（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）高杠桿房企積極自救背景下，快速變現(xiàn)的物業(yè)成為手中一張好牌。

例如10月15日，紅星美凱龍同意轉(zhuǎn)讓其合計(jì)持有的美凱龍物業(yè)80%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)為稅前6.96億元，受讓人為旭輝永升服務(wù)旗下子公司旭輝永升投資。

這并非個(gè)例。觀(guān)點(diǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月至10月15日，物企收并購(gòu)案例達(dá)70起，涉及金額超過(guò)291.88億元，已超過(guò)2020年全年。

“但凡出售物業(yè)資產(chǎn)的，基本都遇到現(xiàn)金流緊張?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)表示，無(wú)論是藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)，還是恒大物業(yè)、鄰里樂(lè)，出售物業(yè)資產(chǎn)背后，其母公司皆背負(fù)巨額負(fù)債、陷入流動(dòng)危機(jī)。

IPO受阻

所有風(fēng)都有停下的那一刻。

2019年是物企開(kāi)始受資本市場(chǎng)追捧的一年，當(dāng)年就有12家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市。形成對(duì)比的是，2016年至2018年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市數(shù)量分別為2家、1家和6家。

這一現(xiàn)象在2020年達(dá)到了頂點(diǎn)。彼時(shí)，受新冠疫情影響，物業(yè)從臺(tái)后走向臺(tái)前，成為眾多投資人口中的“風(fēng)口”。

反映在資本市場(chǎng)上，2020年有18家物企成功上市，并且都取得了較高的市盈率。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，赴港上市的23家內(nèi)地物企平均市盈率為38.65倍，股價(jià)平均漲幅為72.07%，其中17家市盈率高于20倍。

以建業(yè)新生活為例，每股上市發(fā)售價(jià)為6.85港元，2020年5月15日正式掛牌港交所當(dāng)天收盤(pán)，報(bào)7.979港元/股，收漲23.53%。此外，截至2020年6月30日，建業(yè)新生活市值為106.45億元，市盈率高達(dá)40.7倍。

但隨著排隊(duì)上市的物企不斷增多，市場(chǎng)熱度明顯減退，“上市即破發(fā)”屢見(jiàn)不鮮。作為2021年首個(gè)成功赴港上市的物業(yè)公司，新希望服務(wù)開(kāi)盤(pán)報(bào)3.77港元/股，低于每股3.8港元的發(fā)行價(jià)，截至5月25日收盤(pán)報(bào)3.820港元/股，勉強(qiáng)高于發(fā)行價(jià)。此外，截至10月19日收盤(pán)新希望服務(wù)報(bào)2.09港元/股，已跌破發(fā)行價(jià)。

和新希望服務(wù)一樣跌破發(fā)行價(jià)的物企還有很多。有媒體統(tǒng)計(jì)，赴港上市的23家內(nèi)地物企中，有超過(guò)一半企業(yè)股價(jià)處于破發(fā)狀態(tài)。

與此同時(shí)，物企上市難度不斷加大。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2021年1月至8月末，僅有12家企業(yè)登陸資本市場(chǎng)，此外仍有24家企業(yè)在排隊(duì)中上市。

分拆上市受阻，部分物企選擇叫停IPO。例如，陽(yáng)光城與萬(wàn)物云達(dá)成換股合作，以持有的陽(yáng)光智博100%股權(quán)換取萬(wàn)物云4.8%的股份；伯恩物業(yè)雖聲稱(chēng)加盟萬(wàn)物云，但后者持股比例為100%。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦曾表示，不管是加盟還是換股，萬(wàn)物云都得到了絕對(duì)的控股權(quán)，本質(zhì)上來(lái)說(shuō)就是收購(gòu)事件。

未來(lái)3至5年是行業(yè)規(guī)模紅利期

談及收并購(gòu)，不得不提到碧桂園服務(wù)。

2021年2月末，碧桂園服務(wù)以49.64億元收購(gòu)上市公司藍(lán)光嘉寶服務(wù)65.04%股權(quán)，新增在管面積約1.3億平方米之余，成為國(guó)內(nèi)上市物企并購(gòu)首個(gè)案例。

打造收并購(gòu)樣本之后，碧桂園服務(wù)頻頻成為物企并購(gòu)案中的座上客。先是以100億元收購(gòu)富良環(huán)球全部股權(quán)，間接控股包括富力物業(yè)在內(nèi)的各目標(biāo)公司100%股權(quán)，后再以33億元向彩生活服務(wù)收購(gòu)鄰里樂(lè)100%股權(quán)，且兩宗收購(gòu)事件相隔不超過(guò)十天。

完成上述三項(xiàng)收購(gòu)事項(xiàng)后，碧桂園服務(wù)花掉了182.64億元，新增在管面積遠(yuǎn)超2.15億平方米，在上市物企規(guī)模上排名第一。

值得一提的是，雖然萬(wàn)物云并未上市，但在規(guī)模上已與碧桂園服務(wù)形成對(duì)峙之勢(shì)，隨著兩方收并購(gòu)事件頻發(fā)，碧桂園服務(wù)是否能穩(wěn)坐物企宇宙第一還是未知之?dāng)?shù)。

事實(shí)上，不少物企公司都將快速擴(kuò)張作為其追求目標(biāo)，譬如提出“利潤(rùn)5年10倍”的旭輝永升生活，計(jì)劃2023年簽約面積4.5至5億平方米，在管面積計(jì)劃3至3.3億平方米以上。

為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，旭輝永升生活明確表示，新增面積50%來(lái)自市場(chǎng)拓展、20%來(lái)自大股東、20%來(lái)自合作方、10%來(lái)自收并購(gòu)。

不過(guò)，理想和現(xiàn)實(shí)之間是有差距的，強(qiáng)大如碧桂園服務(wù)，都不得不面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收縮帶來(lái)的負(fù)面影響。碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江曾在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速下滑影響，物業(yè)增量和增速毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)減緩。

如此看來(lái)，不會(huì)停下市場(chǎng)擴(kuò)張腳步的碧桂園，選擇收并購(gòu)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

為避免掉隊(duì)太多，一二梯隊(duì)物企同步加速擴(kuò)張步伐。例如，金科服務(wù)年內(nèi)完成5次收購(gòu)，對(duì)象分別是重慶天江物業(yè)、上鏡物業(yè)、重慶美利山物業(yè)、北京壹途和中科三心物業(yè)；海倫堡物業(yè)年內(nèi)完成4次收購(gòu)，分別是浙江魯商物業(yè)、櫻花物業(yè)、宜樂(lè)居物業(yè)和盛堂商管；龍湖智慧服務(wù)則在12.73億元收購(gòu)億達(dá)服務(wù)100%股權(quán)后，又將部分九龍倉(cāng)內(nèi)地物企收入囊中。

這和興業(yè)證券研究報(bào)告中的預(yù)測(cè)一致。報(bào)告顯示，物企的業(yè)務(wù)模式比較一致，發(fā)展戰(zhàn)略也比較雷同，未來(lái)必然面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)，龍頭物管公司將繼續(xù)憑借先發(fā)優(yōu)勢(shì)、規(guī)模和品牌優(yōu)勢(shì)以及資本市場(chǎng)帶來(lái)的金融優(yōu)勢(shì)享受規(guī)模紅利。

興業(yè)證券認(rèn)為，未來(lái)3至5年是行業(yè)的規(guī)模紅利期，物管行業(yè)將加速整合，物管公司之間也會(huì)分化加劇。

“收并購(gòu)的最好時(shí)機(jī)”

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中誕生的物企，在某種程度上并沒(méi)有完全獨(dú)立。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，在物業(yè)管理存量+增量的發(fā)展模式、無(wú)重大資本開(kāi)支、凈現(xiàn)金的財(cái)務(wù)狀況、穩(wěn)定的派息分紅的背景下，行業(yè)估值下限十分清晰。也正因?yàn)椤爸迭c(diǎn)錢(qián)”，出售物企往往成為企業(yè)融資紓困的主要方式之一。

這點(diǎn)在融資收緊的2021年更加明顯。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，9月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為911.6億元，同比下降43.8%，環(huán)比下降22.3%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)7個(gè)月下降。

為融資紓困，富力地產(chǎn)創(chuàng)始人李思廉、張力將富力物業(yè)賣(mài)了100億元，其中三分之二用于補(bǔ)充富力地產(chǎn)流動(dòng)資金；同樣“賣(mài)子求生”的還有彰泰集團(tuán)，將彰泰服務(wù)80%股權(quán)賣(mài)給了融創(chuàng)。

值得一提的是，在最初的協(xié)議中，融創(chuàng)中國(guó)計(jì)劃投入99億元與彰泰集團(tuán)成立合資公司，8億元收購(gòu)彰泰服務(wù)80%的股權(quán)。不到一個(gè)月時(shí)間，融創(chuàng)中國(guó)調(diào)整收購(gòu)彰泰服務(wù)的價(jià)格，投入額減少至91.7億元，股權(quán)收購(gòu)價(jià)也改為7.3億元。

恒大物業(yè)則因?yàn)閮r(jià)格問(wèn)題歸屬不明。自恒大傳出資金問(wèn)題后，恒大物業(yè)曾接觸過(guò)碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、合生創(chuàng)展等頭部企業(yè)，今年9月，碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江曾公開(kāi)表示，與恒大接觸過(guò)，但價(jià)格沒(méi)談攏。

興業(yè)證券報(bào)告表示，房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控已進(jìn)入常態(tài)化階段，板塊內(nèi)部分化會(huì)持續(xù)進(jìn)行，出售物管板塊會(huì)成為中小地產(chǎn)公司融資紓困的選擇之一，今年下半年物管公司有望獲取更多收并購(gòu)機(jī)會(huì)。

“這也是收并購(gòu)的最好時(shí)機(jī)?！蓖咚渭t衛(wèi)指出，企業(yè)出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題的時(shí)候，可以有較大的議價(jià)空間。

如此看來(lái)，或許正如李長(zhǎng)江所說(shuō)，物業(yè)行業(yè)的整合才剛剛開(kāi)始。

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