（文/楊光 編輯/明月）城市更新俗稱“舊改”，存量房時代，一線城市的土地更顯稀缺，城市更新突然獲得各大開發(fā)商所追捧。

提到城市更新，大家首先想到的是大灣區(qū)，由于地理位置及歷史原因，這里誕生了大批城市更新項目及企業(yè)。

然而，近期上海新入市兩大優(yōu)質城市更新項目——新湖·明珠城和新湖·上海青藍國際，刷新了人們的認知。

兩大標桿之作相繼入市

需要指出的是，城市更新不是簡單的拿地、開發(fā)、銷售，其所涉及的拆遷、安置、公共設施更新、商業(yè)設計、城市環(huán)境改造等方方面面，對企業(yè)的運營經驗和資金實力要求極高，并不是所有房企都有能力且愿意去做的。

新湖中寶作為上海乃至全中國最早涉足棚改的民營房企之一，在二十年前參與滬上舊改項目之初，曾不被許多業(yè)界人士所理解。

如今，這些周期漫長的城市更新項目陸續(xù)入市，卻成為企業(yè)在房地產行業(yè)變革之年的利潤及現金流保障。

尤其是其在上海內環(huán)的200萬方優(yōu)質舊改土儲，自近兩年入世以來，源源不斷為上海高端住宅市場注入新鮮血液，也為企業(yè)帶來豐厚回報。

日前，在上海公布的第五批集中供應名單中，來自普陀區(qū)的新湖·明珠城三期和靜安區(qū)的新湖·上海青藍國際二期兩大由新湖操刀的內環(huán)標桿級城市更新項目赫然在列，在如今內環(huán)豪宅愈加稀缺的市場中，引發(fā)了極大關注。

新湖·明珠城實景圖

公開資料顯示，新湖明珠城位于普陀區(qū)內環(huán)內，總體量約90萬平方米，是新湖2001年就開始參與改造的城市更新項目，歷經20年匠心打造，已成為上海舊改的一個成功樣本，構建出上海濱水生態(tài)住區(qū)。

項目占據1150米長的蘇州河一線河岸，并且占據了整個蘇州河水質最好的一段區(qū)域，也是唯一一處90°完整轉角的地方，讓項目自然形成了雙面環(huán)水的視野格局。

與純新盤不同，明珠城，作為內環(huán)城市更新項目，共四期開發(fā)銷售，此次入市房源已是三期二批次。且新湖將之開創(chuàng)性地規(guī)劃為開放復合大社區(qū)，通過商業(yè)街區(qū)和濱水景觀空間的緊密聯接，讓社區(qū)充分享受城市生活的便利，又將生活空間向蘇州河岸打開。

新湖·上海青藍國際實景圖

和明珠城類似，青藍國際位于靜安區(qū)，地處外灘三公里繁華地帶，靠近規(guī)劃中不夜城、大悅城兩大商業(yè)、辦公集中的區(qū)域。同時距離蘇州河以北約 2.4 公里，擁有不錯的濱河景觀。項目總建筑面積約33.9萬平方米，內部形成上海內環(huán)罕見的約2.1萬平方米景觀園林。

項目分兩期開發(fā)，一期曾獲得2018年“上海市建設工程白玉蘭獎”，二期預計將于今年11月底開盤。

值得一提的是，受新房限價政策影響，兩大項目單價分別為10.52萬元/平方米和11.48萬元/平方米，甚至低于周邊次新房價格，倒掛現象嚴重。因此，項目絲毫不受目前樓市遇冷的大環(huán)境影響，認籌依舊火爆。

以房地產為基，以科技投資為翼

也正是由于新湖持續(xù)深耕城市更新業(yè)態(tài)，且70%存量房地產項目處于經濟活躍江浙滬地區(qū)的前瞻性，近年來為企業(yè)帶來了持續(xù)穩(wěn)定的收益率和現金流。

特別是在如今行業(yè)巨變、融資收緊的情況下，各大房企都深深陷在資金流動性的焦慮之中，同時引發(fā)財務成本增加、利潤下滑、評級下調等不利境地，連部分頭部企業(yè)都未能幸免。

反觀新湖，在穩(wěn)健的財務支持下，面對行業(yè)變局也更顯從容。

日前，新湖中寶發(fā)布三季報顯示，2021年前三季度，企業(yè)營業(yè)收入89.89億元，同比增長12.01%；歸屬于上市公司股東扣除非經常性損益的凈利潤15.39億元，同比大增61.03%。新湖在財報中明確表示，主要系本期償還債務，財務費用減少所致。

更重要的是，由于多個舊改項目進入收獲季，企業(yè)房地產預售收入增加，2021年前三季度新湖經營活動產生的現金流量凈額高達66.38億元，比之去年全年的50.39億元及2019年的22.68億元都要高出許多。

據新湖方面透露，企業(yè)位于上海內環(huán)的虹口瑪寶項目、黃埔亞龍項目及天虹項目也將在接下來的數年時間內陸續(xù)入市，足以支撐其未來幾年的現金流和營收利潤增長，使企業(yè)順利渡過行業(yè)低谷。

此外值得注意的是，新湖并沒有單純地將未來押注在房地產開發(fā)領域，新湖系實控人黃偉憑借過人的天賦，使企業(yè)具有與生俱來的投資基因，這才是企業(yè)真正的核心競爭力。

在眾多投資業(yè)態(tài)中，高新科技是企業(yè)目前重點布局領域，已形成較為穩(wěn)健的網絡交聯格局。

截至2021年中期，新湖對高科技企業(yè)的投資累計已超 100 億元，投資領域涉及區(qū)塊鏈、人工智能、高端制造、芯片設計、生物醫(yī)藥等，已形成較為龐大的規(guī)模和體系，投資的企業(yè)包括趣鏈科技、邦盛科技、宏華數科、云天勵飛、蕙新醫(yī)療等眾多擁有國際領先的國產自主可控技術的高科技企業(yè)，且這些企業(yè)將于近年陸續(xù)上市。

其中，今年4月，趣鏈科技完成數億元的新一輪融資，正式邁入獨角獸企業(yè)行列，易方達基金、銀宏基金等知名投資機構領投。

7月，以數碼噴印技術為核心的宏華數科于科創(chuàng)板首發(fā)上市，目前新湖中寶持有其 18.75%的股份。

8 月，云天勵飛上市申請獲得科創(chuàng)板上市委員會審議通過。云天勵飛是較早實現動態(tài)人像系統(tǒng)在國內一線城市落地的 AI 企業(yè)之一，以“端云協同”為核心技術路線，以“算法芯片化”為核心技術能力，打造了算法平臺、芯片平臺兩大核心技術平臺，在智慧安防、城市治理、交通服務、人居生活、商業(yè)零售等領域實現了大規(guī)模場景的業(yè)務落地。

在投資過程中，新湖不斷挖掘衍生出適合自身的新業(yè)務、新方向，從而與所投企業(yè)更加深入的合作，資源共享、優(yōu)勢互補共同構建起完整生態(tài)圈。

分析人士指出，可以預見，隨著投資生態(tài)圈逐漸完善以及各高科技企業(yè)相繼上市，新湖系整體價值恐將再次迎來一波跨越式增長。因此，以房地產開發(fā)為基石，以高科技投資為雙翼的新湖，未來可期。

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