（文/張志峰 編輯/馬媛媛）近期，多家房企在銀行間市場(chǎng)成功發(fā)債，短短數(shù)日間，房企融資環(huán)境似乎已迅速回暖。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自11月10日開始，包括保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、北京城投等在內(nèi)的25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場(chǎng)發(fā)債，金額3億元-30億元不等，融資總額近300億元，已超過全行業(yè)10月份全部融資額。

值得一提的是，就在11月9日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，多家參會(huì)房企稱，計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，矯正偏緊的房地產(chǎn)信貸環(huán)境。

這對(duì)于資金鏈緊張的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，無疑是一個(gè)積極信號(hào)。不少人認(rèn)為，黎明將至，房企的至暗時(shí)刻已成過去。

發(fā)債主體多為國資房企

所謂的銀行間債券市場(chǎng)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具，是指具有法人資格的非金融機(jī)構(gòu)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的，約定一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券，包括短期融資券、中期票據(jù)、中小企業(yè)集合票據(jù)和超級(jí)短期融資券等，銀行間債券市場(chǎng)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具簡(jiǎn)稱為債務(wù)融資工具。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，當(dāng)前房地產(chǎn)的問題，很大程度上和銀行此前的信貸工作方式有關(guān)。今年四季度是房貸政策的“糾偏季”，銀行在執(zhí)行“三道紅線”方面，既有政策將明顯調(diào)整，各大銀行也將更為靈活地把握“三道紅線”尺度，在開發(fā)貸款等方面將給予積極和充分的支持。

緊接著，就有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場(chǎng)發(fā)債計(jì)劃，融資總額近300億元。

其中，融資額度最高的當(dāng)屬招商蛇口。11月12日，企業(yè)一口氣公布了60億規(guī)模的融資計(jì)劃，包括30億元中票，擬用于償還其他債務(wù)融資工具；30億超短期融資券，擬用于償還“21招商蛇口SCP002”債券。

據(jù)中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)信息顯示，招商蛇口上一筆中期票據(jù)完成注冊(cè)時(shí)間還是一年前，規(guī)模僅有16億元。

而在此之前，保利發(fā)展也披露了2021年度第四期中期票據(jù)發(fā)行文件，發(fā)行金額20億元，期限5年，擬全部用于償還銀行貸款。

除了規(guī)模型上市房企之外，地方性城投公司也動(dòng)作頻頻，常州城建、鎮(zhèn)江城建、烏魯木齊城建、漳州城投、泰興城投、濟(jì)南城建、宜春城投、柳州建投、亳州城建、北京城投等公司，均于近日公布已發(fā)行或擬發(fā)行的融資計(jì)劃，其中多筆規(guī)模超10億元。

短短數(shù)日間的發(fā)債計(jì)劃，總規(guī)模已近300億元。

而在過去10月份，房企境內(nèi)發(fā)債總額也不過203億元。

若將時(shí)間線拉長(zhǎng)，據(jù)貝殼研究院近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月份至10月份，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7993億元，較2020年同期下降24%，資金規(guī)模減少2463億元。

因此，融資額度短期大增對(duì)于暴雷加速的房地產(chǎn)行業(yè)無疑是雪中送炭。

分析人士認(rèn)為，從本輪房企發(fā)債情況來看，參與企業(yè)的數(shù)量呈越來越多趨勢(shì)，而且涉及的金額也較大。這對(duì)于房企年底的銷售回款、維持正常周轉(zhuǎn)作用很大。

融資環(huán)境仍嚴(yán)峻

不過，不難發(fā)現(xiàn)，此輪發(fā)債主體中招商蛇口、保利等為央企，金地、萬科等均有深厚國資背景，還有北京城投、光明地產(chǎn)、上海建工、廈門象嶼等地方強(qiáng)勢(shì)國企，鮮有民營(yíng)房企。

因此，亦有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)指出，當(dāng)前房企融資環(huán)境的變化，并不代表政策出現(xiàn)大面積松動(dòng)，而是對(duì)房企合理資金需求的滿足，且銀行在風(fēng)險(xiǎn)偏好上更加嚴(yán)苛，受惠的仍是資質(zhì)較好的房企，并不代表行業(yè)將整體回暖。

上述人士認(rèn)為，資質(zhì)稍差的地方國企，甚至部分央企都尚未享受到這波紅利，遑論普遍成色不足的民營(yíng)企業(yè)。因此，行業(yè)所面臨的淘汰風(fēng)險(xiǎn)并未減少，甚至反而在此消彼長(zhǎng)間進(jìn)一步加大。

觀察者網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，過往民營(yíng)房企賴以“借新還舊”的美元債，近期由于市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)波動(dòng)，疊加發(fā)債成本上行趨勢(shì)，不僅鮮有新債發(fā)行，11月以來包括世茂集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、中梁控股、正榮地產(chǎn)及融信中國在內(nèi)的多家民營(yíng)上市房企為避免陷入“股債雙殺”不利境地，頻頻回購已發(fā)行美元債。

最近一筆發(fā)行美元債的房企為港龍中國地產(chǎn)，公告顯示，企業(yè)11月12日上市的2022年到期1.58億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率高達(dá)13.5%，僅次于今年6月花樣年發(fā)行的票面利率14.5%的美元債。

事實(shí)上，房企境外債利率已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月維持大幅增長(zhǎng)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年10月，房企境外融資共發(fā)行6筆債券，發(fā)債數(shù)量年內(nèi)第二次降至個(gè)位數(shù)；境外融資規(guī)模約101億元人民幣，環(huán)比下降63.3%，同比下降69.6%；同時(shí)，債券利率均值突破10%的高點(diǎn)，達(dá)到10.65%，較9月大幅上升157個(gè)基點(diǎn)。

而步入11月之后，除上文提到一支美元債之外，尚無其他規(guī)模房企發(fā)行還外債。

11月16日，向來穩(wěn)健的萬科也在內(nèi)部下發(fā)一份“節(jié)衣縮食”、打造“戰(zhàn)時(shí)氛圍”的倡議書，也提出要轉(zhuǎn)變黃金時(shí)代的慣性思維方式，將經(jīng)營(yíng)理念貫穿始終，對(duì)不產(chǎn)生價(jià)值的動(dòng)作和開支做減法，花小錢辦大事等工作要求。

因此，億翰智庫分析認(rèn)為，近期融資政策有糾偏跡象，但僅限于國資背景房企，以保證行業(yè)平穩(wěn)過渡，不會(huì)出現(xiàn)大的危機(jī)即可，融資政策大幅放寬的可能性較低，整體上對(duì)市場(chǎng)影響或?qū)⒂邢蕖?

有房企人士告訴觀察者網(wǎng)，如今民營(yíng)房企仍保持節(jié)衣縮食過冬狀態(tài)，大幅降薪、裁員事件時(shí)有發(fā)生，目前并未有融資環(huán)境改善跡象。最為有力的證明是，如融創(chuàng)、恒大兩大頭部房企，都要靠孫宏斌、許家印兩位老板個(gè)人出資支援公司，其他房企即便財(cái)務(wù)狀況稍好，也極其有限。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也表示，雖然目前政府端釋放一定“維穩(wěn)”信號(hào)，但強(qiáng)監(jiān)管仍是融資主導(dǎo)方向，如何降負(fù)債、保證健康的債務(wù)情況、保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，依舊是房企面臨的主要課題。

不過，亦有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首批發(fā)債主體雖然多為資質(zhì)較好國資房企，但對(duì)融資環(huán)境改善的信號(hào)意義十分明顯，股市近期變化也體現(xiàn)了相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)行業(yè)和企業(yè)信心的提振。目前房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷高位回調(diào)、風(fēng)險(xiǎn)出清，預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)將經(jīng)歷修復(fù)階段并逐步回歸平穩(wěn)，市場(chǎng)信心也將逐步修復(fù)。

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