（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）上海改善型購房者正在參加一場總額超400億元的“打新”游戲。

觀察者網(wǎng)了解到，上海第五批次共57個新盤入市，合計房源15206套。其中，均價超10萬元的改善型項目有15個，房源總價值約400億元，超出前四批次的總和。數(shù)據(jù)顯示，前四批次房源均價超10萬元的改善型項目分別為5個、2個、5個和1個。

改善型住宅放量的同時，同價位段新盤競爭愈演愈烈。例如，前灘“雙子星”東方惠雅和晶鴻名邸相距不過1公里，新湖明珠城和蘇河望皆位于蘇州河畔，甚至北外灘中糧瑞虹海景壹號、招商外灘璽、仁恒海上源和保利天匯4盤同時認(rèn)籌，正面迎戰(zhàn)。

“神仙打架。”有業(yè)內(nèi)人士直言，自上海第五批集中入市項目公布后，以陸家嘴、北外灘、前灘為代表的高端住宅項目站在了市場C位。“從配套、升值潛力和區(qū)域給項目打分，準(zhǔn)備資金、猜入圍分，做好B計劃，成為這些購房者的日常?！?

“與其說是購房活動，不如說是一場考試?！痹撊耸勘硎?，錢和分固然重要，技巧和運氣也同樣重要。

認(rèn)籌率皆超100%，高分選手戰(zhàn)場

增加供應(yīng)雖有分流效果，但高端項目依舊火熱。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有仁恒海上源、保利天匯、東方惠雅、晶鴻名邸、招商外灘璽、中糧瑞虹海景壹號、新湖明珠城7個項目結(jié)束認(rèn)籌，認(rèn)籌率皆超過100%且觸發(fā)積分制。

其中，仁恒海上源、招商外灘璽因“過山車”式的劇情在市場中最具話題性。

“仁恒海上源與保利天匯、中糧瑞虹海景壹號相距不遠(yuǎn)，且備案均價差距不大，分別為109900元/平方米、115000元/平方米和115000元/平方米。”同策好房門店銷售人員表示，中糧瑞虹海景壹號北面為和平公園、南面為瑞安太陽宮商業(yè)體；仁恒海上源周邊配套齊全，且與在建的18號線江浦公園站一步之遙；保利天匯周邊雖有地鐵4、8、10號線，但其實是“三不沾”。

因此有專家預(yù)測，同價位段的仁恒海上源和中糧瑞虹海景壹號將導(dǎo)致保利天匯流失大量客戶。但事實上，認(rèn)籌期間保利天匯人滿為患，總計308套房源，770人認(rèn)籌，認(rèn)籌率250%觸發(fā)積分。

仁恒海上源認(rèn)購前期卻意外“爆冷”。有媒體報道，項目認(rèn)購首日門可羅雀，一度向外界傳出不觸發(fā)積分的訊號，直至認(rèn)購最后兩天出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，一大批購房客涌向了售樓處，導(dǎo)致觸發(fā)積分制。

類似的情況曾出現(xiàn)在招商外灘璽，連續(xù)多天認(rèn)購低迷后，在最后的一天半內(nèi)觸發(fā)積分制。

“購房者都在觀望、計算。”門店銷售人員表示，好的項目競爭者眾，搖中的幾率自然不高，導(dǎo)致市場的觀望情緒較重。此外，不少項目每天傳出實時入圍分?jǐn)?shù)，購房者也會根據(jù)自身分?jǐn)?shù)進行權(quán)衡，直到最后期限做出抉擇。

這很大程度是需求擠壓所致?！吧虾Ｓ懈纳谱》啃枨蟮娜瞬辉谏贁?shù)，但2021年至今推出均價超10萬元的項目并不多，導(dǎo)致很多人沒有機會出手。”已完成晶鴻名邸認(rèn)籌手續(xù)的購房者張晨向觀察者網(wǎng)表示，“上海前4批次共推出13個項目，以每個項目300套房源計算，約有4000人完成置換，而上海的有錢人遠(yuǎn)不止這些?！?

在某種程度上，有錢和社保高分有一定的關(guān)系。張晨表示，“即使是1980年出生，2003年23歲正常大學(xué)畢業(yè)，工作要非常順利才能實現(xiàn)社保滿分?！?

換句話說，那些有分有錢的“社保巨子”大多為60、70后，且這個階層大多已實現(xiàn)財務(wù)自由。

房價倒掛，買到即賺到

“如果最終入圍分不是滿分，就有可能撿漏，但希望渺茫?！睆埑勘硎?，前灘“雙子星”認(rèn)籌火爆，其中，東方惠雅認(rèn)籌率約350%、晶鴻名邸認(rèn)籌率約455%，“換句話說，即使入圍了也要和3個人搶一套房?！?

究其原因，主要是倒掛價格差距太大所致。鏈家官網(wǎng)顯示，前灘核心區(qū)最近一次成交記錄在2020年5月，賣家出售中糧前灘海景壹號一套117平方米的三室兩廳，成交價為1380萬，均價為117949元/平方米。

前灘“雙子星”預(yù)證均價皆為102000元/平方米，以此計算，前灘一二手房倒掛約15949元/平方米，相當(dāng)于買一套100平方米的房子掙159萬元。

“事實上，前灘二手房價格早已超過12萬/平方米，有二手房網(wǎng)站甚至掛出16萬/平的高價?！睆埑刻寡裕莻€人資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，極少有賣家掛牌房源，這是因為上浮的預(yù)證價格給了購房者相當(dāng)大的房價上漲預(yù)期。

觀察者網(wǎng)了解到，與東方惠雅僅一路之隔的東方惠禮曾于2020年4月入市，彼時，東方惠禮411套房源取證，均價為92000元/平方米。相較之下，此次入市的東方惠雅取證價格上浮約10%。

“由于買到即賺到，不少高分人群早就將目標(biāo)定在了前灘，目前已有工作人員向我表示前灘項目最終入圍分?jǐn)?shù)預(yù)計將接近滿分。”張晨無奈感慨。

即使一二手倒掛不明顯，對于動輒過千萬元的改善居住來說，買新房也比二手房實惠不少。

以保利天匯僅一墻之隔的二手房海上海新城為例，項目于2007年建成，目前掛牌二手房均價為110054元/平方米，較保利天匯高出154元/平方米。

“房屋均價相差不大，但要考慮房齡、戶型和二手房交易成本。”有中介人員表示，在滿五唯一的情況下粗略估算，購房者還需要額外繳納超80萬元稅費。

買新不買舊，成為購房者的共識。

市場內(nèi)卷，買房不看樣板間

“我們看到的火爆，其實是一二手疊加的需求?！睒I(yè)內(nèi)人士直言，新房多熱，二手就有多冷，此消彼長。

這是因為“三價就低”政策執(zhí)行后，購房者需要付出的首付遠(yuǎn)高于3.5成。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)曾向觀察者網(wǎng)表示，目前機構(gòu)給出的核驗價格基本是真實成交價格的6-7折，折價部分只能增加到買家的首付里面，這就相當(dāng)于首付比例超過5成（首套房），二套房首付可能要達到8-9成。

供大于求的情況下，讓不少開發(fā)商過于自信。

一般而言，項目認(rèn)籌階段，開發(fā)商會準(zhǔn)備好樣板間供購房者參觀，以便在腦中形成一個具體印象。例如，新湖明珠城如期開放了樣板間，并公布了精裝標(biāo)準(zhǔn)，房屋光照和遮擋情況一目了然。

也不乏有些特例?！熬櫭∵B售樓處都沒有，更不要說看沙盤、樣板房?！睆埑勘硎?，因為前灘核心區(qū)域太過火爆，看不看對搶購都不會造成影響。

僅以2020年前灘入市項目舉例，三湘印象名邸認(rèn)籌1000組、格力浦江海德認(rèn)籌1215組、尚峰名邸認(rèn)籌4000組，分別創(chuàng)下690%、623%和1266%的認(rèn)籌率，從6個人搶一套房升級為12人搶一套房。

同樣未開放樣板間的還有仁恒海上源。“因為項目樣板間還未裝修完畢，所以在認(rèn)籌期間未開放?！爆F(xiàn)場工作人員解釋，認(rèn)籌結(jié)束后，仁恒海上源立即開放樣板間供購房者了解詳情。

“認(rèn)籌期間交完錢，到現(xiàn)在什么也沒看到?！睆埑刻寡?，只有極少數(shù)房企樣板間能改變購房者買房決心，一般都以地段、配套、交通、未來潛力等作為主要評價標(biāo)準(zhǔn)。

“實際上對于改善購房者而言，更重要的是一二手房倒掛多少，投資回報夠不夠?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，新房限價導(dǎo)致各個價位的項目品質(zhì)差異很小，樣板房沒有看的必要。于是，購房者選擇閉著眼下單“盲買”。

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