編者按：建省33年的海南，房地產(chǎn)的發(fā)展史幾乎可以追溯到30年前。海南從建成到房地產(chǎn)火熱發(fā)展，只用了短短四年。高歌猛進(jìn)過(guò)后，泡沫一地。從全域限購(gòu)到現(xiàn)房銷售，再到限制土地供應(yīng)，引進(jìn)人才、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，海南在為去地產(chǎn)化做準(zhǔn)備。自貿(mào)港建設(shè)總體方案落地后，在嚴(yán)格的調(diào)控政策束縛下，利好釋放已被抑制。海南房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)會(huì)如何？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“全中國(guó)的冒險(xiǎn)家都在海南?！?

1988年建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)的海南，是繼深圳、珠海、汕頭、廈門之后的第五個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，也是全中國(guó)十萬(wàn)人“闖海人”的淘金圣地。

海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立之初，就提出建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、小政府大社會(huì)、推行住房市場(chǎng)化等一系列改革試驗(yàn)。過(guò)度的自由讓海南豪車遍地、燈紅酒綠，無(wú)數(shù)個(gè)夢(mèng)想家和探險(xiǎn)者前赴后繼奔向海南。

“那個(gè)年代，來(lái)海南發(fā)展就等于鍍金！”按海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行秘書長(zhǎng)、錦誠(chéng)·海島服務(wù)商董事長(zhǎng)王路的話說(shuō)，當(dāng)時(shí)只有各行各業(yè)前往海南“進(jìn)修”的專業(yè)人士，才算真正見(jiàn)過(guò)世面，這也是萬(wàn)通六君子馮侖、王功權(quán)、劉軍、易小迪、王啟富、潘石屹“闖?！惫适碌木壠?。

“不過(guò)，在海南成功的大佬有很多，萬(wàn)通六君子聲名大噪并非有多成功，而是他們更會(huì)講故事”，在王路看來(lái)，“推行金融改革的馬蔚華、把海南椰樹(shù)牌椰汁推向島外市場(chǎng)的陳邦、海航集團(tuán)創(chuàng)始人陳峰、海南養(yǎng)生堂創(chuàng)始人鐘睒睒等等或許才是海南當(dāng)年的代表。”

而海南淘金故事的完整邏輯，應(yīng)該是先有政策，后緊跟金融和實(shí)業(yè)，地產(chǎn)只是這些因素綜合下的最終結(jié)果。

十萬(wàn)人才闖海南

1988年4月13日，第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)第一次會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于設(shè)立海南省的決定》，決定將海南行政區(qū)從廣東省分出，設(shè)立海南省。彼時(shí)，海南地區(qū)全年生產(chǎn)總值僅有57.28億元，地方財(cái)政收入不到3個(gè)億。

同年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《加快海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的若干規(guī)定》即《三十條》，意在鼓勵(lì)境內(nèi)外企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人投資開(kāi)發(fā)海南，興辦各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)。

中央給予海南的優(yōu)惠政策很快就出現(xiàn)了成效。1988年，海南省生產(chǎn)總值77.13億元，同比增長(zhǎng)10.3%；財(cái)政收入4.82億元，同比增長(zhǎng)63.03%。其中，海南外貿(mào)進(jìn)出口總額6.65億美元，同比增長(zhǎng)127.29%。

“那時(shí)的海南，金融市場(chǎng)大門洞開(kāi)，而規(guī)則尚未建立，是一個(gè)過(guò)度自由化的大市場(chǎng)?！弊C大集團(tuán)創(chuàng)始人戴志康回憶和張志平、張高波一起參與設(shè)計(jì)和推動(dòng)海南債券市場(chǎng)、股票市場(chǎng)和基金市場(chǎng)建立的過(guò)往，“有一種創(chuàng)造歷史的豪邁感”。

和戴志康一起“闖?！钡倪€有來(lái)自全國(guó)各地的十萬(wàn)人才。據(jù)海南日?qǐng)?bào)報(bào)道，1990年人才大潮消退之前，海南庫(kù)存人才檔案有18萬(wàn)之多，外界將之稱為“十萬(wàn)人才過(guò)海峽”。

在“十萬(wàn)人才”人才背后，大筆金融機(jī)構(gòu)的熱錢流入海南。但由于海南本地實(shí)業(yè)無(wú)法支撐起源源不斷的資金流入，以炒地皮為主的投機(jī)熱成為眾多資金的一個(gè)出口，“要掙錢，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”這一流行語(yǔ)傳遍全國(guó)。資料顯示，作為全國(guó)第一個(gè)推行住房市場(chǎng)化的城市，海南1992年全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半。

同年，在全國(guó)商品房平均單價(jià)未超過(guò)1000元的大背景下，海口王府大廈、德派斯大廈、海外大廈對(duì)外售賣均價(jià)約8000元/平方米， 珠江廣場(chǎng)住宅樓均價(jià)超9000元/平方米，南洋大廈更是賣到了12000元/平方米的天價(jià)。

招商銀行原行長(zhǎng)馬蔚華就是在這個(gè)時(shí)間南下的。1992年10月，馬蔚華出任央行海南省分行行長(zhǎng)，深度參與海南金融體制改革。

另一方面，海南股票、房地產(chǎn)泡沫持續(xù)膨脹，終于在1993年6月被一紙戳破。當(dāng)時(shí)，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)》，宣布終止房地產(chǎn)公司上市，全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。一時(shí)間，眾多企業(yè)破產(chǎn)清空、一走了之，“天涯、海角、爛尾樓”也從此變成了海南新的代名詞。

而戴志康口中“激情燃燒、過(guò)度自由的歲月”其實(shí)非常短暫，替代的是長(zhǎng)達(dá)超10年的修復(fù)期。