11月22日晚間，爆雷大半個月之后、由佳兆業(yè)集團擔(dān)保的錦恒財富產(chǎn)品兌付方案終于出爐。

《兌付方案》表示，將按照到期時間的順序，采用分期兌付的方式，陸續(xù)兌付本金及利息。每月20日集中兌付錦恒財富產(chǎn)品當(dāng)月到期的本金、利息及延期利息。

針對投資人到期的本金，到期當(dāng)月兌付10%，此后每3個月兌付10%；針對投資人的利息，本金到期前不付息，隨本金一起，本金到期的當(dāng)月兌付10%，此后每3個月兌付10%。

對于延期兌付的本金，按照一年期商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率4.35%向投資人支付延期利息。

佳兆業(yè)表示，2021年10月、11月已到期產(chǎn)品，已按本兌付方案于今日完成兌付。佳兆業(yè)集團有能力為投資人提供財富產(chǎn)品的后續(xù)兌付。目前，資產(chǎn)處置、可抵押資產(chǎn)梳理及抵押過戶工作均在快速有序推進。

爆雷始末

盡管佳兆業(yè)只是擔(dān)保方，而非錦恒財富的直接控股公司，但作為第一個爆雷的綠檔房企，加之恒大、花樣年、藍(lán)光等房企接連爆雷在前，此事仍引發(fā)業(yè)內(nèi)極大關(guān)注。

特別是有了恒大財富先例，

而與其他爆雷房企不同，佳兆業(yè)的反應(yīng)速度很快，且態(tài)度頗為誠懇。

11月4日，理財產(chǎn)品逾期消息爆出。彼時，佳兆業(yè)集團通過錦恒財富布局總本金119.13億元，預(yù)期到期的利息8.75億元，合計127.88億元，到期未兌付逾3億元。

消息一出，佳兆業(yè)所有上市平臺股價均因暴跌而緊急停牌，其中佳兆業(yè)集團股價跌15%，報1.01港元/股。

當(dāng)晚，佳兆業(yè)集團總裁麥帆、錦恒財富集團主席萬兵等管理層與投資人正面對面溝通、商議制定兌付方案，并現(xiàn)場征求投資人的意見。佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成還電話連線現(xiàn)場投資人表示：佳兆業(yè)是負(fù)責(zé)任的企業(yè)，給佳兆業(yè)時間，有能力和辦法償還。

佳兆業(yè)方面表示，今年以來，受嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場環(huán)境和國際評級機構(gòu)下調(diào)評級等多重不利因素影響，集團流動性遇到前所未有的壓力。集團一直積極籌措資金，加快沉淀資產(chǎn)去化等措施，全力解決當(dāng)前遇到的問題。

11月5日，就有華潤置地等央企、國企洽談介入佳兆業(yè)深圳部分舊改項目的消息傳來。

此外，一份疑似佳兆業(yè)擬處置資產(chǎn)的清單顯示，一共挑選深圳的18個項目，涵蓋住宅、酒店、寫字樓、購物中心、商業(yè)街等業(yè)態(tài)，包括南山東角頭項目、福田東山小區(qū)、深圳佳兆業(yè)科技中心、深圳坂田城市廣場、深圳鹽田城市廣場、深圳金沙灣萬豪酒店、金沙灣國際樂園等，面積合計144.72萬平米，權(quán)益貨值818.25億元，融資余額203.83億元，資產(chǎn)處置時間為2021年12月-2022年12月之間。

22日，在兌付方案出爐之后，有媒體援引知情人士表示，企業(yè)資產(chǎn)處置清單，由原來18個項目增加至25個項目，其中包含10個深圳舊改項目，保守貨值估計將超一千億。

不過，這份資產(chǎn)處置清單并未收到佳兆業(yè)方面的正面確認(rèn)。

成也舊改，敗也舊改？

事實上，相較于其他爆雷房企，佳兆業(yè)優(yōu)勢十分明顯：土地儲備足夠多，且都是大多房企求而不得的優(yōu)質(zhì)舊改土儲。

佳兆業(yè)自己在11月8日也曾發(fā)致歉聲明稱，集團總體資產(chǎn)價值大于負(fù)債，有足夠可供處理的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為投資人提供財富產(chǎn)品的后續(xù)兌付。

這并不是一句空話。

且不論佳兆業(yè)歷來有“舊改之王”的稱號，在佳兆業(yè)去年年報中披露，企業(yè)僅在廣州和深圳兩地就擁有572.4萬方土儲。其中，深圳的舊改項目多達(dá)95個，貨值6141億元。這是令任何房企都垂涎三尺的數(shù)字。

不過，也有觀點認(rèn)為，佳兆業(yè)“成也舊改，敗也舊改”。

一位上市房企高管向觀察者網(wǎng)分析稱，舊改之所以現(xiàn)在成為眾多房企追捧對象，主要在于其超高的利潤率，這在如今限地價、限房價的時代尤為重要，按照今年上半年首批集中供地的價格估算，招拍掛所獲取的土儲凈利率普遍低于5%，甚至不少賠錢買賣。因此，擁有舊改土儲成為房企在資產(chǎn)市場堅挺的本錢。

“但同時，舊改的弊端也十分明顯，即開發(fā)周期長、回款慢。這在如今房企現(xiàn)金流普遍吃緊的背景下同樣致命。而如今樓市遇冷，銷售去化本就不佳，舊改比重較大的房企自然也要承受更大的流動性風(fēng)險，此次佳兆業(yè)爆雷很大程度與此有關(guān)。而如果處置項目包含10個舊改的消息是真，的確可以很快出手，且賣出高價，極大地緩解企業(yè)流動性問題?！鄙鲜龇科笕耸勘硎尽?

需要指出的是，佳兆業(yè)處置資產(chǎn)的決心和速度卻是相當(dāng)明確。

日前，佳兆業(yè)旗下控股公司廣州市卓佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)悄悄發(fā)生變更，由此前的廣州市業(yè)興投資發(fā)展有限公司100%持股，直接變更為平安信托有限責(zé)任公司持股100%。

這也是佳兆業(yè)目前被爆料的首個資產(chǎn)處置項目。雖不是舊改項目，亦不知具體轉(zhuǎn)讓金額，但被處置公司名下項目同樣不俗。

公開資料顯示，廣州市卓佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下主要資產(chǎn)為廣州南沙灣2020NJY-16地塊。該地塊為佳兆業(yè)2020 年11月30日競得，報價 20.18億元+配建12150平方米，扣除配建后樓面價達(dá)到22700元/平方米，屬于南沙灣名動一時的地王項目。

如今歷時一年，眼看到了開盤收獲期，卻忍著心痛將之變賣給平安，可見佳兆業(yè)流動性壓力之大，亦可顯示企業(yè)解決問題的誠意。

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