最形象的寫照。

根據觀察者網統(tǒng)計，僅僅6月18~23日的5天時間里，就有包括領悅服務、康橋悅生活、朗詩綠色生活、德信服務等4家物業(yè)企業(yè)通過港交所聆訊。

與以往不同的是，今年來上市的物業(yè)企業(yè)中不乏中小體量甚至“蚊型”體量的物業(yè)企業(yè)。這類企業(yè)往往在某一區(qū)域內具有比較大的影響力。比如，領悅服務根植于四川，康橋悅生活在河南處于領先地位，朗詩綠色生活根植于長三角，德信服務在浙江省具有重要地位。

同時值得一提的是，今年5月21日，聯(lián)交所刊發(fā)咨詢總結稱，計劃于2022年1月1日起，將上市申請人主板盈利規(guī)定調高60%，并修訂盈利分布規(guī)定。這對于中小物業(yè)企業(yè)來說可謂是一場關系重大的考驗。

克而瑞物管事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨向觀察者網表示：根據新規(guī)粗略計算，2022年起管理面積低于1000萬的小型物企或失去上市機會，遞表沖刺，抓住最后窗口期成普遍心態(tài)。

遞表企業(yè)集中“井噴”

近年來，物業(yè)企業(yè)的上市正在迎來一波小高潮。據港交所6月23日披露，領悅服務通過港交所聆訊，并披露了聆訊后的資料集；同日，在河南省處于領先地位的康橋悅生活通過港交所聆訊；就在前一天，朗詩綠色生活通過港交所聆訊；6月18日，德信服務通過港交所聆訊。

這也意味著，在最近的5天時間里，先后有4家物業(yè)企業(yè)通過港交所聆訊。

克而瑞地產研究統(tǒng)計指出，2018年共有5家物管成功赴港上市、2019年有9家、2020年則達到了17家。進入2021年，先后有宋都服務、新希望服務等4家于上半年成功上市。

值得一提的是，與在管面積動輒上萬億的物業(yè)公司相比，今年遞表的多數企業(yè)體量并不大，屬于中小物業(yè)企業(yè)行列。

招股書顯示，截至2020年12月31日，領悅服務已簽約管理234項物業(yè)，總簽約建筑面積3620萬平方米，并擁有174項在管物業(yè)，總在管建筑面積約2020萬平方米；康橋悅生活擁有112個在管物業(yè)，總在管建筑面積約為1570萬平方米，覆蓋3個省的17個城市；朗詩綠色生活在管總建筑面積為1730萬平方米，合共123項在管物業(yè)，總合約建筑面積為2370萬平方米。

同策研究院分析師肖云祥向觀察者網表示，這兩年來物業(yè)板塊上市的邏輯基本沒有發(fā)生大的變化，大多以母公司是房地產開發(fā)企業(yè)為主。通過分拆物業(yè)板塊上市，可優(yōu)化債務及結構，獲取資金等，“所融資金大部用于橫向收購及服務能力建設”。

在湯曉晨看來，過去兩三年，賽道優(yōu)勢和物企估值大幅高于房企，催動房企頻繁分拆物企融資，不乏有跟風趨勢。由于物企分拆上市多已準備許久，至少在一年左右，目前遞表的企業(yè)多在去年甚至之前就開始籌備，所以今年遞表企業(yè)會“井噴”。

區(qū)域“標簽”色彩濃厚

赴港上市加速背后，特色鮮明的區(qū)域色彩是這些中小體量的物業(yè)企業(yè)身上較為明顯的標簽。

比如，招股書文件顯示，領悅服務是一家根植于四川省、在西部地區(qū)占據穩(wěn)固地位的物業(yè)管理公司?？禈驉偵顨v經超過10年的發(fā)展，一直深耕河南省，并逐步將業(yè)務拓展至河南以外的重點地區(qū)。成立于2005年的朗詩綠色生活是一家根植于長三角的物業(yè)管理服務商。德信服務總部位于杭州，深耕長三角地區(qū)。德信服務方面表示，公司通過16年的發(fā)展確立了自身在浙江省的重要市場地位。

而如果將時間線再稍微拉長一些，今年5月底向港交所遞表的祥生活深耕浙江省及泛長三角區(qū)域，該部分在管總建筑面積1720萬平方米，占總在管面積的93.4%。2018~2020年，僅僅來自浙江省的收入就占到公司物業(yè)管理服務收入56.8%、58.4%及61.6%。

此外，截至2020年12月31日，新力服務的江西在管總建筑面積約為2340萬平方米，占公司在管總建筑面積的72.5%。

“區(qū)域型物企面臨著大型物企下沉發(fā)展的沖擊，競爭環(huán)境日趨嚴峻。但同時區(qū)域型物企也有自身地緣優(yōu)勢帶來的更深的資源網絡和更深的客群把握，經營得當可以擁有一方市場。”湯曉晨表示。

在肖云祥看來，物業(yè)行業(yè)的邏輯同地產行業(yè)的邏輯一樣，房企深耕策略中一個優(yōu)勢就是在區(qū)域內能收獲較好的品牌形象，有較強的傳播力和知名度，而作為子公司的物業(yè)管理行業(yè)可以依靠母公司的品牌背書獲得市場認同?！澳腹緸榈禺a主業(yè)的物業(yè)公司拓展區(qū)域需要有一個循序漸進以及與母公司協(xié)作的過程。不要盲目的為了拓展而拓展，需要關注市場競爭及運營前景等情況?！?

湯曉晨建議，由于外拓競爭日益加大且對資金量要求高，當下尚未完成全國化布局的企業(yè)，更應該做好區(qū)域深耕，提升服務密度，繼而輻射大本營周邊。

“蚊型”物企上市通道將關閉？

物業(yè)企業(yè)“緊鑼密鼓”的上市計劃與今年以來的政策環(huán)境不無關系。今年5月21日，聯(lián)交所刊發(fā)咨詢總結稱，計劃于2022年1月1日起，將上市申請人主板盈利規(guī)定調高60%，并修訂盈利分布規(guī)定。

具體來看，新規(guī)包括主板上市申請人在三個會計年度的股東應占盈利必須符合：1、最近一個財務年度不低于3500萬港幣；2、前兩個財務年度不低于4500萬港幣（即三年累計盈利不低于8000萬港幣）。而在調整前，主板的盈利要求是三年累計盈利不低于5000萬港幣，最近一年不低于2000萬港幣，前兩個年度不低于3000萬港幣。

據港交所解釋，調高主板盈利要求主要由于盈利規(guī)定從1994年推出之后就沒有應經濟和市場發(fā)展做過修訂，而上市的最低市值要求從1989年推出至今調高了五倍。這也造成許多僅僅符合盈利規(guī)定的最低要求的上市申請人，卻以25倍的歷史市盈率上市。此次新規(guī)出臺，主要影響的是這一類市盈率較高，但盈利較低的小型企業(yè)。

克而瑞研究分析指出，此次新規(guī)出臺，意味著規(guī)模不夠大、盈利不夠穩(wěn)定的小型物管將被直接攔在資本大門之外。

湯曉晨直言，在此背景下，短期內上市潮仍將持續(xù)，但會改變部分中小物企上市預期，轉向出售股權或聯(lián)合上市。

事實上，今年以來，從碧桂園服務并購藍光嘉寶，龍湖并購億達服務，融創(chuàng)服務收購彰泰服務等等，物企行業(yè)內的并購“戰(zhàn)火”已然興起。

肖云祥表示，聯(lián)交所《咨詢總結》以及提出的盈利“門檻”是27年前所列，此次修改，符合企業(yè)發(fā)展規(guī)律，同時也有益于聯(lián)交所上市企業(yè)整體質量的提升。但其認為，上市“門檻”也應該“照顧”到商業(yè)模式的呈現，“一些規(guī)模不大但是其運營模式體現出了先進、創(chuàng)新的商業(yè)模式的企業(yè)，對這類企業(yè)的上市‘門檻’是否可以考慮適當放低，鼓勵具有創(chuàng)新特質的企業(yè)進入資本市場”。

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