（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）房企合作開發(fā)的負(fù)面典型，大概莫過于犧牲掉2020年凈利潤14.19%的宋都股份。

日前，宋都股份發(fā)布公告稱，經(jīng)協(xié)商后，公司決定放棄杭政儲出【2021】8號地塊的土地使用權(quán)，代價5000萬。

這個數(shù)字是什么概念？如果放在碧桂園、萬科、恒大等大房企身上，或許還不會讓人感到震驚，可當(dāng)這個數(shù)字放在杭州本土房企身上，頗有點(diǎn)“生命不能承受之輕”。

可以參考的是，2020年度，宋都股份營業(yè)收入71.61億，歸屬于上市公司股東的凈利潤3.52億元，扣除非經(jīng)常性損益凈利潤5.40億元。也就是說，宋都股份前兩個月基本白干了。

而深究其退地原因，宋都股份方面向觀察者網(wǎng)表示“合作方臨時變卦是真?！?

“合作開發(fā)的優(yōu)勢很多，劣勢也不少。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，有些房企合作拿地后，后期一方退出，給項(xiàng)目增加不確定性；此外，業(yè)務(wù)并表只能并到控盤方，非控盤方只能分紅。

權(quán)益占比下滑至50.76%

在房企銷售榜單文化盛行的當(dāng)下，不少房企都將合作開發(fā)視為布局、擴(kuò)張、提高排名的主要手段之一。

宋都股份銷售金額排名上升是在2019年開始的。2018年及以前，宋都股份排名一直在150名以下，2018年位于第154位且有突破記錄的趨勢，隨后出現(xiàn)大幅增長，2019年和2020年分別位居125位、126位。

這很大程度上得益于合作開發(fā)占比的增加。2018年至2020年，宋都股份銷售權(quán)益占比持續(xù)走低，分別約為100%、63.74%和57.34%。截止目前，這一比例再度下滑至50.76%。

具體來看，2018年，宋都股份操盤和銷售金額皆為99億元；而從2019年開始，宋都股份實(shí)際操盤金額和銷售金額就出現(xiàn)巨大差距。例如，2019年操盤金額為118.5億元，銷售金額卻為185.9億元；2020年，宋都股份實(shí)際操盤113.6億元，銷售金額高達(dá)198.1億元。

宋紅衛(wèi)表示，合作開發(fā)資金壓力減小、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降低、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)并表、優(yōu)勢互補(bǔ)。尤其是房企新進(jìn)入一個城市一般會選擇與當(dāng)?shù)胤科蠛献?，也有一些房企會跟有產(chǎn)業(yè)資源的房企合作，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)勾地。

嘗到了合作開發(fā)甜頭的宋都股份，在2021年上半年新增約6個土地項(xiàng)目，總計(jì)約51.86億元，其中就包括單個地塊成交價高達(dá)17.83億元的的“退地”項(xiàng)目。

值得注意的是，據(jù)宋都股份披露的2021年一季度財(cái)報(bào)顯示，截至3月31日，公司貨幣資金79.79億元，流動負(fù)債合計(jì)317.7億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債約19.18億元。

事實(shí)上，宋都股份可用的貨幣資金并不多?？梢詤⒖嫉氖?，截至2020年年末，公司貨幣資金只有72.7億元，其中39.88億元受限，可用的僅有32.82億元。

而宋都股份二季度拿地成本約為45.46億元，如果不是考慮到合作開發(fā)，相信宋都股份沒有這個勇氣拿高價地塊。這也不難理解為什么要合作方臨時爽約后，宋都股份選擇交罰款退地。

此外，宋都股份也為其余5宗地塊找了盟友，分別和天陽控股、嘉興楨馳投資、杭州正道資產(chǎn)管理、杭州長慧企業(yè)管理、寧波陽明房地產(chǎn)開發(fā)等企業(yè)合作。

值得注意的是，和寧波陽明房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)手拿下的杭州市余杭區(qū)崇賢新城沾橋D-2地塊，總價6.4億元，宋都股份的持股比例甚至不到10%；和天陽控股聯(lián)合獲得的常山縣趙家坪羅漢山地塊，總價8.53億元，宋都股份持股比例約28.8%。

持股比例最高的，應(yīng)該是和杭州長慧合作拿下的杭州臨安中心城區(qū)單元01-ZX-01-140地塊，宋都股份股權(quán)占比約90%，但地塊總價僅3.35億元。

“錢肯定不是全部因素，但起碼占部分原因?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，如果單個項(xiàng)目支出太大、收益風(fēng)險(xiǎn)較高，房企基本上都會找人合作開發(fā)。不過，杭州樓市火熱，2021年上半年新房、二手房成交量還創(chuàng)了新高，主要原因還是出在房企身上。

對外擔(dān)?？傤~超過凈資產(chǎn)

宋都股份成立于1984年，2011年借殼上市，是杭州“老十八家”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。

7月5日，宋都股份公告稱，因資金安排需要，為頌都投資提供信用保證擔(dān)保，擔(dān)保的主債權(quán)本金金額為1.18億元。

事實(shí)上，這只是宋都股份對外擔(dān)保的冰山一角。

截至目前，宋都股份及控股子公司對外擔(dān)?？傤~156.40 億元，占本公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的331.64%，為近六年來最高值。

數(shù)據(jù)顯示，2015年至2020年，宋都股份及控股子公司對外擔(dān)保總額分別為142.39億元、98.26億元、236.70億元、204.26億元、223.84億元和235.07億元。

不難發(fā)現(xiàn)，宋都股份擔(dān)保額度出現(xiàn)大幅增長的時間是在2017年，從不到百億的擔(dān)保額度直接翻了一倍。

值得注意的是，宋都股份稱，2019年該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額以3年業(yè)績翻5倍的發(fā)展速度，成就了行業(yè)發(fā)展的“超速度”。從這個時間倒推，2017年正是宋都股份提出高周轉(zhuǎn)、提高規(guī)模的節(jié)點(diǎn)。

這樣看來，翻番的擔(dān)?？傤~或許是宋都股份實(shí)現(xiàn)“超速度”的秘訣之一。

而由于資不抵債的潛在風(fēng)險(xiǎn)，上海證券交易早在2019年就給宋都股份發(fā)過問詢函，對此，宋都股份控股和實(shí)際控制人俞建午在2020年5月27日公開表示，將力爭1年內(nèi)徹底解決為控股股東提供存單質(zhì)押擔(dān)保問題，也就是2021年5月27日。

最后期限的前一天，宋都股份發(fā)布公告稱，為進(jìn)一步降低潛在公司資金風(fēng)險(xiǎn)，公司控股股東宋都股份控股、實(shí)控人俞建午做出承諾，最晚于2023年6月30日前完成資產(chǎn)變現(xiàn)，足見其囊中羞澀。

另值得一提的是，俞建午還因涉嫌內(nèi)幕交易非宋都股份股票，在2021年1月被中國證券監(jiān)督管理委員會立案調(diào)查。

質(zhì)押解禁后并未回購，也是宋都股份飽受資本市場爭議的焦點(diǎn)之一。

據(jù)悉，宋都控股持有宋都股份469144518股，占宋都股份的35.01%。6月30日，宋都控股辦理解除股份質(zhì)押1000萬股后，宋都股份控股累計(jì)質(zhì)押股份為43600萬股。至此，宋都控股及其一致行動人累計(jì)質(zhì)押股份數(shù)為53200萬股，占宋都股份控股及其一致行動人持股比例的79.15%，占總股本的39.70%。

不過宋都控股至今未進(jìn)行股份回購。

無獨(dú)有偶，由于股價下滑明顯，宋都曾在今年1月發(fā)布回購計(jì)劃，計(jì)劃以集中競價交易方式回購股份，截至目前，公司未進(jìn)行股份回購。

“這可能有可能是為了提升當(dāng)時的市場信心，‘講故事’的目的更多一些?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，這也從側(cè)面表現(xiàn)出宋都資金緊張，只能將資金優(yōu)先用在拿地等帶來收益的業(yè)務(wù)上面。

本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。