（文/張志峰 編輯/馬媛媛）10月18日早間，國家統(tǒng)計局公布9月份房地產(chǎn)市場宏觀數(shù)據(jù)，9月份我國房地產(chǎn)投資額為1.45萬億，同比增速為-3.47%，增速“由正轉負”，進入實質(zhì)性下降階段。

投資開發(fā)下降的主要因素是土拍市場遇冷及新開工情況的下降。數(shù)據(jù)顯示，9月份土地累計購置面積為1.37億平方米，同比增速為-8.5%；房屋新開工面積15.29億平方米，同比增速為-4.5%。

而上述數(shù)據(jù)背后反映的是房企現(xiàn)金流困局，債務密集違約，多家規(guī)模房企評級慘遭下調(diào)。

就在10月18日下午，穆迪一次性下調(diào)綠地、陽光城、富力、領地、中梁、祥生、中南、合生創(chuàng)展等10余家內(nèi)房企評級，再次引發(fā)業(yè)內(nèi)關注。

圖自穆迪官網(wǎng)

有研究機構統(tǒng)計顯示，截至9月30日，穆迪、惠譽和標普三大國際評級機構共下調(diào)了91次中國開發(fā)商的評級，是今年上半年調(diào)評級次數(shù)的三倍。如果加上10月初至今的數(shù)據(jù)，今年房企被評級機構下調(diào)評級次數(shù)已超百次，創(chuàng)下歷年之最。

一只債券引發(fā)的“血案”

有資深投行人士向觀察者網(wǎng)指出，目前的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)由于短期內(nèi)頻繁發(fā)生當此類情形，已演變成整個行業(yè)的信用危機。也就是說，只要某一只債券難以如期償付，很容易衍生出擠兌情形，最終導致企業(yè)全面流動性風險，最終導致破產(chǎn)，甚至反過來波及整個行業(yè)，使行業(yè)信用危機加深。

以“四川一哥”藍光發(fā)展為例，今年7月11日，企業(yè)一只中期票據(jù)到期未能及時償還，合計本息約9.68億元。

7月13日，標普將藍光發(fā)展長期發(fā)行人信用評級從“CCC-”降至“D”，同時將該公司高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級從“CC”下調(diào)至“D”。

同日，穆迪、中誠信、大公國際、中誠信、東方金誠等在內(nèi)的多家境內(nèi)外評級機構，紛紛跟進下調(diào)企業(yè)主體信用評級；甚至東方金誠等機構還同時將“19藍光01”、“19藍光02”、“19藍光04”和“20藍光02”等幾乎全部摘取的信用等級全部下調(diào)。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析稱，9億元到期債務對于一家千億房企來說本不算什么，但當市場、媒體、機構紛紛大肆跟進時，就導致企業(yè)股價大幅下跌，金融機構不僅不能提供正常的融資。更為嚴重的是整個產(chǎn)業(yè)鏈條上的服務供應商也開始要求企業(yè)償還欠款。在這樣的情況下，信心的倒塌使得由單只債務違約引發(fā)擠兌情形，任何一家企業(yè)都招架不住。

為此，藍光不惜賣掉了被視為“行業(yè)希望”的物業(yè)平臺藍光嘉寶服務來回血償債，依然顯得捉襟見肘。

目前，目前企業(yè)存續(xù)的3只美元債凈價，都在2-3折不等。

值得一提的是，受到藍光等違約房企影響，中資美元債市場今年以來始終處于低迷狀態(tài)，如當代置業(yè)、陽光城、佳兆業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、鑫苑置業(yè)、華南城、融信中國、禹洲集團、榮盛發(fā)展、綠地控股等多家看似“平安無事”的眾多房企現(xiàn)存美元債都開始慘遭拋售，凈值大都跌至5折以下，甚至由此掀起了一股大規(guī)模美元債回購潮。

機構惡意做空？

與藍光不同，部分房企的債務違約實際發(fā)生在機構下調(diào)評級之后，因此將危機爆發(fā)的導火索指向“機構惡意做空”。

如最近一次爆雷的百強房企花樣年控股。

10月8日，“國慶節(jié)”剛剛結束，被爆出美元債違約的花樣年就公開披露“流動性困難”的原因，企業(yè)創(chuàng)始人曾寶寶在給全體員工的“家書”中指出，由于9月29日凌晨，標普突然大幅下調(diào)公司評級，致使公司境內(nèi)外融資交叉嚴重受限，流動性出現(xiàn)階段性緊張。

不過，其他機構并未因此“手下留情”，在出現(xiàn)債券違約之后，花樣年連遭惠譽等多家機構下調(diào)評級，同時其高級無抵押評級也未能幸免。

與花樣年一樣，將矛頭直指標普等評級機構的還有恒大、禹洲等多家房企。

其中，恒大指向性更為明顯。

今年7月，標普將中國恒大、恒大地產(chǎn)和天基控股的評級從B+下調(diào)至B-，展望為負面，稱其流動性收緊。

標普在評級報告中表示，這家開發(fā)商融資渠道的減弱將“打擊其流動性狀況和有序減少債務的能力”，恒大的信用狀況也受到“盈利能力嚴重下降”的拖累。

對此，恒大方面“深表遺憾和不理解”。

企業(yè)表示，境外做空機構頻頻通過內(nèi)外聯(lián)合反復制造輿情，惡意做空恒大股票，造成資本市場對恒大的極大恐慌。

恒大稱，去年9月24日做空勢力對恒大進行惡意做空，當天做空量高達平常做空量的130多倍。今年5月底以來，又開始內(nèi)外聯(lián)合持續(xù)惡意做空恒大，制造了七、八輪輿情，僅某個境外媒體兩個月內(nèi)就撰寫了抹黑恒大、制造輿情的文章41篇。

短期“陣痛” 長期健康

事實上，被降級的確不止有過違約記錄的房企，其中既有民營房企中，也包含部分國資企業(yè)。

如7月9日，標普以“負債率持續(xù)惡化”為由將頭部民營房企世茂房地產(chǎn)的長期企業(yè)信用評級從“BB”下調(diào)至“BB-”。

7月11日，標普又將盛高置地的長期企業(yè)信用評級由“B”下調(diào)至“B-”，同時將其優(yōu)先無擔保債券的債務評級由“B-”下調(diào)至“CCC＋”。

國資房企中，綠地控股作為“上海一哥”，同時也是全國頭部房企，在遭到穆迪下調(diào)評級前幾天，也遭到標普下調(diào)。

具體而言，標普將綠地控股的長期發(fā)行人信用評級從“BB”下調(diào)至“B+”，將該公司擔保的高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級從“BB-”下調(diào)至“B”，并將控股上市子公司綠地香港的長期發(fā)行人評級從“BB-”下調(diào)至“B”，評級展望均為“負面”。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)上下游行業(yè)亦有國資企業(yè)受到牽連，如江蘇建工今年年中公告稱，中誠信國際在維持公司主體信用等級AA-的同時，評級展望由穩(wěn)定調(diào)整為負面，原因是2020年公司新簽合同額大幅下降，影響公司資金回流，且公司短期償債壓力加大，盈利能力弱化等。

標普信評認為，近期房地產(chǎn)企業(yè)信用事件的發(fā)生，主要由于企業(yè)過往的經(jīng)營模式無法適應新的行業(yè)發(fā)展邏輯所致。房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管邏輯已經(jīng)發(fā)生變化，由需求側監(jiān)管向供給側和需求側調(diào)控并重轉變。

標普指出，在原有市場高速發(fā)展的環(huán)境下，高杠桿高周轉的經(jīng)營策略適應了行業(yè)的發(fā)展，高杠桿帶來的財務風險可以被更高的銷售額緩釋，而更高的銷售額可以實現(xiàn)更大的企業(yè)規(guī)模，進而強化再融資能力。但這一模式在新的監(jiān)管環(huán)境下遇到了明顯的困難，這主要表現(xiàn)為銷售規(guī)模和再融資能力之間的正反饋被打斷，杠桿率過高踩紅線的企業(yè)不論銷售規(guī)模大小均面臨再融資困難，高杠桿需要的持續(xù)再融資難以為繼。

對于未來，標普猜測，當前需求側和供給側融資的共同調(diào)控，長期而言將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，但短期內(nèi)行業(yè)面臨“陣痛期”。在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的信用質(zhì)量將加速分化，行業(yè)出清的過程中，整合步伐或將加速，行業(yè)集中度將有所提升。

相較于“惡意做空論”，對于房地產(chǎn)行業(yè)評級集體遭到下調(diào)，更多的業(yè)內(nèi)人士也認為，評級機構基于行業(yè)流動性和發(fā)展前景判斷，提前給予投資者風險警示無可厚非，最多落井下石，談不上惡意做空。房企更應該從自身財務安全性角度出發(fā)，來盡快化解困境。

宋紅衛(wèi)認為，“高杠桿”和“高周轉”是我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的兩大特征，因此導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債率普遍較高，高負債就成了我國房地產(chǎn)系統(tǒng)性金融風險的影響因素之一。三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中度管理、土地兩集中等政策的主要目的就是給房企“降負債”、“降杠桿”、“降周轉速度”。

日前，中房協(xié)市場與住房保障會副會長陳晟就新力被降級一事公開表示，百強榜單，事實上只能叫“百大”，目前30強房企已有三、四家爆雷，就證明原來的判斷標準有問題。所以判斷一家企業(yè)是不是強，一定要看其金融穩(wěn)定性。倘若完全是通過借債來新增的規(guī)模，是不健康的，譬如用5個蓋子來蓋10個瓶子，總有一天會玩砸。

陳晟認為，對金融穩(wěn)定性的要求關系到整個行業(yè)的穩(wěn)定和健康，因此將會是持續(xù)且必要的。