（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“早在2018年提出活下去之始，在萬科的認知里，活下去就比什么都重要?！比f科總裁祝九勝說道。

8月30日，萬科召開中期網(wǎng)上業(yè)績會，發(fā)布了一份“穩(wěn)字當頭”的成績單。2021年上半年，萬科實現(xiàn)合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%；實現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%；歸屬上市公司股東凈利潤110.5億元，同比下降11.7%。

由于“不過多地追求規(guī)模、速度”，萬科業(yè)績增速并沒有以往那么好看，利潤率處在下降水平。但正因如此，在眾多房企被“三道紅線”束縛，現(xiàn)金流出現(xiàn)問題之際，萬科手握約1952.2億元貨幣現(xiàn)金，資金安全性在業(yè)內(nèi)處在領(lǐng)先地位。

“規(guī)模超過5000億以后，公司經(jīng)營安全的重要性變得更為突出。”祝九勝在業(yè)績會上表示，萬科不會把規(guī)模和速度當成唯一的目標來看待，會在規(guī)模和效益、短期和長期、風險和收益之間權(quán)衡。

對于歸母凈利潤的下滑，祝九勝也并無過多托詞，直言“好學生也有期中考試沒考好的時候，未來會通過長期的行動和努力，給大家?guī)碜詈玫幕卮?。?

凈負債率連續(xù)20年低于40%

事實上，“三道紅線”是在2020年8月20日提出的，政策至今剛好一周年。

按照監(jiān)管要求，到2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標，2023年底所有房企實現(xiàn)達標。萬科并沒有降檔的壓力，因為在長達20的時間里，萬科凈負債率一直在40%以下，在行業(yè)內(nèi)持續(xù)保持低位。

“萬科賬面上的現(xiàn)金一直比較多?！弊＞艅俦硎?，關(guān)于手持現(xiàn)金的使用，萬科一直是穩(wěn)健為主，這種做法顯然不如激進風格階段性對股東的回報多，但萬科認為保障長期活下去、保障經(jīng)營安全，可能比短期的回報更優(yōu)先。

正因如此，截至報告期末，萬科持有貨幣現(xiàn)金1952.2億元，遠高于一年內(nèi)到期有息負債總和843.0億元，扣除預售監(jiān)管資金和受限資金的現(xiàn)金短債比為1.67倍；凈負債率20.2%；剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率69.7%。各項指標均符合重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則要求，繼續(xù)保持“綠檔”。

不僅未踩線，萬科還在通過借新還舊降低融資成本。5月25日，萬科在港交所發(fā)行14.45億元人民幣融資票據(jù)，票面利率3.45%，遠遠低于市場平均水平；6月28日，萬科下調(diào)“18萬科01” 債券票面利率，在存續(xù)期的第3年末，選擇調(diào)整存續(xù)期后2年的票面利率為2.80%，此前該債券在存續(xù)期前3年票面利率為4.05%。

截至6月底，萬科的綜合融資成本為4.27%，較去年同期的4.59%下降32個基點（bps）。

“下半年，萬科會在保持綠檔、保持行業(yè)領(lǐng)先信用評級的基礎(chǔ)上，再去安排融資?！必攧?wù)負責人韓慧華表示，“總體上，會保持對融資總量的克制和控制，不斷地優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。”

基于此，國際三大評級機構(gòu)標普、穆迪、惠譽分別維持萬科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評級，評級展望均為“穩(wěn)定”。

拿地銷售比不超40%，重倉一二線

或許正是因此，手握大筆現(xiàn)金的萬科，在拿地上依舊十分謹慎。

2021年上半年，萬科獲取新項目95個，總規(guī)劃建筑面積 1505.9 萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積 1101.4萬平方米；項目總地價1126.3 億元，均價為7480 元/平方米，權(quán)益地價總額約886.5 億元。

據(jù)此計算，萬科目前拿地銷售比約31.78%，距離40%銷售額拿地限制還有很大一段距離。

談及拿地金額不超年銷售額40%，祝九勝表示，政策的主基調(diào)越明確、越一致，對從業(yè)的企業(yè)而言就更好遵守?！袄缛兰t線，我們把不突破紅線，長期處于綠檔，保持良好的評級、良好的流動性，都列為優(yōu)先級事項，是我們穩(wěn)中求進的基本前提?！?

但這并不意味著萬科不舍得花錢。從區(qū)域劃分來看，萬科把92%的投資金額都花在了一二線城市。

截至報告期末，萬科在建項目和規(guī)劃中項目的總建筑面積約 16065.9萬平方米。其中，在建項目總建筑面積約 11283.3 萬平方米，權(quán)益建筑面積約6738.8 萬平方米；規(guī)劃中項目總建筑面積約 4782.6 萬平方米，按萬科權(quán)益計算的建筑面積約 3043.5 萬平方米。

此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規(guī)劃條件，此類項目中萬科權(quán)益建筑面積在報告期末合計約 339.8萬平方米。

“用一句話概括萬科這些年的轉(zhuǎn)型：從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向不動產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重。存量改造分為兩塊，一塊是大拆大建的更新業(yè)務(wù)，一塊是修舊如舊的微更新業(yè)務(wù)。”祝九勝說道。

但在十年前，城市更新板塊并不受投資人待見，甚至認為是毫無價值?！暗驗樵谑昵扒罢靶越⑦@種能力，萬科今天才有可能在上海上生新所、深圳南頭古城、廣州永慶坊這類帶有城市記憶、帶有文物性質(zhì)、帶有文化承載性質(zhì)的項目上長袖善舞。”

“硬骨頭啃得下來，就變成了能力，能力遲早有創(chuàng)造價值、體現(xiàn)價值的那一天。”只是這一天什么時候來，或者作為一個企業(yè)、作為一個團隊，等不等得到這一天的來臨，都是一個未知數(shù)。

物業(yè)營收85.7億元，占比逐漸提升

萬科在半年報中表示，公司在物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、商業(yè)開發(fā)運營等多個轉(zhuǎn)型賽道上實現(xiàn)了積極發(fā)展。

而在萬科多個轉(zhuǎn)型賽道上，最有競爭力的無疑是物業(yè)服務(wù)。

2021年1-6月，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入1443.3億元，占比86.36%；來自物業(yè)服務(wù)的營業(yè)收入為85.7億元，占比約5.1%。

縱然無法與開發(fā)業(yè)務(wù)相提并論，但物業(yè)對萬科收入的貢獻占比已經(jīng)到了無法忽視的存在。2016年至2020年，來自物業(yè)服務(wù)的營收分別為42.60億元、71.27億元、97.96億元、127億元和154.32億元，分別占總營收的1.77%、2.63%、3.29%、3.45%和3.68%。

雖然在年中業(yè)績會上，管理層并未對物業(yè)發(fā)展進行預測，但在6月30日舉辦的萬科2020年度股東大會上，主席郁亮曾表示，“萬科一定會讓物業(yè)服務(wù)上市，但如果萬科物業(yè)只提供傳統(tǒng)意義的物業(yè)管理服務(wù)，多一家上市公司和少一家上市公司差別都不大，但如果萬科物業(yè)是一個城市服務(wù)商，就會變得很重要。”

據(jù)悉，萬物云立足于科技服務(wù)平臺型企業(yè)的定位，通過科技方式提升運營和服務(wù)效率，并持續(xù)拓展客戶服務(wù)的內(nèi)容和深度。

其中，社區(qū)空間服務(wù)板塊，已布局全國105個城市，服務(wù)3490個項目，2000+在管項目實現(xiàn)線上運營；商企空間服務(wù)板塊，服務(wù)項目累計超過1900個，服務(wù)頭部互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)和獨角獸企業(yè)超50家，其中市值超百億美元的企業(yè)超20家；城市空間服務(wù)板塊，目前業(yè)務(wù)已覆蓋北京、深圳、廣州、雄安新區(qū)、成都、廈門等21個城市和地區(qū)，累計簽約項目達到31個。

“高性價比、有尊嚴感的出租公寓”

早在20多年前，萬科就提出讓新進入城市的年輕人獲得有尊嚴感的居住條件，但從現(xiàn)狀來看，萬科做的貢獻不夠，解題也不是特別有力。

“我們認為我們所做的貢獻中，值得一提的是長租公寓業(yè)務(wù)?！弊＞艅俦硎?，從2008年探索長租公寓業(yè)務(wù)、2014年大規(guī)模布局，到目前開業(yè)14.8萬間房間，萬科泊寓已為超50萬客戶提供高性價比、有尊嚴感的出租公寓。

截至報告期末，租賃住房業(yè)務(wù)泊寓共有房源 19.2 萬間，上半年在 16 個重點城市新開業(yè) 0.6 萬間，累計開業(yè) 14.8 萬間，規(guī)模位列集中式公寓全國第一。泊寓現(xiàn)已布局全國 33 個城市，并在深圳、天津、西安、濟南、佛山、珠海、沈陽、東莞、福州 9 個城市的市場占有率保持第一。

報告期內(nèi)，泊寓實現(xiàn)營業(yè)收入 13.19億元，同比增長25.6%；新開業(yè)房間6000間，間天出租率達95%。

此外，為了“提供高性價比、有尊嚴感的出租公寓”的初心，祝九勝表示，“泊寓的萬村業(yè)務(wù)目前已開業(yè)6.4萬間，租金水平較普通城市泊寓低近四成，整體出租率為95%，為城市中低收入群體提供了低租金、交通便利的居住場所。”

拿位于深圳的6萬間泊寓萬村業(yè)務(wù)舉例。“加上管理費，均價是1260塊錢，在深圳屬于性價比不錯的。我們的城市泊寓均價也不高，均價含管理費是1991元。”在祝九勝看來，雖然這部分業(yè)務(wù)沒有實現(xiàn)盈利，但響應(yīng)了租購并舉、提供了居住解決方案，仍然覺得挺欣慰。

此外，泊寓積極響應(yīng)政策及市場需求，為政府提供人才安居房，已為多個城市提供超過3萬間人才房；為企業(yè)提供一站式服務(wù)，已累計為166家知名企業(yè)、近3.5萬名員工提供租賃住所，所服務(wù)企業(yè)覆蓋金融、科技、制造、建筑等行業(yè)。

祝九勝認為，“萬科堅持長期主義，愿意陪著萬科長期奔跑的利益相關(guān)方，萬科一定會擔當起相應(yīng)的責任，跑得更好，跑得更遠?！?

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