（文/張志峰 編輯/馬媛媛）一年前，曾經(jīng)一度在整個行業(yè)叱咤風(fēng)云的千億泰禾驟然遭遇危機(jī)。2020年7月30日，黃其森多方引戰(zhàn)，最終迎來“白騎士”萬科有條件的戰(zhàn)略投資協(xié)議。

然而來自萬科的馳援遲遲未果，黃其森不得不號召大家開啟“二次創(chuàng)業(yè)”的自救之路。

一年后，隨著北京、南京、廈門等多地項(xiàng)目從復(fù)工復(fù)產(chǎn)到如期交付或者開盤的消息不斷傳出，大家才逐漸意識到，黑夜中的泰禾似乎距離黎明越來越近。

泰禾集團(tuán)董事長黃其森。資料圖

半年復(fù)工數(shù)十項(xiàng)目

“日暖上山路，鳥啼知已春。”8月3日，黃其森在泰禾官微主筆《泰禾的形勢與任務(wù)》，文章以這句唐詩開篇，來表達(dá)對泰禾二次創(chuàng)業(yè)、走出低谷的欣喜。

在剛剛結(jié)束的7月底，北京泰禾昌平拾景園210戶順利完成交付，對泰禾員工甚至整個行業(yè)內(nèi)都是一個極為振奮的消息。

要知道，泰禾倒下的根源雖然與其他爆雷房企一樣是巨額債務(wù)下的流動性危機(jī)，但導(dǎo)火索卻來自于去年5月，一則泰禾北京院子停工的消息。緊接著引發(fā)了全國范圍內(nèi)的違約交付、業(yè)主維權(quán)、銷售停滯、債券違約等一系列連鎖反應(yīng)。

“衡量一個人成功的標(biāo)志，不是看他登到頂峰的高度，而是看他跌到谷底的反彈力?！碧┖碳瘓F(tuán)內(nèi)部刊物《泰客會》首頁上如是說。

企業(yè)官方發(fā)布的消息顯示，從1月份復(fù)工后首次交付的太倉院子，到7月底交付的昌平拾景園，泰禾已有數(shù)十個項(xiàng)目復(fù)工。

盡管沒有具體公布“數(shù)十”是多少，但從過去已公開的信息來統(tǒng)計，10多個是有的。其中包含同樣在7月的武漢院子、6月份的廈門藍(lán)山院子、5月份的南京院子等多個“院子系”標(biāo)桿產(chǎn)品均已交付。

而根據(jù)財報披露，企業(yè)截至去年底全國范圍內(nèi)的在建項(xiàng)目共有40多個。從這一角度來看，深陷債務(wù)危機(jī)中的泰禾，半年內(nèi)取得這樣的成績殊為不易。

此外，截至目前，如北京金府大院、北京西府大院、濟(jì)南院子、紅樹灣院子、佛山院子、福州灣、中州院子、南京金尊府等多個項(xiàng)目進(jìn)度也時有披露，預(yù)計都可以在年底前交付。

這無疑對于緩解企業(yè)債務(wù)困局意義重大，稱得上泰禾自救最為關(guān)鍵的一環(huán)。

不過需要指出的是，這只是按照計劃預(yù)期的最優(yōu)情況。如杭州院子原本預(yù)期7月底交付，結(jié)果至今小區(qū)綠植還未完成；再如廈門汀溪院子、廈門灣、鼓山院子等項(xiàng)目7月才傳來復(fù)工消息，何時交付尚屬未知數(shù)。

產(chǎn)品是最大底氣

在黃其森看來，泰禾“打贏這場翻身仗”最大的底氣來源于其產(chǎn)品。

“說新中式必談院子 , 談院子則必提泰禾?！?

說實(shí)話，在泰禾之前，很少人會去關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品，就連開發(fā)商自己也是如此。在人們眼中，“房產(chǎn)商的產(chǎn)品不就是房子？房子不就那樣？”大家買房首先關(guān)注的是地段，好的地段就代表升值空間比較大，至于設(shè)計、裝修、綠植等等產(chǎn)品細(xì)節(jié)似乎并不重要，當(dāng)然也因?yàn)楦骷议_發(fā)商的區(qū)別不大。

“好地段哪怕蓋一間廁所都能賣出去，差的地段就算建一座皇宮都賣不出去?！边@當(dāng)然是一種調(diào)侃性的說法。事實(shí)上，大家對產(chǎn)品的要求并不高，戶型過得去、功能性齊全就可以。

這時候忽然有一家開發(fā)商說要結(jié)合傳統(tǒng)建筑文化，打造一種體現(xiàn)中式傳統(tǒng)的產(chǎn)品。大到建筑布局與外觀，小到園林中的一燈一壁，泰禾確實(shí)下了血本，市場也是眼前一亮。

由此，泰禾“院子系”產(chǎn)品大獲成功，連其他開發(fā)商也開始反思，紛紛推出自己的產(chǎn)品系。

泰禾的產(chǎn)品帶給黃其森極大的信心，滿心以為可以憑此一統(tǒng)中國房地產(chǎn)界。以至于2017年銷售額剛剛沖上1000億，黃其森立馬為企業(yè)定下了2000億目標(biāo)。

但事與愿違，2018年泰禾上下全力以赴之下，最終只完成1300億元銷售額。這時的黃其森還沒意識到問題出在哪里，依然硬著頭皮下達(dá)指令：2019年目標(biāo)1500億。

然而，這時前兩年高杠桿弊病已經(jīng)顯現(xiàn)，滿打滿算最終銷售額反而不足1000億。并且企業(yè)當(dāng)年?duì)I業(yè)收入、凈利潤等財報數(shù)據(jù)開始大幅跳水。

相反，由于前兩年銷售增速過快，預(yù)售期房產(chǎn)生的預(yù)收款負(fù)債已經(jīng)接近500億元，超過當(dāng)年企業(yè)營業(yè)收入的2倍。

同時，巨大壓力下的泰禾似乎也逐漸忘卻了自己賴以崛起的根本，北京麗春湖院子等項(xiàng)目被爆出小區(qū)景觀、室內(nèi)裝修與約定不符，疑似減配交付等質(zhì)量問題。

直到2020年，泰禾的債務(wù)問題全面爆發(fā)，曾經(jīng)備受期待且享譽(yù)業(yè)內(nèi)的數(shù)十個“院子”全部成了爛尾樓。

值得一提的是，二次創(chuàng)業(yè)的黃其森仍然清楚地知道，自己能否翻身的最大依仗還是其產(chǎn)品。他不止一次強(qiáng)調(diào)：“即便在企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難的時候，泰禾也要以最高的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來保證產(chǎn)品的品質(zhì)，不能偷工減料，要對得起業(yè)主的信任?！?

但畢竟深陷巨額債務(wù)危機(jī)之中，在利益和品質(zhì)面前，泰禾各地項(xiàng)目是否能夠堅(jiān)守還是一個問題。

有知情人士向觀察者網(wǎng)透露，原定于7月底交付的杭州院子之所以延期，就是因?yàn)樾^(qū)綠植等與原定交付標(biāo)準(zhǔn)不符，遭到業(yè)主質(zhì)疑導(dǎo)致的。

不過亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，對于大多數(shù)業(yè)主來說，相較于項(xiàng)目爛尾、企業(yè)破產(chǎn)導(dǎo)致的“人財兩空”局面，能夠順利交付已經(jīng)是不錯的結(jié)局了。

2000億債務(wù)困局

從項(xiàng)目交付和復(fù)工情況來看，泰禾的“二次創(chuàng)業(yè)”似乎即將迎來成功，“數(shù)十”個項(xiàng)目成功交付所帶來的營收恐怕并不是一個小數(shù)目。

有機(jī)構(gòu)猜測，企業(yè)2021年交付項(xiàng)目按照計劃順利的話可以達(dá)到500億之多，幾乎要超過許多正常經(jīng)營下的中型房企交付量。

不過值得注意的是，有分析人士指出，現(xiàn)有的交付項(xiàng)目幾乎都來自前兩年預(yù)售房源，如期交付只能確認(rèn)為營收，而不能帶來企業(yè)最為緊缺的現(xiàn)金流。而企業(yè)要想走出困境，還要靠新項(xiàng)目銷售。

觀察者網(wǎng)注意到，盡管目前企業(yè)確有存量房源待售，上半年亦有少量新項(xiàng)目順利取得預(yù)售許可證，但遭遇信用危機(jī)的泰禾銷售情況并不理想。

根據(jù)泰禾一季度財報，企業(yè)前3月銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金僅有6.14億元。

而就在幾天前，泰禾發(fā)布的一則債券違約公告顯示，無法按期完成公司債券“H8泰禾01”本息的兌付。而僅僅這一只債券的應(yīng)付本息金額就有17.55億元之多。

要知道，企業(yè)同期總債務(wù)規(guī)模2000億元、逾期欠款超400億元。即便企業(yè)第二季度銷售情況相較一季度有所增長，相較于巨額債務(wù)也只能算杯水車薪。

有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，泰禾很清楚，不把現(xiàn)有的準(zhǔn)業(yè)主房屋問題解決，泰禾的房源就沒人敢買，這也是黃其森不遺余力強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品品質(zhì)的重要原因。而當(dāng)現(xiàn)有已售待交付項(xiàng)目全部解決之后，泰禾在購房者中的信用才能逐漸恢復(fù)，最終順利將其手中土儲變現(xiàn)，徹底走出目前的債務(wù)困局。

黃其森在其撰寫的《泰禾的形勢與任務(wù)》也寫道：“不久前，有輿論在質(zhì)疑泰禾會不會倒下，我想這是因?yàn)橥饨绮涣私馓┖痰膬?yōu)勢是什么?？梢哉f，泰禾的底氣很大程度上來自我們分布在北京、上海、廣州、深圳、福州、南京、蘇州、杭州、廈門等一二線城市近 4000億貨值的土地儲備?！?

事實(shí)上也的確如此，正所謂巧婦難為無米之炊，土地作為房企發(fā)展的生命線，沒有充足的土地儲備，房企難有作為。

因此，也有人說，泰禾的危機(jī)之所以遲遲難以得到解決，并不是不能，而是黃其森不愿意將手中土儲“賤賣”。選擇以這種方式賤賣，看似進(jìn)展緩慢，實(shí)則收益最大。而萬科馳援泰禾如今一年有余仍舊沒有結(jié)果，歸根結(jié)底還是價錢問題。倘若泰禾可以憑借自己理清債務(wù)，此后引戰(zhàn)便可以占據(jù)更加優(yōu)勢地位。

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