（文/張玉 編輯/馬媛媛）復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢及較為嚴(yán)峻的行業(yè)環(huán)境之下，努力提質(zhì)增效、穩(wěn)中求勝成為地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向。

8月19日晚，榮盛發(fā)展（002146.SZ）發(fā)布2021上半年業(yè)績報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額和銷售面積分別為599.22億元和516.71萬平方米，同比分別增長24.26%和19%。公司上半年?duì)I業(yè)收入342.24億元，比上年同期增長了30.85%。

現(xiàn)金流是企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的重要保障。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控逐步進(jìn)入深水區(qū)，資金和現(xiàn)金流狀況對于房企發(fā)展的重要性可見一斑。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，100家典型房企的累計(jì)融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%。在此背景下，上半年榮盛發(fā)展經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為12.47億元，同比增長131.97%。

上市14年以來，榮盛發(fā)展堅(jiān)持每年分紅，至2020年底，公司累計(jì)現(xiàn)金分紅金額已達(dá)118.37億元（含2020年度）。

聚焦主業(yè)對抗風(fēng)險(xiǎn)

榮盛發(fā)展成立于1996年，公司于2007年8月成功登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

從常規(guī)的銷售指標(biāo)來看，榮盛發(fā)展的銷售額已經(jīng)連續(xù)三年突破千億。2018~2020年，公司銷售額分別為1015.63億元、1153.56億元及1270.97億元，排名基本上穩(wěn)定在行業(yè)TOP30。

與銷售額相比，凈利潤率更能反映一家房企發(fā)展的健康狀況。根據(jù)主流房企2020年報(bào)口徑整理的一份凈利潤、凈利潤率的數(shù)據(jù)。銷售額排名TOP30的榮盛發(fā)展，凈利潤和凈利潤率都是在TOP20之列，凈利潤率達(dá)到了11%，在行業(yè)內(nèi)排名17；凈利潤77.74億元，在行業(yè)內(nèi)排名20。

在行業(yè)盈利能力普遍下滑的情況下，榮盛千億級別的體量，能夠與TOP20房企利潤相當(dāng)，已然不易。

從公司具體的業(yè)務(wù)構(gòu)成來看，經(jīng)過多年拓展，榮盛發(fā)展打造了完整的產(chǎn)業(yè)鏈體系，涵蓋房地產(chǎn)相關(guān)的各個板塊。在地產(chǎn)主業(yè)完成全國性戰(zhàn)略布局的同時(shí)，康旅、產(chǎn)城、物業(yè)、設(shè)計(jì)、金融等輔助產(chǎn)業(yè)也得了充分培育和成長。

事實(shí)上，在住宅業(yè)務(wù)幾乎已經(jīng)發(fā)展到天花板的時(shí)代，各家房地產(chǎn)公司都各顯神通，進(jìn)行多元化經(jīng)營。比如，龍湖就在住宅之外開辟了6個賽道。

不過，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，業(yè)務(wù)越單純，越成熟，就意味著越安全。盡管多元業(yè)務(wù)充分培育，對于榮盛而言，當(dāng)下最重要的是通過聚焦主營業(yè)務(wù)對抗行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

從2021年半年報(bào)來看，榮盛主營業(yè)務(wù)非常單純，其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占營業(yè)收入的比重為92.27%，為主要的營收來源。而2020年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)占86.81%，產(chǎn)業(yè)園占7.5%。

   面對新政策、新環(huán)境、新機(jī)遇，榮盛發(fā)展方面表示，將集中精力做大做強(qiáng)地產(chǎn)主業(yè)，全力以赴推動康旅、產(chǎn)業(yè)新城、物業(yè)的快速發(fā)展，形成以地產(chǎn)為主業(yè)，以康旅、產(chǎn)業(yè)新城、物業(yè)為支柱，其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)為輔助支撐的“一主三柱多支撐”產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。

加碼長三角區(qū)域布局

今年以來，環(huán)境樓市持續(xù)低迷，疊加疫情的影響，這對于總部在廊坊的榮盛發(fā)展而言，不可避免地產(chǎn)生了一定的影響。那么，環(huán)京對榮盛的影響到底有多大？

據(jù)了解，河北省下轄11個地級市，共有49個市轄區(qū)、21個縣級市、91個縣、6個自治縣。而“環(huán)京”是特指環(huán)繞著北京最近的廊坊北三縣（大廠、香河、三河）、固安這幾個城市，這幾年也和北京樓市同頻共振，執(zhí)行著嚴(yán)格的調(diào)控政策。

而除了這幾個圍繞著北京最近的城市，河北大部分城市都享受著京津冀一體化的發(fā)展紅利，正在穩(wěn)步發(fā)展。

據(jù)年報(bào)顯示，截止2020年末，榮盛發(fā)展在廊坊的土地儲備占比為15.87%，而整個河北加上天津一共是39.69%。簡單來說環(huán)京占比約為16%，京津冀占比約為40%。由此可見，“環(huán)京”對于榮盛發(fā)展的影響范圍僅占16%，并沒有想象中的那么大。

另一方面，近年來，榮盛發(fā)展逐步加強(qiáng)對長三角、中西部、粵港澳大灣區(qū)的土儲拓展力度，其銷售額的貢獻(xiàn)度也在加大。

7月8日，在與固定收益投資者交流會上，榮盛透露，從2021年上半年榮盛發(fā)展簽約分布來看，長三角城市群簽約金額占整體簽約金額的36.2%，已經(jīng)超過河北地區(qū)的26.1%，中西部城市群簽約金額占比為18.8%。

從月度公告看來，上半年拿地金額為109億元，其中長三角拿地金額約為78.05億元，占比71.48%；京津冀拿地金額約為20.04億元，占比18.35%，可以清晰地看出榮盛未來發(fā)展的側(cè)重點(diǎn)。

由此可見，榮盛“河北王”的帽子是時(shí)候摘下了。

經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)4年為正

每年3月份的年報(bào)和8月份的半年報(bào)，是觀察房地產(chǎn)行業(yè)及公司的一個時(shí)間窗口。而在眾多數(shù)據(jù)中，經(jīng)常會被用來衡量房企財(cái)務(wù)健康度的一個行業(yè)性指標(biāo)，就是經(jīng)營性現(xiàn)金流。

不過，觀察房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流有一個小技巧，要看全年乃至連續(xù)數(shù)年的數(shù)據(jù)，不要只看一季度甚至上半年的數(shù)據(jù)。這是因?yàn)?，房企的?xiàng)目周轉(zhuǎn)周期大多在半年到一年之間，這意味著上半年拿的地，下半年就有望開盤。于是，房企習(xí)慣于一二季度集中買地，此時(shí)購地支出金額較大，而銷售回款大量集中在四季度。

頭部房企大多能保持銷售的持續(xù)增長，但經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)幾年為正，對房企而言依然是不小的考驗(yàn)。統(tǒng)計(jì)顯示，自2017年至今，僅有萬科、龍湖、世茂、榮盛、華潤、融創(chuàng)、綠地、陽光城、龍光等九家房企，做到了這一點(diǎn)。

其中，榮盛發(fā)展2017年至2020年，每年的經(jīng)營性現(xiàn)金流分別為22.73億元、175.11億元，21.2億元，13.67億元，連續(xù)多年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，在上市房企中屬于健康水平。

說到財(cái)務(wù)指標(biāo)，不能不提的就是“三道紅線”。這也是房企最為關(guān)注的生命線。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，公司資產(chǎn)負(fù)債率 80.16%，較期初下降2.09個百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.16；凈負(fù)債率66.50%，較期初下降13.68個百分點(diǎn)，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.81%，較期初下降2.97個百分點(diǎn)。

剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.81%，與監(jiān)管要求的70%可謂一步之遙。而公司其余兩條線均已達(dá)標(biāo)?？雌饋恚瑯s盛發(fā)展三項(xiàng)指標(biāo)“全部轉(zhuǎn)綠”已經(jīng)近在咫尺。

榮盛發(fā)展的成長性也獲得了資本市場的認(rèn)可。報(bào)告期，公司繼續(xù)保持中證500、深港通標(biāo)的股和MSCI明晟中國指數(shù)成分股等重要指標(biāo)股的地位，榮獲中國指數(shù)研究院“2021滬深上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值TOP10第8位”。

本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。