-
海南樓事:除了旅游就是買房?業(yè)內(nèi)回應不怕跌價就怕跳漲
最后更新: 2021-07-16 17:55:07導讀海南購房還有一條眾所周知的潛規(guī)則:島外人購房都需要全款,不允許使用海南當?shù)劂y行杠桿。這很大程度上和海南1993年房地產(chǎn)崩潰有關,當時大量房地產(chǎn)企業(yè)利用銀行杠桿獲得貸款炒批文,泡沫吹破之后,銀行形成幾百億元壞賬。
“全款買房就做不了海南的資金杠桿。”業(yè)內(nèi)人士表示,海南省政府對貸款把控十分嚴格是因為那場房地產(chǎn)泡沫拖累海南超十年的經(jīng)濟發(fā)展。
編者按:建省33年的海南,房地產(chǎn)的發(fā)展史幾乎可以追溯到30年前。海南從建成到房地產(chǎn)火熱發(fā)展,只用了短短四年。高歌猛進過后,泡沫一地。從全域限購到現(xiàn)房銷售,再到限制土地供應,引進人才、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,海南在為去地產(chǎn)化做準備。自貿(mào)港建設總體方案落地后,在嚴格的調(diào)控政策束縛下,利好釋放已被抑制。海南房地產(chǎn)市場未來的走勢會如何?
(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)“三亞是全國人民的三亞,??诓攀呛D先说暮?凇!碑攺沫偙焙??、澄邁、定安、儋州,再到瓊南陵水、樂東、三亞等地的探訪之旅走向尾聲,大家才真正明白這句話的深層含義。
海南并不大,除去約200萬平方公里的海域面積外,海南省的陸地總面積僅3.54萬平方公里,其中,海南島陸地總面積約3.39萬平方公里,海岸線約1823公里。而包括三亞在內(nèi)的東部黃金海岸線土地資源,早已在十年前被房地產(chǎn)商瓜分殆盡,由海岸線向內(nèi)擴展至“濱海景觀大道”的住宅小區(qū),是全國知名的度假勝地。
沿“濱海景觀大道”繼續(xù)向內(nèi)縱深,是居住在自建房內(nèi)的海南本地村民,依舊靠著種植椰子、芭蕉、荔枝等作物為生的他們,并不是這些旅居大盤的目標客群。海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長、錦誠·海島服務商董事長王路表示,“動輒幾百萬至上千萬的度假住宅,主要購房客戶幾乎全部來自島外,以前是東北人比較多,現(xiàn)在北京人的數(shù)量也不少。”
形成對比的是,作為海南省省會城市的海口,購房者幾乎全是海南本地人。王路表示,2017年海南住宅成交方面,島外客戶占比約為80%,島內(nèi)居民約占20%,且這20%幾乎全部集中在海口。
這種“割裂”同樣存在于房價上。海南南方城市房價高于北方、東部城市房價高于西部的共性之外,僅因為較小的溫度差,兩地房價就能出現(xiàn)約一倍的差距。
樓市升溫明顯
海南長夏無冬,樓市的冬季也比想象中短暫。
2018年4月,海南宣布從即日起在已出臺的限購政策的基礎上實施全域限購。具體來看,五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設的住房,只能面向本市縣居民家庭銷售;??凇⑷齺?、瓊海已實行限購的區(qū)域,非本省戶籍居民家庭購房須提供至少一名家庭成員在海南累計60個月及以上個稅或社保繳納證明;上述區(qū)域之外,非本省戶籍居民家庭購房須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個稅或社保繳納證明。
政策一出,海南樓市瞬間“熄火”。數(shù)據(jù)顯示,2018年除三亞商品房銷量堅挺之外,瓊海市、萬寧市、陵水縣、五指山市、東方市、樂東縣在內(nèi)的11個市縣銷售面積慘遭腰斬。
而一直以本地客戶為主的???,成為海南2019年上半年唯一一個量價齊升的城市。數(shù)據(jù)顯示,2019年上半年,??诳偝山惶讛?shù)21452套,總體均價為18424元/平方米;2019年全年,??诜课蒌N售面積440.56萬平,同比漲幅12.0%,是海南重點城市里僅有的銷量同比正增長城市。
“海南市場很特別,由于它是個外向依賴型市場,每到政策調(diào)控的時候,它就會出現(xiàn)成交量腰斬類的行情?!币晃缓D腺Y深房地產(chǎn)研究員表示,全域限購并不代表把全國人民在海南買房的欲望掀掉了,只是將欲望擱在島外。
與之相對,海南房屋銷售均價持續(xù)上漲。據(jù)觀察者網(wǎng)統(tǒng)計,2017年,海南省預計商品房銷售面積2292.61萬平方米,銷售金額2713.72億元,折合后房屋銷售均價約為11837元/平方米。而2018年至2020年,海南折合房屋銷售均價分別為14546元/平方米、15383元/平方米、16394元/平方米,同比上漲22.89%、5.75%、6.57%。
此外,自去年6月海南自貿(mào)港一系列利好政策放出后,海南樓市升溫明顯。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2021年1-5月海南全省房屋銷售面積約280.32萬平,同比增長54.2%,銷售額約527.25億元,同比增長83.0%,折合銷售均價約18809元/平。
“海南是沒有房價下行的壓力,海南的壓力是房價跳漲,這是我們最大的壓力?!蓖趼废蛴^察者網(wǎng)表示,國內(nèi)可以和馬爾代夫相比的熱帶島嶼只有海南,這是海南獨一無二的優(yōu)勢。
6個市縣房價未破萬
在官方口徑中,海南島被劃分為東中西部三個地區(qū)。東部指???、三亞、文昌、瓊海、萬寧、陵水,中部指五指山、定安、屯昌、瓊中、保亭、白沙,西部指儋州、東方、澄邁、臨高、樂東、昌江等。
海南中部多山脈,四周低平,形成以五指山、鸚哥嶺為隆起核心、向外圍逐級下降、由山地、丘陵、臺地、平原構成環(huán)形層狀地貌,也因此,海南中部地區(qū)并不是島外看海、沖浪人群的目的地。
而疊加“只能面向本市縣居民家庭銷售”的最嚴限購令之后,海南中部成為海南房屋均價的最低點。據(jù)海南省統(tǒng)計局公布《5月海南統(tǒng)計月報》數(shù)據(jù)顯示,瓊中住宅銷售均價全省最低,為7300元/平方米;雖不屬于最嚴限購令之內(nèi),但由于處于海南最中部,屯昌住宅銷售均價約7809元/平方米,略高于瓊中;五指山房價排在倒數(shù)第五,為8550元/平方米。
此外,由于定安、白沙和保亭地理位置相對較好,三地房價突破萬元,分別為10118元/平方米、11820元/平方米和13936元/平方米。
(2021年1-5月海南部分市縣房價圖)
值得一提的是,2021年1-5月,海南島有12市縣房價破萬,僅剩6個房價未破萬的市縣,剩下3個分別為西部的昌江、臨高和儋州,房價分別為8040元/平方米、8516元/平方米和8881元/平方米。
和中部一樣,西部也有3個房價破萬的市縣,分別是緊鄰三亞的樂東、緊挨海口的澄邁和與樂東接壤的東方,房價分別為14772元/平方米、14126元/平方米和10697元/平方米。
三亞比??谫F一倍
從??诘饺齺喌乃袞|部市縣,房價都已進入“萬元時代”,且包攬了海南房價前五。
三亞以33574元/平方米的高價遙遙領先,是當之無愧的第一名。“海南最吸引大家來這兩件事情,一個是旅游度假,一個就是買房?!睒I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示,擁有度假和居住雙重屬性的“東方夏威夷”三亞,一直以來都是島外居民投資的“心頭好”。
其次分別是陵水、萬寧、??诤铜偤?,房價分別為30434元/平方米、17685元/平方米、17211元/平方米、14931元/平方米。文昌則因為位于海南東北方?jīng)]能躋身前五,以約12321元/平方米的均價排名第九。
值得一提的是,即使兼具海南省會城市這一特殊功能,??诘姆績r也只是三亞是一半。“因為海南樓市的外向型特征,大批量地富人擠入三亞,拉高了當?shù)胤績r。而??谫彿空弑镜厝溯^多,房價低于三亞也在情理之內(nèi)?!睒I(yè)內(nèi)人士說道。
而無論是三亞還是???,房價都在持續(xù)攀升。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2021年5月,??谛陆ㄉ唐纷≌N售價格環(huán)比上漲0.4%,三亞環(huán)比上漲0.3%。這是??诤腿齺喌男路?、二手房價格自去年6月以來連續(xù)第12個月環(huán)比上漲。
除去??诓浑y發(fā)現(xiàn),海南東部城市房價呈現(xiàn)由北向南遞增的走向,且差異明顯?!斑@很大程度和海南島氣溫變化有關?!毖啪訕非逅疄充N售人員表示,“由于五指山及其余山脈阻擋了南下的冷空氣,瓊南和瓊北在冬季會出現(xiàn)較大的氣溫差異,房價也會受到影響。”
可以參考的是,由于位于五指山等山脈的北面,萬寧房價約為17685元/平方米,而同樣位于東部沿海、且與萬寧接壤的陵水房價卻高達30434元/平方米,兩市縣房價相差約“一個文昌”。
業(yè)內(nèi)人士對海南各市縣潛力的判斷標準卻不一樣?!昂D?5年之內(nèi)有大發(fā)展機遇的城市有4個,南北東西各1個,分別是???、三亞、瓊海跟儋州,儋州的機會基本上依靠洋浦港。”
值得注意的是,海南購房還有一條眾所周知的潛規(guī)則:島外人購房都需要全款,不允許使用海南當?shù)劂y行杠桿。這很大程度上和海南1993年房地產(chǎn)崩潰有關,當時大量房地產(chǎn)企業(yè)利用銀行杠桿獲得貸款炒批文,泡沫吹破之后,銀行形成幾百億元壞賬。
“全款買房就做不了海南的資金杠桿?!睒I(yè)內(nèi)人士表示,海南省政府對貸款把控十分嚴格是因為那場房地產(chǎn)泡沫拖累海南超十年的經(jīng)濟發(fā)展。
本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件,未經(jīng)授權,不得轉(zhuǎn)載。
- 責任編輯: 解紅娟 
-
海南樓事:投資客瘋搶空置率奇高,有項目淡季入住率僅10%
2021-07-16 14:35 中國房市 -
架構調(diào)整后俞永福首亮相,高德“聚合”屬性凸顯
2021-07-16 11:11 -
大公司早報 | 小米銷量超蘋果首居第二 B站回應贈送大會員后自動續(xù)費
2021-07-16 09:03 大公司 -
不止電商、教育,野心勃勃的字節(jié)又看上了外賣
2021-07-15 23:49 商業(yè) -
騰訊的“壟斷”:資本留不住用戶,也就救不了游戲
2021-07-15 17:06 反壟斷 -
大公司早報 | 字節(jié)跳動內(nèi)測外賣業(yè)務 美團優(yōu)選取消大小周
2021-07-15 09:06 大公司 -
外媒:阿里和騰訊考慮互相開放生態(tài)系統(tǒng)
2021-07-14 20:43 大公司 -
一季度“爆雷”毛利承壓,順豐上半年盈利下滑八成
2021-07-14 15:23 大公司 -
海南樓事:從“住宅先行”的文旅大時代向“文化產(chǎn)業(yè)結合”蛻變
2021-07-14 13:39 中國房市 -
海南樓事:房企淘金者的“自貿(mào)港生意”
2021-07-14 13:38 中國房市 -
大公司早報 | 美團宣布騰訊認購事項已完成 喜茶獲5億美元新融資
2021-07-14 09:31 大公司 -
OLED版任天堂Switch公布后,玩家要怎么面對“舅舅”?
2021-07-14 09:21 文化 -
#B站崩了#深夜沖上熱搜,終于找到原因
2021-07-14 07:17 大公司 -
京東云發(fā)布首個混合云操作系統(tǒng),強調(diào)開放“不捆綁”
2021-07-13 23:08 -
綠地控股:累計降1011億負債,預料三季度僅踩一條“紅線”
2021-07-13 19:24 中國房市 -
喜茶完成新一輪5億美元融資
2021-07-13 18:59 -
國美在線發(fā)布虛假廣告被罰7萬元,此前多次被行政處罰
2021-07-13 17:08 消費 -
京東:兩年內(nèi)員工平均年薪逐步漲至16薪
2021-07-13 13:26 大公司 -
中儲糧今年啟動120個建倉項目,建設倉容1085萬噸
2021-07-13 13:20 -
市監(jiān)總局:無條件批準騰訊并購搜狗
2021-07-13 11:43 大公司
相關推薦 -
“中國40天沒從美國進口LNG,澳企卻拿下大單” 評論 114英法威脅俄羅斯:小心點,我們還有很多牌可打 評論 358想得挺美:收中國的錢,反哺美國“冠軍” 評論 261多家美企施壓中國供應商降價,“中方不會容忍” 評論 402最新聞 Hot
-
“中國發(fā)現(xiàn)NASA反應堆缺陷,探月競賽天平傾斜了”
-
特朗普關稅無力阻擋?“中國車擁有我想要的一切”
-
“中國40天沒從美國進口LNG,澳企卻拿下大單”
-
“我父親為你父親舉辦了英雄的葬禮,而你卻讓他進了監(jiān)獄”
-
這個南太島國從加拿大轉(zhuǎn)向中國,反對派炸了...
-
加拿大總理首訪,選了英法兩個“可靠”盟國
-
哄特朗普改口,共和黨人故意說:這么做會讓中國變富…
-
俄軍官:已控制庫爾斯克州幾乎所有定居點
-
SpaceX確認龍飛船已脫離國際空間站:將帶回兩名滯留宇航員
-
日媒緊盯:中方又要出手了?
-
英法威脅俄羅斯:小心點,我們還有很多牌可打
-
想買中國鈷又不想交美國稅,“這樣總行了吧”
-
特朗普要承認克里米亞為俄領土?
-
“美國喉舌”遭“斷糧”后找歐盟,不料…
-
事關DeepSeek,美商務部郵件曝光
-
瑞典:歐盟不救助,中國就要掌控了
-