（文/張玉 編輯/馬媛媛）“地產(chǎn)行業(yè)正處在一個(gè)再平衡的過程中，是行業(yè)過剩和落后產(chǎn)能的出清過程，隨著行業(yè)規(guī)模增量逐步見頂，未來的存量競爭將主要取決于兩點(diǎn)：一是經(jīng)營穩(wěn)健和安全，二是運(yùn)營效率、產(chǎn)品品質(zhì)和管理精度的內(nèi)功?！痹谌涨芭e行的2021年上半年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，中南建設(shè)董事總經(jīng)理陳昱含頗有感觸地表示。

如其所言，在地產(chǎn)行業(yè)面臨的這場“寒冬”中，一眾房地產(chǎn)企業(yè)各顯神通，通過調(diào)整自己的經(jīng)營策略來適應(yīng)行業(yè)新的發(fā)展方向。

上半年，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入384.8億元，同比增長29.6%；歸屬于上市公司股東凈利潤17.5億元，三年復(fù)合增長率17.5%。

對(duì)于未來的發(fā)展，陳昱含坦言，調(diào)控對(duì)中南來說是一件好事情，因?yàn)檫@會(huì)倒逼行業(yè)從野蠻粗放的發(fā)展向精細(xì)化發(fā)展靠攏，讓活下來的企業(yè)能夠擁有更好的發(fā)展。這也會(huì)倒逼企業(yè)在經(jīng)營管理上提質(zhì)，在調(diào)控中實(shí)現(xiàn)迭代發(fā)展。

深耕長三角區(qū)域

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,作為“后備糧倉”的土地儲(chǔ)備顯得非常重要。不過，土地儲(chǔ)備并不是單純地越多越好，除了土儲(chǔ)數(shù)量，企業(yè)的戰(zhàn)略布局以及獲取土地的質(zhì)量，都決定著未來入賬的業(yè)績和毛利水平。

以區(qū)域布局為例，作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強(qiáng)的區(qū)域之一，長三角地區(qū)在全國經(jīng)濟(jì)版圖中具有舉足輕重的戰(zhàn)略地位，以占全國3.7%的土地面積，聚集了全國17%的人口，貢獻(xiàn)了全國21%的商品房銷售規(guī)模，成為我國房地產(chǎn)發(fā)展最為成熟的地區(qū)。

克而瑞日前發(fā)布的《2021年中國城市房地產(chǎn)市場投資前景研究報(bào)告》顯示，作為國內(nèi)發(fā)展較為完備的城市群之一，長三角向來是投資的熱門區(qū)域，前景排名前10的城市中就有4個(gè)來自該區(qū)域，分別是上海、杭州、南京和寧波。不僅僅是這四個(gè)一二線城市，即使是無錫、常州、嘉興、紹興、金華、南通等三四線城市，受一體化影響，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較高，人均可支配收入指標(biāo)遙遙領(lǐng)先，并且近些年城市綜合實(shí)力都有顯著的增強(qiáng)，近十年人常住人口規(guī)模明顯上漲。

由是，長三角也成為規(guī)模房企集體扎堆的地方，其競爭的激烈程度不言而喻。比如，在城市的投資布局上，中南建設(shè)堅(jiān)持深耕聚焦戰(zhàn)略，不斷完善長三角、山東半島、珠三角及內(nèi)地人口密集型核心城市布局。

2021年上半年新增項(xiàng)目41個(gè)，新增規(guī)劃建筑面積合計(jì)699.9萬平方米，同比增加1.7%,新增項(xiàng)目平均地價(jià)約4100元/平方米，同比下降約7.1%，新增資源40%位于長三角核心城市群。

而另一方面，多年來深耕的長三角區(qū)域也一直是中南建設(shè)業(yè)績最大貢獻(xiàn)主力，報(bào)告期內(nèi)，長三角區(qū)域貢獻(xiàn)銷售金額合計(jì)684.03億元，占總銷售金額比例高達(dá)62.8%。

截至2021年6月末，中南建設(shè)已經(jīng)入內(nèi)地116個(gè)城市，共有505個(gè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備建面4740萬平方米，同比增加7.5%。其中長三角地區(qū)土地儲(chǔ)備2200萬平方米，占總土地儲(chǔ)備46%。

談及拿地戰(zhàn)略方面的考量，陳昱含表示：“當(dāng)下，行業(yè)的競爭已經(jīng)從百米沖刺變成了一場馬拉松。這個(gè)時(shí)候更講究配速和自我的節(jié)奏。不管是階段性的領(lǐng)跑還是跟隨，一定要有不被對(duì)方干擾的能力，這恰恰是長期主義的能力?！?

“防三高”持久戰(zhàn)

上半年，隨著相關(guān)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，地產(chǎn)行業(yè)所面臨的形式也日益嚴(yán)峻。億翰智庫在《2021年1~7月中國典型房企銷售業(yè)績研究報(bào)告》中分析指出，自2020年8月出臺(tái)以來，三道紅線已經(jīng)成為制約企業(yè)經(jīng)營管理的最大變量。無論是試點(diǎn)范圍內(nèi)的企業(yè)，還是范圍外的企業(yè)，其融資和投資拿地都受“三道紅線”指標(biāo)約束，房企紛紛將“三道紅線”變綠作為經(jīng)營管理的核心命題，持續(xù)推進(jìn)減債降負(fù)計(jì)劃。

在此背景下，在未來相當(dāng)長的時(shí)間里，審慎經(jīng)營都是房企的首要原則。陳昱含用“三高”來比喻房企的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，即，高血壓、高血糖和高血脂。

“高血壓”說的是流動(dòng)性問題。在當(dāng)前大的環(huán)境下，作為資金密集型企業(yè)，確保流動(dòng)性是企業(yè)的第一要?jiǎng)?wù)。“高血糖”說的是杠桿和規(guī)模。對(duì)房企來說，三道紅線就是血糖儀，不能達(dá)標(biāo)就會(huì)影響發(fā)展能力。而“高血脂”說的是利潤問題。日前行業(yè)增收不增利就是高血脂的表現(xiàn)。只能減肥增肌練內(nèi)功：通過輪動(dòng)布局、合理下沉、規(guī)避熱點(diǎn)等方式確保貨地比，通過精細(xì)運(yùn)營確保效率和全周期利潤實(shí)現(xiàn)，通過長期產(chǎn)品創(chuàng)新和供應(yīng)鏈建設(shè)優(yōu)化成本。

正基于此，一場“防三高”持久戰(zhàn)也在中南展開。據(jù)悉，堅(jiān)持不依賴有息負(fù)債的發(fā)展模式一直是中南建設(shè)的特色之一。2021年6月末，公司有息負(fù)債767.6億元，較年初減少3.9%。短債方面，短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債209.0億元，比2020年末減少24.7億元，占全部有息負(fù)債比值27.23%，較2020年末下降2.02個(gè)百分點(diǎn)。

在備受市場關(guān)注的三道紅線相關(guān)指標(biāo)的表現(xiàn)上，公司凈負(fù)債率95.27%，較年初降低2.00個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率77.42%，較年初降低1.27個(gè)百分點(diǎn)，貨幣資金余額269.7億元，為一年以內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的1.29倍，扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.03，高于國家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則基本要求。

“這個(gè)時(shí)候市場在冬天，也是中南的轉(zhuǎn)型期。既要應(yīng)付冬天，也要轉(zhuǎn)型，還要符合國家結(jié)構(gòu)性調(diào)整，我們需要時(shí)間。”中南建設(shè)董事長陳錦石坦言，房地產(chǎn)市場的前景依然不錯(cuò)，但和過去不一樣了，要看城市、要看發(fā)展前景，也要看公司的經(jīng)營能力和投資能力。中南從年初就提出向高質(zhì)量發(fā)展，公司做了很多調(diào)整。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始放慢發(fā)展速度，提高企業(yè)未來質(zhì)量，增強(qiáng)企業(yè)的實(shí)力。“調(diào)控之后，以后的房地產(chǎn)市場會(huì)呈現(xiàn)更加平穩(wěn)有序地發(fā)展”。

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