編者按：建省33年的海南，房地產(chǎn)的發(fā)展史幾乎可以追溯到30年前。海南從建成到房地產(chǎn)火熱發(fā)展，只用了短短四年。高歌猛進(jìn)過后，泡沫一地。從全域限購到現(xiàn)房銷售，再到限制土地供應(yīng)，引進(jìn)人才、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，海南在為去地產(chǎn)化做準(zhǔn)備。自貿(mào)港建設(shè)總體方案落地后，在嚴(yán)格的調(diào)控政策束縛下，利好釋放已被抑制。海南房地產(chǎn)市場未來的走勢會如何？

（文/張玉 編輯/馬媛媛）“旅游”和“買房”，已經(jīng)成為了海南的兩張名片。而曾幾何時(shí)，這也是最吸引“南飛候鳥群”的重要因素。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在2018年。當(dāng)年4月22日，海南省政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，宣布自當(dāng)晚起海南省內(nèi)商品住宅實(shí)施全域限購。一時(shí)間，海南樓市限購的消息迅速刷屏，海南也成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

不過，全域限購并不代表著把全國人民海南買房的欲望限掉了，而是把這個(gè)欲望隔在了外面。但欲望和需求，卻是一直存在的。連日來，觀察者網(wǎng)實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)格的限購政策之下，海南樓市依然存在通過代繳社保、以公司名義等操作買房，樓市亂象暗涌。

另一方面，“候鳥群”的季節(jié)性流動帶來的最明顯的就是入住率的巨大差異。旺季的海南，入住率最多的項(xiàng)目可以達(dá)到70%~80%，而淡季，平均入住率在30%左右，部分樓盤的入住率甚至只有10%。在這批“避寒”的客戶離開之后，在長達(dá)半年的時(shí)間里，海南不少城市的樓盤都變成了無人居住的空房。

住宅面積均在100平方米以上

2017年9月，海南省住建局印發(fā)通知，停止批準(zhǔn)建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設(shè)。這在中國樓市調(diào)控史上，是最“奇怪”的一次。與以往“限大”的禁令相比，海南史無前例“限小”的樓市政策顯得獨(dú)樹一幟。

6月27日，在位于海南省?？谑械哪稠?xiàng)目銷售中心，銷售人員向觀察者網(wǎng)解釋稱，這主要是為了防止“炒房”。

不過，最先受到影響的其實(shí)是剛需群體，“對剛剛踏入社會的年輕人來說，一下子根本拿不出那么多錢”。上述銷售人員表示。所以，在海南有一種樓市怪狀：大部分的樓盤都是面積在100平方米左右的緊湊戶型。

比如，在記者走訪的項(xiàng)目中，?？趯汖埑堑脑谑圩≌钚粜兔娣e為103㎡，目前項(xiàng)目精裝交付的均價(jià)在15500元/平方米；位于定安的建業(yè)花園里項(xiàng)目在售戶型面積在109~116㎡。

住房“限購”、“限小”直接導(dǎo)致的現(xiàn)象就是商用性質(zhì)的公寓產(chǎn)品受到歡迎。

觀察者網(wǎng)了解到，在海南，公寓價(jià)格普遍偏高，有的價(jià)格甚至要超過住房價(jià)格。比如，相對繁華的老城區(qū)，公寓價(jià)格在17000~23000元/平方米不等。而市中心的龍湖光年項(xiàng)目，價(jià)格甚至?xí)u到23000~27000元/平方米不等。

那么，在海南購買公寓的都是什么樣的人群？?？趯汖埑窍嚓P(guān)銷售人員表示，因?yàn)楹Ｄ仙逃霉a(chǎn)品不限購不限貸，這滿足了很多外地投資客的需求。這些投資客往往來自全國各地，“因?yàn)楹Ｄ献再Q(mào)港的這個(gè)政策，大部分人還是比較看好的?！?

在海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長王路看來，“公寓價(jià)格甚至超過住宅的主要原因在于住宅限價(jià)，但全域限購對海口的影響不是特別大，因?yàn)楸镜厥袌龅男枨笳急容^高?！?

投資客的“灰色地帶”

全域限購無法擋住全國人民到海南買房的熱情。王路告訴觀察者網(wǎng)，海口現(xiàn)在所有的住宅項(xiàng)目，“只要像樣點(diǎn)的地方，基本上都是秒光?！?

海南本地有一句戲言：“?？谑呛Ｄ鲜〉暮？?，三亞是全國人的三亞”。雖是戲言，卻也體現(xiàn)出了不同政策背景之下，這兩個(gè)城市所面臨的市場環(huán)境的根本區(qū)別——兩個(gè)城市的客群定位是完全相反的。

王路坦言，全域限購對?？诘挠绊懖皇翘貏e大，因?yàn)楸镜厥袌龅恼急缺旧磔^高。2017年，島外需求市場可以占到全省80%左右的規(guī)模，島內(nèi)只占20%，但這20%的市場幾乎全部在?？凇Q句話說，海南其他城市的項(xiàng)目投資者，基本全是島外購房客。

據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部銷售人員透露，有意向購買的客戶往往先草簽，草簽完之后，交錢給第三方機(jī)構(gòu)，第三方機(jī)構(gòu)幫忙做兩年的社保，“兩年之后你過來直接簽合同就可以了”。不過，上述銷售人員表示，這并不影響客戶的居住和使用，“如果你現(xiàn)在買房，現(xiàn)在就可以入住?！?

除了代繳社保，以公司名義買房也是不少投資客可以鉆的“漏洞”。在海南省陵水縣某項(xiàng)目售樓處，銷售人員主動詢問記者目前是否在海南開設(shè)公司。在得到否定答案后，其建議可以注冊一個(gè)公司，“按200萬的均價(jià)來算，每年只需要多交4000多塊錢的稅費(fèi)。”

多位海南當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)從業(yè)人員向觀察者網(wǎng)表示，海南的地產(chǎn)比較多樣化，“因?yàn)楹Ｄ线@邊的有錢人比較多，他就是因?yàn)樵谧约旱某鞘写魤蛄?、呆膩了，然后來海南度假。現(xiàn)在，政策限購之后，很多有錢人想買，但他沒有資格去買。大量的購買需求得不到釋放，這樣就一定要有大量的項(xiàng)目通過代交社保的方式讓客戶進(jìn)來買單?！?

不能被叫做“炒房”

盡管擁有天南海北的投資客，多位海南業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，海南樓市并不能被稱作“炒房”。

王路說道，在海南異地置業(yè)跟內(nèi)地置業(yè)有一個(gè)很大區(qū)別：二手房活躍度很差。原因其一，本地化的二手房交易頻率很低，因?yàn)楸镜厝说馁Y金能力有限，除了?？谟幸欢ㄈ萘?，其它市縣很少通過二手房進(jìn)行居住空間置換。此外，大部分島外在海南購房者因?yàn)槿?、房分離，二手房市場退出機(jī)制復(fù)雜冗長，交易非常不活躍，多數(shù)還是長期的投資兼自住，用于長者養(yǎng)老、避寒、家庭度假等自用需求。

第二，島外人購買海南的房子，付款方式相對簡單，“絕大部分是全款買房，企業(yè)不鼓勵(lì)分期付款，也不鼓勵(lì)貸款，因?yàn)閸u外人貸款手續(xù)相對繁瑣。”其次，貸款的放款周期長，對企業(yè)來說回款壓力增大。因此，大部分海南買房者都是全款買房，全款代表資金上沒有杠桿可以加。

如其所言，外地人在海南必須全款買房的策略大大降低了投資杠桿的發(fā)生。有很多房企的海南片區(qū)可能銷售金額比不上內(nèi)地區(qū)域，但回款率往往能在集團(tuán)排名靠前，主要原因就是全款購房率超高。

建業(yè)花園里項(xiàng)目銷售人員表示，外地人在海南必須要全款買房?！叭绻阌泻Ｄ蠎艨冢还苣阒笆潜镜厝诉€是外地人都可以貸款，但是如果你不落戶的話，必須全款才能買房。”

富力灣銷售人員則提及，項(xiàng)目不能貸款，必須全款購買，“本地戶口也是全款，我們項(xiàng)目本身就不做按揭，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目不愁賣，不做按揭也賣的很快?！?

事實(shí)上，為了更好地規(guī)范海南市場，從2020年開始，海南率先在全國提出房地產(chǎn)中長期管理調(diào)控機(jī)制。政府出臺一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行約束和限制：

第一，從2020年3月8日開始，海南省對外出讓的項(xiàng)目，無論是安居型住房還是市場化商品房，都實(shí)行現(xiàn)房銷售。由此海南成為全國首個(gè)全省推行商品房現(xiàn)售制度的省份。

第二，是推行安居型商品住房，主要面向符合條件的當(dāng)?shù)厥锌h居民家庭和引進(jìn)人才供應(yīng)。其中的配比大原則上是60%用于安居型商品住房，20%是做租賃型商品住房，另外還有20%才是市場化商品住宅。

多項(xiàng)目淡季入住率僅為30%

投資客瘋狂涌入的海南，也面臨著自己的困境。這些購入房產(chǎn)的“候鳥們”往往都有自己的城市和居所。而海南，僅僅作為臨時(shí)居所在某個(gè)時(shí)間段承接了他們避寒和養(yǎng)老的需求。而當(dāng)人潮褪去，大批一段時(shí)間內(nèi)無人居住的空置樓盤將會如何處置？時(shí)間久了，這些大部分賣給外地人的城市又是否會在淡季演變成一座人煙稀少的“空城”？

遵循著大部分旅游型城市的特征，海南旅游市場也分為淡季和旺季。旺季往往指的是從每年的9月份開始，到春節(jié)期間達(dá)到頂峰，一直延續(xù)到次年清明左右，淡季則是從每年清明節(jié)一直到當(dāng)年9月份，大概有半年的時(shí)間。

在海南省陵水縣，雅居樂清水灣項(xiàng)目銷售人員介紹，目前項(xiàng)目成熟小區(qū)旺季的入住率可以達(dá)到60%~70%，淡季的入住率在30%左右。

而同樣位于陵水地綠城藍(lán)灣小鎮(zhèn)項(xiàng)目，根據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，目前部分商業(yè)配套正在修建，預(yù)計(jì)明年年底投入使用。目前項(xiàng)目一期二期已經(jīng)全部售罄，三期在售。該項(xiàng)目淡季入住率只有10%，旺季入住率在40%左右。淡季僅有10%的入住率，也是觀察者網(wǎng)走訪的幾個(gè)項(xiàng)目中入住率最低的項(xiàng)目。

除了常規(guī)的住宅項(xiàng)目，“空心化”趨勢在海南博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)表現(xiàn)的似乎更為明顯。6月30日，記者實(shí)地走訪了解到，當(dāng)?shù)匕ú棾夅t(yī)院、長晟健康、博鰲未來醫(yī)院等多家大型醫(yī)療康養(yǎng)中心，不過，整體來看，周邊荒草叢生，商業(yè)配套缺失，人煙稀少，部分項(xiàng)目看不到人員辦公的痕跡，有的建筑甚至已經(jīng)疑為爛尾樓。

采訪的最后，王路向觀察者網(wǎng)坦言，海南現(xiàn)在房價(jià)下行的壓力其實(shí)并不大，但因?yàn)楣┬杳芡怀?，面臨巨大壓力反而是房價(jià)上漲，“海南從2018年開始實(shí)施全域限購，可全域限購并不會阻隔全中國消費(fèi)者到海南買房的美好愿望，而海南自貿(mào)港的重大利好又正在加速吸引眾多具備購買力的人才進(jìn)駐海南。同時(shí)隨著自貿(mào)港建設(shè)的需求，供地結(jié)構(gòu)中，產(chǎn)業(yè)用地主導(dǎo)，住宅用地急劇減少。有限的新成交住宅用地，加上現(xiàn)房銷售的要求，上市周期滯后。海南最吸引大家的兩個(gè)真實(shí)需求，一個(gè)是旅游度假，一個(gè)就是買房。在供需矛盾突出的背景下，如何在更好發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，科學(xué)、專業(yè)的平衡好房地產(chǎn)市場和民生需求，我們?nèi)匀挥泻荛L的一段路要繼續(xù)探索?！?

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