（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）繼今年4月收購首個數(shù)據(jù)中心項目后，凱德又通過收購四個優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)獲取首個物流資產(chǎn)包。

10月12日，凱德投資旗下的凱德中國信托宣布以16.834億元向非關(guān)聯(lián)第三方收購一個物流資產(chǎn)包，包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)，預(yù)計該交易將于2021年底完成。

此次收購完成后，凱德在國內(nèi)的新經(jīng)濟資產(chǎn)布局將擴大至9個產(chǎn)業(yè)園區(qū)、4個物流地產(chǎn)和1個數(shù)據(jù)中心。

新經(jīng)濟資產(chǎn)占比達21.4％

資料顯示，凱德集團是亞洲知名的大型多元化房地產(chǎn)集團，總部設(shè)在新加坡，投資組合橫跨多元房地產(chǎn)類別，包括綜合體、購物中心、辦公樓、旅宿、住宅以及新經(jīng)濟領(lǐng)域，以新加坡和中國為核心市場。

凱德布局新經(jīng)濟領(lǐng)域始于2019年1月，彼時，凱德計劃以110億新元收購淡馬錫附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份，從而切入物流/商務(wù)園、工業(yè)地產(chǎn)等新經(jīng)濟領(lǐng)域資產(chǎn)運營。

不到一年時間，整合星橋騰飛所帶來的收益就在凱德當年業(yè)績報中充分體現(xiàn)。管理層表示，公司2019年運營凈利潤創(chuàng)歷史新高，達到10.57億新元，其中星橋騰飛業(yè)務(wù)貢獻占了很大的比重。

即使如此，商業(yè)地產(chǎn)依舊是凱德當時的主戰(zhàn)場。

變化出現(xiàn)在2021年年初。受新冠疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)價值縮水，凱德置地2020凈虧損15.743億新元，據(jù)管理層表示，主要歸因于投資物業(yè)的重估以及項目和股權(quán)投資的減值總額24.981億新元。

不到一個月，凱德集團進行業(yè)務(wù)重組，將投資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拆分，前者整合為“凱德投資管理（CLIM）”于新加坡證券交易所上市，后者完成私有化由凱騰控股所持有。并在年中宣布將中國6個來福士項目部分股權(quán)出售給平安人壽，交易價格不超過330億元。

重組后的凱德將投資重心傾斜至新經(jīng)濟領(lǐng)域。4月28日，凱德從中航信托以及無關(guān)聯(lián)第三方手中，以36.6億元收購一個位于上海市閔行區(qū)的超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心園區(qū)，也是凱德在中國的首個數(shù)據(jù)中心項目。

值得一提的是，數(shù)據(jù)中心作為基建工程，設(shè)有準入門檻，“外資進入數(shù)據(jù)中心只能是資產(chǎn)層面，不是運營層面?！币晃簧疃葏⑴c新經(jīng)濟資產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士透露，凱德作為開發(fā)商，主要通過出租數(shù)據(jù)中心收取租金。

6個月后，凱德以16.834億元向非關(guān)聯(lián)第三方收購四個物流資產(chǎn)，加重其在新經(jīng)濟資產(chǎn)賽道的份額比例。凱德中國信托管理有限公司首席執(zhí)行官陳子威先生表示，收購該物流資產(chǎn)包，標志著凱德中國信托首次進入中國物流市場。

據(jù)悉，此次收購的四個現(xiàn)代化物流資產(chǎn)總建筑面積為26.53萬平方米，截至2021年8月31日的出租率為96.3%，加權(quán)平均租期為2.1年。其中三個項目于2016年至2018年間建成，另外一個于2010年建成。

在完成上述收購后，凱德中國信托的管理資產(chǎn)規(guī)模將增長8.0%，達到47.292億新元。與此同時，按資產(chǎn)規(guī)模計算，新經(jīng)濟資產(chǎn)在凱德中國信托投資組合的占比將從15.3％升到21.4％。

三年內(nèi)資產(chǎn)管理規(guī)模翻番

重組后的凱德給自己定了一個較為激進的業(yè)績目標。

凱德集團（中國）投資與投資組合管理首席執(zhí)行官的潘子翔在接受媒體采訪時曾表示，完成重組后，他需要在三年內(nèi)將凱德在中國的資產(chǎn)管理規(guī)模（AUM）翻番。而截至2021年3月31日，凱德在中國管理的總資產(chǎn)大約為2800億人民幣。

由于凱德集團減少商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的意圖明顯，新經(jīng)濟資產(chǎn)將是其擴張的主要領(lǐng)域。這也意味著，收購上海閔行數(shù)據(jù)中心和物流資產(chǎn)包只是一個開始，凱德未來的類似舉動將越來越頻繁。

關(guān)于凱德入局物流地產(chǎn)，眾聯(lián)智詢副總裁蔣凱向觀察者網(wǎng)表示，一方面，受疫情影響，國際貿(mào)易環(huán)境不太理想，貨幣政策寬松又無法流向地產(chǎn)或者生活必需品，“鐵公基”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資反而會加大；另一方面，國內(nèi)電商、快遞等行業(yè)發(fā)達，物流地產(chǎn)投資回報率較高，外資項目年化收益率一般能達到8%-9%。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2015-2020年，社會物流總額年復合增速約為9.53%，北京、上海、廣州等一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報率在6%-8%，高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%。

物流地產(chǎn)熱度不斷上漲，參賽者也在不斷增多。例如，有“華爾街PE之王”之稱的黑石以44.1億接手富力廣州物流園70%權(quán)益，規(guī)劃總建筑面積約142萬平方米；保德信房地產(chǎn)收購新宜中國位于南京、上海以及廊坊的物流地產(chǎn)，雙方總投資金額為 3.23億美元。

“除了通過收并購獲得現(xiàn)成資產(chǎn)，自己拿地建設(shè)、運營也是外資投資中國物流地產(chǎn)的模式之一。”蔣凱表示，不論通過哪種方法拿地，集中在一二線或者是交通樞紐城市是大家的共識。

可以參考的是，根據(jù)凱德集團描述，此次收購的四個現(xiàn)代化物流項目特征之一就是，位于國內(nèi)的主要物流樞紐城市，靠近港口、機場和鐵路等交通節(jié)點。

為了尋找更好的物流地產(chǎn)標的，不少外資企業(yè)著手成立物流基金。其中，新宜中國與QuadReal Property Group成立10億美元中國物流基金，投資1線、1.5線和部分2線城市的領(lǐng)先高標庫；貝萊德投資中國冷鏈物流地產(chǎn)開發(fā)商美庫的機遇型基金一期和二期。

凱德投資（中國）首席執(zhí)行官潘子翔表示，凱德看好新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，而凱德投資旗下的多元化基金平臺，讓其能夠更好地把握投資機會、持續(xù)擴大管理資產(chǎn)規(guī)模。

據(jù)悉，截至 2021年6月30日，凱德投資管理房地產(chǎn)基金規(guī)模約830億新元，通過6支上市房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）和商業(yè)信托以及遍及亞太、歐洲和美國的20多支私募基金持有。

“事實上，不僅境外資本，京東、萬科等境內(nèi)企業(yè)也在搶新經(jīng)濟資產(chǎn)的賽道?！痹谑Y凱看來，境外資本也可能會面臨水土不服的問題，包括政策壁壘等，比如黑石對SOHO的收購就遇到了反壟斷法審查中斷。

如此看來，要實現(xiàn)中國資產(chǎn)管理規(guī)模在三年內(nèi)翻番，凱德需要解決的問題還有很多。

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