（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）連續(xù)八年位列云南物業(yè)服務(wù)百強排行榜第一的俊發(fā)七彩服務(wù)，于近期向港交所遞交了招股書。

招股書顯示，俊發(fā)七彩服務(wù)總部位于云南，是云南省領(lǐng)先的物業(yè)管理服務(wù)提供商。

截至2020年12月31日，俊發(fā)七彩服務(wù)在管總建筑面積約為2800萬平方米，并已訂約向總建筑面積約為3130萬平方米的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)；由獨立第三方物業(yè)開發(fā)商所開發(fā)項目的在管總建筑面積約為290萬平方米，占在管總建筑面積約10.5%。

其中，2020年俊發(fā)七彩服務(wù)管理物業(yè)的16個項目的單體建筑面積超過50萬平方米，3個項目的單體在管建筑面積超過200萬平方米。

此外，截至2020年12月31日，俊發(fā)七彩服務(wù)未交付項目的已簽約總建筑面積約為3.2百萬平方米，并尚未開始收取物業(yè)管理費。

3年收入復(fù)合年增長率為43.5%

得益于在管總建筑面積增加和服務(wù)范圍的擴大，近年來，俊發(fā)七彩服務(wù)在業(yè)務(wù)規(guī)模及財務(wù)表現(xiàn)方面均實現(xiàn)穩(wěn)步增長。

2018年至2020年，俊發(fā)七彩服務(wù)分別有59個、76個及80個在管項目，建筑面積合共分別為約2280萬平方米、2610萬平方米及2800萬平方米，

財務(wù)數(shù)據(jù)方面，2018年至2020年，俊發(fā)七彩服務(wù)分別產(chǎn)生總收益4.01億元、5.93億元及8.25億元，復(fù)合年增長率為43.5%；實現(xiàn)毛利分別為9239.8萬元、1.37億元及2.90億元；實現(xiàn)純利分別為4760萬元、7630萬元及1.84億元，復(fù)合年增長率為96.4%。

俊發(fā)七彩服務(wù)表示，毛利及純利獲得顯著增長，和物業(yè)管理服務(wù)及向業(yè)主增值服務(wù)的毛利率上升等因素有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，俊發(fā)七彩服務(wù)的整體毛利率分別約為23.1%、23.1%及35.1%，而社區(qū)增值服務(wù)的毛利率整體上高于同期的整體毛利率，分別為81.7%、79.9%及60.3%。

事實上，物業(yè)管理公司主要從物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生收益，但近年來，從咨詢服務(wù)、工程服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)等其他增值服務(wù)中獲得收益的占比也在不斷提高。

和所有的上市物企一樣，俊發(fā)七彩服務(wù)依舊以物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)為主要業(yè)務(wù)。2018年至2020年，物業(yè)管理的收入依舊在俊發(fā)七彩服務(wù)物業(yè)中占比最大，分別實現(xiàn)3.29億元、4.75億元和5.84億元，占總收入的比例分別為82%、80.1%和70.7%。

但與此同時，俊發(fā)七彩服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)占比也在不斷提升。2018年至2020年，非業(yè)主增值服務(wù)的收入分別為3823.8萬元，7000.6萬元和1.28億元，占總收入的比例分別為9.5%、11.8%及15.5%；社區(qū)增值服務(wù)的收入分別為3417.5萬元、4772.3萬元和1.14億元，占總收入的比例分別為8.5%、8.1%及13.8%。

俊發(fā)七彩服務(wù)表示，相信強大的運營能力、先進的技術(shù)支持及數(shù)字化系統(tǒng)，會進一步提升運營效率、促進企業(yè)的成功。

在此基礎(chǔ)之上，俊發(fā)七彩服務(wù)在上市前夕選擇和精通網(wǎng)絡(luò)、通信、云計算及大數(shù)據(jù)等信息通訊技術(shù)的小米達成合作。

招股書顯示，2021年6月10日，小米通過其全資附屬公司及海外投資平臺Fast Pace Limited以3000萬美元的價格認購俊發(fā)七彩服務(wù)4.29%股權(quán)，并成為俊發(fā)七彩服務(wù)第三大股東。

業(yè)務(wù)集中云南

俊發(fā)七彩服務(wù)的歷史最早可追溯至1999年，由俊發(fā)集團創(chuàng)始人李俊及另外兩名投資者劉建邦及何剛聯(lián)手創(chuàng)辦，取名為俊發(fā)物業(yè)。

創(chuàng)辦之初，俊發(fā)物業(yè)主要的作用就是為俊發(fā)集團開發(fā)的項目提供物業(yè)管理服務(wù)。這很大程度上是因為，俊發(fā)集團作為在云南及西南地區(qū)處于領(lǐng)先地位的一家大型綜合性物業(yè)開發(fā)商，需要給業(yè)主提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。

一般而言，如果物業(yè)管理公司與大型物業(yè)開發(fā)商存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，則該物業(yè)管理公司更能透過承接該等物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)合約擴展其業(yè)務(wù)及市場覆蓋范圍。

與之匹配的是，2018年至2020年，俊發(fā)七彩服務(wù)就俊發(fā)集團及關(guān)聯(lián)公司所開發(fā)項目的在管建筑面積分別約為2020萬平方米、2290萬平方米及2510萬平方米，同期提供物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生的收入分別為3.09億元、4.35億元及5.39億元，分別占當(dāng)時物業(yè)管理服務(wù)總收入的94.0%、91.4%及92.4%。

值得一提的是，截至2021年4月30日止四個月的未經(jīng)審核管理賬目，俊發(fā)七彩服務(wù)于2021年前四個月的總收益與2020年同期相比有所增加。

俊發(fā)七彩服務(wù)方面表示，主要是由于物業(yè)管理服務(wù)的在管總建筑面積增加，以及社區(qū)增值服務(wù)下的財務(wù)范圍進一步增加及擴大。

可以參考的是，截至2020年6月30日，俊發(fā)集團擁有總土地儲備預(yù)計總可售建筑面積約為4250萬平方米。而截至2023年12月31日止三個年度，俊發(fā)集團將交付的估計總建筑面積約為1720萬平方米。

與此同時，俊發(fā)集團深耕的云南也成為俊發(fā)七彩服務(wù)的主戰(zhàn)場。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，俊發(fā)七彩服務(wù)在云南管理總建筑面積分別約為2110萬平方米、2440萬平方米及2580萬平方米的物業(yè)，分別占總建筑面積約92.8%、93.3%及92.1%。

值得一提的是，按在管總建筑面積計算，俊發(fā)七彩服務(wù)的市場份額在2021年物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名第一。

俊發(fā)七彩服務(wù)表示，為了增長業(yè)務(wù)，未來將專注于云南昆明的核心市場，保持在云南省的領(lǐng)先市場地位，并擴展至其他地區(qū)，目前已將服務(wù)地理覆蓋范圍擴展至包括開遠、西雙版納、玉溪、大理、貴陽及成都在內(nèi)的多座城市。

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