（文/張玉 編輯/馬媛媛）“三道紅線”和融資政策依然趨緊的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)商們想要活下去，就要在不增加杠桿的同時(shí)，開拓出新的融資渠道。

11月18日早間，碧桂園服務(wù)公告稱，公司股份在港交所申請(qǐng)短暫停牌，以待發(fā)布一則公告，內(nèi)容有關(guān)（其中包括）根據(jù)一般授權(quán)配售新股份的內(nèi)幕消息。

隨后有消息傳出，碧桂園服務(wù)擬以每股53.35港元的價(jià)格配售1.5億股股份。碧桂園服務(wù)尋求通過(guò)配股籌資10.3億美元。

就此，碧桂園服務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)觀察者網(wǎng)表示，一切以公告為準(zhǔn)。

碧桂園服務(wù)配股融資的背后，不少房企則選擇通過(guò)出售資產(chǎn)的方式回籠資金。

11月16日，中國(guó)金茂發(fā)布公告稱，公司全資附屬公司天津東輝與青島青悅匯簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同。天津東輝同意向青島青悅匯出售其所持項(xiàng)目公司90%的股權(quán)，代價(jià)為24.28億元。

“配股籌資”受青睞

在加杠桿變得越來(lái)越危險(xiǎn)甚至越來(lái)越困難的情況下，房企青睞的一個(gè)策略就是配股籌資。

觀察者網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，這是碧桂園服務(wù)近一年的時(shí)間內(nèi)第3次配股籌資。

今年5月24日，碧桂園服務(wù)配售1.39億股股份，價(jià)格為每股股份75.25港元。

而如果將時(shí)針再拉長(zhǎng)一點(diǎn)，2020年12月11日，碧桂園服務(wù)配售1.73億股股份，價(jià)格為每股股價(jià)45港元，上一營(yíng)業(yè)日的每股收股價(jià)為48.05港元，發(fā)行價(jià)較市值折讓6.35%。

除了碧桂園服務(wù)，11月14日晚間，融創(chuàng)中國(guó)公告稱，公司將以每股15.18港元的價(jià)格配售3.35億股配售股份，融創(chuàng)服務(wù)以每股14.75港元配售1.58億股融創(chuàng)服務(wù)股份，折合約6.53億美元。值得一提的是，公司董事會(huì)主席孫宏斌也表示，將自有資金4.5億美元以無(wú)息借款形式提供給融創(chuàng)中國(guó)使用。配售股份加上老板借款，此次融創(chuàng)中國(guó)一次性籌集資金約13.92億美元，折合人民幣約88.8億元。

而11月2日，世茂服務(wù)表示，完成配售現(xiàn)有股份及以先舊后新方式認(rèn)購(gòu)新股份，及公司一家全資附屬公司完成發(fā)行可換股債券，合共1.15億股配售股份已由配售代理根據(jù)配售及認(rèn)購(gòu)協(xié)議的條款及條件以配售價(jià)每股配售股份15.18港元成功配售予不少于六名承配人。

公開資料顯示，配股融資是指為支付超過(guò)現(xiàn)金流量的購(gòu)貨款或?yàn)槿〉觅Y產(chǎn)所采取的籌集資金的行為。配股融資的一大特點(diǎn)，就是新股的價(jià)格是按照發(fā)行公告發(fā)布時(shí)的股票市價(jià)作一定的折價(jià)處理來(lái)確定的。所折價(jià)格是為了鼓勵(lì)股東出價(jià)認(rèn)購(gòu)。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來(lái)，物業(yè)對(duì)于房企而言屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所以以其作為配售發(fā)債主體較有優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)接受度也較高。配售及根本上是為了獲得融資，也側(cè)面說(shuō)明公司目前資金需求量較大。對(duì)于大股東而言，配股發(fā)售相當(dāng)于融進(jìn)資金，如果資金用于公司發(fā)展，那對(duì)于大股東肯定是有利的。但對(duì)于一般投資者，接受配股相當(dāng)于折價(jià)買股，而不參與則會(huì)出現(xiàn)虧損，若不看好公司股價(jià)或行業(yè)預(yù)期，投資者往往會(huì)選擇出貨。

“花式”賣資產(chǎn)

除了配售新股的方式融資，在不增加杠桿的情況下，房企正通過(guò)“賣資產(chǎn)、賣項(xiàng)目、賣股權(quán)”等一系列“賣賣賣”的方式進(jìn)行“回血”。而從實(shí)際的結(jié)果來(lái)看，這些操作或是為了融資，或是為了調(diào)整目前的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，借以出清“劣質(zhì)”資產(chǎn)。

以金茂為例，此次出售項(xiàng)目公司成立于2019年10月，主要從事的地塊（包括地塊B4、地塊B6及地塊D11）的開發(fā)及建設(shè)。截至公告日，地塊B4已動(dòng)工開發(fā)、地塊B6及D11尚處于前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。

金茂方面表示，根據(jù)合作協(xié)議，出售事項(xiàng)完成后，公司應(yīng)負(fù)責(zé)繼續(xù)開發(fā)并操盤地塊B4，并對(duì)地塊B4獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及享有收益；青島青悅匯負(fù)責(zé)開發(fā)并操盤地塊B6及D11地塊，青島青悅匯及金茂應(yīng)按照90%：10%的比例分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及享有收益。

根據(jù)合作協(xié)議，如地塊B6及地塊D11后續(xù)因開發(fā)需求須由項(xiàng)目公司股東按其所持項(xiàng)目公司的股權(quán)比例提供資金，則金茂須提供的資金應(yīng)由青特置業(yè)代為提供。

此外，青特置業(yè)同意于項(xiàng)目公司完成出售事項(xiàng)的工商變更登記手續(xù)后15個(gè)工作日內(nèi)，向金茂的指定實(shí)體提供一項(xiàng)無(wú)息借款，為期一年，金額為1.53億元。

也就是說(shuō)，通過(guò)此次地塊轉(zhuǎn)讓協(xié)議，金茂一方面能夠回籠超過(guò)24億元的現(xiàn)金流；另一方面，后續(xù)需要開發(fā)的B6及D11地塊也有一定的資金保障；此外，金茂還能獲得一筆1.53億元的無(wú)息借款，可謂“一石三鳥”。

除了金茂，根據(jù)觀察者網(wǎng)了解，今年以來(lái)，僅僅國(guó)企光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、華僑城、上海城開、上海地產(chǎn)、保利發(fā)展等多家公司掛牌轉(zhuǎn)讓旗下股權(quán)。

肖云祥指出，實(shí)際上，如我們看到的地產(chǎn)行業(yè)里部分企業(yè)已經(jīng)“暴雷”或是出現(xiàn)即將“暴雷”的跡象，原因是國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的收緊，如“三道紅線”、“信貸兩集中”等政策的出臺(tái)，收緊了房企融資端的調(diào)控力度。另一方面，銷售端持續(xù)保持嚴(yán)厲的限購(gòu)、限價(jià)等措施。在多重因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流壓力持續(xù)增加，為了緩解資金鏈壓力，房企采取非增加杠桿的多種融資方式進(jìn)行融資，在不增加債務(wù)的情況下獲得資金流入。

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