（文/張志峰 編輯/馬媛媛）隨著金融層面的樓市調(diào)控持續(xù)發(fā)力，開發(fā)商接連爆雷，第二次集中供地流拍率驚人，原本被業(yè)內(nèi)寄予厚望的傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”也成交慘淡，房地產(chǎn)市場迅速進(jìn)入下行“冰凍期”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份一線城市二手房數(shù)據(jù)全線暴跌，整體數(shù)據(jù)已經(jīng)是最近多年來的歷史新低。

國慶“黃金周”7天更加慘淡，因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)大部分城市缺失，大部分城市新增成交量都達(dá)到近年來最低點(diǎn)，北上廣深4個一線城市的新房、二手房均接近0成交。

就全國整體而言，克而瑞公布的2021年9月百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)顯示，10強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng) 9月單月分別為2920億元、7728億元、9162億元，同比增速分別為-49.39%、-33.89%,-33.82%。

同時，以往出現(xiàn)的長假三四線返鄉(xiāng)置業(yè)潮在2021年國慶節(jié)期間也絲毫沒有反應(yīng)，三四線城市加速打折現(xiàn)象愈加明顯。

數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究中心

多重政策導(dǎo)致成交下滑

有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)表示，隨著調(diào)控發(fā)力，樓市下行、成交量銳減不可避免，但十一假期4個熱點(diǎn)城市0成交的說法有點(diǎn)夸張，也有其偶然性。新房主要由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)缺失導(dǎo)致，二手房則主要是部分調(diào)控趨緊城市的特殊狀況。

以北京為例，天風(fēng)證券市場報告顯示，3個多月前交易火爆的“學(xué)區(qū)房”市場早已不再熱鬧，地產(chǎn)中介也門可羅雀，不少中介店員又開始“掛牌掃街”。

有多位業(yè)內(nèi)專家表示，今年以來，北京整頓“學(xué)區(qū)房”炒作亂象、嚴(yán)查違規(guī)資金流入樓市、打擊假離婚買房、二手房信貸全面收緊等政策接連落地。在此背景下，樓市“金九銀十”褪色，也在意料之中。

再如深圳，據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，國慶期間深圳二手房僅成交 4 套，共計 351.22 平方米。

而根據(jù)天風(fēng)證券研究所統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2021年以來，截至10月3日，深圳累計成交3.86萬套，成交面積344.86萬平方米，分別同比下跌52.4%和50.6%。

有熟知深圳樓市的行業(yè)人士告訴觀察者網(wǎng)，深圳的調(diào)控政策一直是全國出臺最頻繁的，特別是對二手房交易影響深遠(yuǎn)的“指導(dǎo)價”，就是有深圳率先展開，至今已有11個熱點(diǎn)城市緊隨其后出臺二手房指導(dǎo)價控市，因此，整體成交量影響最大的也是深圳。至10月份成交量腰斬，至年底預(yù)計還要下降得更多。

此外，二線城市中最為熱門的杭州，也開始落戶層面限制樓市發(fā)展。

10月9日，杭州發(fā)布《關(guān)于調(diào)整杭州市大學(xué)畢業(yè)生落戶政策的公告》，相對于原來的大學(xué)畢業(yè)生落戶政策，大專生落戶被取消，落戶門檻成為本科生。碩士之前享受的先落戶，后就業(yè)政策取消了，現(xiàn)在和本科生待遇一樣，需要先工作再落戶。

要知道，落戶政策是自2017年開始，全國幾乎除了北京、上海之外的所有城市為吸引人才而敞開的一扇門。

如今，為限制樓市過熱，杭州不惜成為第一個關(guān)上這扇門的城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向觀察者網(wǎng)表示，樓市下行已經(jīng)成為共識，在此背景下除非剛性需求，否則大都會選擇觀望態(tài)度。而二手房成交量下跌與“指導(dǎo)價”“信貸收緊”等政策直接相關(guān)，尤其在“停貸”之后，銀行放款普遍都在3個月以上，嚴(yán)重影響樓市交易。

此外，張大偉指出，房地產(chǎn)調(diào)控主導(dǎo)牽頭機(jī)構(gòu)已從之前的住建部為主，逐漸升級到金融部門，中央越來越重視房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險，這就導(dǎo)致整體調(diào)控短時間內(nèi)難以放松。

救市=房價回暖？

相較房屋成交而言，更受市場重視的莫過于房價走勢。

張大偉表示，目前包括上海、深圳、武漢、青島、鄭州在內(nèi)的多個城市都出現(xiàn)了力度較大的優(yōu)惠促銷活動，盡管與部分開發(fā)商為了盡快去化回款有關(guān)，但項目降價仍顯突兀。部分城市雖有信貸松動傳聞，但始終未有實(shí)質(zhì)性動作。

因此他預(yù)測，假如年底前信貸政策未能改善，將在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)大幅降價潮。

不過，中指研究院則認(rèn)為，9 月底中央接連釋放穩(wěn)樓市信號，央行“兩個維護(hù)”對穩(wěn)定市場預(yù)期、提振市場信心起到重要作用。各地繼續(xù)大力度加碼的可能性明顯降低，政策微調(diào)預(yù)調(diào)的空間已打開，部分城市按揭貸款額度和放款時間、房貸利率、限簽等政策均有微調(diào)的可能，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

需要特別指出的是，此輪調(diào)控的目的早已明確，即“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”，而并非降房價。

事實(shí)上，面對近期出現(xiàn)的房價下降情況，一些城市已經(jīng)開始出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期相關(guān)政策。

其中最為明顯的就是出臺“限跌令”城市數(shù)量明顯增多，包括東陽、張家口、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲、唐山等10余座城市，明確規(guī)定新房實(shí)際售價不得以促銷、折扣等任何方式低于備案價下限。

此外，就在幾天前，哈爾濱多個部門聯(lián)合出臺了一份文件，涉及人才購房，土地增值稅，公積金貸款等16方面，而這也被市場看成是官方的“救市”之舉。

在所有的政策中，最受關(guān)注的無疑是購房補(bǔ)貼政策，根據(jù)文件，只要是符合條件的人才，在哈爾濱購買首套房最高可以獲得10萬元的購房補(bǔ)貼。

按照哈爾濱目前剛剛破萬的房價來看，10萬元的購房補(bǔ)貼幾乎相當(dāng)于在買房時給總價打了九折。

樓市成交量向來與房價休戚相關(guān)，因此在政策出臺之后，部分機(jī)構(gòu)預(yù)測，哈爾濱的樓市成交量與價格可能會由此回暖，且不排除其他城市會跟進(jìn)出臺“救市”政策的可能。

不過，亦有房企高管向觀察者網(wǎng)指出，無論是購房補(bǔ)貼，還是對房價限跌，本質(zhì)目的都是為了穩(wěn)定樓市，但很明顯這些政策并不能改變目前樓市降溫的大趨勢。

他分析稱，政策只能保證房價不會出現(xiàn)短期內(nèi)的大起大落，根本上還要靠供需關(guān)系來決定。國家在2016年明確“房住不炒”的定位之后，市場上的房價走勢受到供需關(guān)系這一基礎(chǔ)因素的影響就變得越來越明顯。而在經(jīng)過二十多年的發(fā)展之后，我國樓市已經(jīng)進(jìn)入供應(yīng)過剩的階段了。何況我國的出生人口還在不斷下降，意味著市場上的購房需求會變得越來越少，因此接下來房價會繼續(xù)保持緩緩下滑的行情，這種走勢不會因?yàn)閭€別城市的政策而改變。

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