（文/張玉  編輯/馬媛媛）房地產(chǎn)行業(yè)“寒冬”下，賣物業(yè)一度成為房企回籠現(xiàn)金的最優(yōu)選擇。在“賣賣賣”的氛圍中，物業(yè)行業(yè)也開始有所降溫。

日前，物業(yè)行業(yè)終于迎來好消息。自今年5月底提交招股書后，11月22日，港交所資料顯示，浙系房企祥生控股旗下物業(yè)公司祥生活服務(wù)正式通過港交所聆訊。

招股書顯示，2018~2020年，祥生活服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)收入2.45億元、3.39億元及4.59億元。今年截至5月底，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.24億元。

公司方面坦言，就業(yè)務(wù)線而言，祥生活服務(wù)大部分收入產(chǎn)生自祥生集團(tuán)及其合營及聯(lián)營公司開發(fā)的物業(yè)。

事實(shí)上，今年尤其是三季度以來，物企上市的速度正在放緩。據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在今年10月25日~11月1日的一周時(shí)間里，就有包括東原仁知服務(wù)、中梁百悅智佳服務(wù)有限公司、富力物業(yè)、明宇商服、海悅生活在內(nèi)的5家物業(yè)公司招股書陸續(xù)失效。

與母公司深度“捆綁”

公開資料顯示，祥生活服務(wù)主要深耕浙江省及泛長(zhǎng)三角區(qū)域。克而瑞日前發(fā)布的2020年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模榜TOP100顯示，2020年祥生物業(yè)在管面積2760萬平方米，位列排行榜第68位。

而根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2021年，在中國物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)中，按綜合實(shí)力（基于前一年度的關(guān)鍵因素資料，如營運(yùn)規(guī)模、財(cái)務(wù)表現(xiàn)、服務(wù)質(zhì)素、增長(zhǎng)潛力及社會(huì)責(zé)任）計(jì)，祥生活服務(wù)排名第33位。

與所有行業(yè)公司一樣，祥生活服務(wù)的體量和規(guī)模在很大程度上也依賴著母公司祥生地產(chǎn)。

招股書顯示，2018~2020年，祥生活服務(wù)在管建筑面積分別為690萬平方米、1110萬平方米及1840萬平方米。截至今年5月底，公司在管面積攀升至2120萬平方米。

其中，來自獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商的在管面積分別為164.2萬平方米、167.9萬平方米及173.1萬平方米。截至今年5月底，獨(dú)立第三方在管面積也僅為234.5萬平方米。相關(guān)占比分別為23.83%、15.15%、9.4%及11.04%。

換句話說，僅從在管建筑面積這一指標(biāo)來看，祥生活服務(wù)來自祥生集團(tuán)及其合營及聯(lián)營公司以及祥生控股創(chuàng)始人陳國祥控制的其他實(shí)體的占比分別為76.17%、84.85%、90.6%及88.96%。2020年這一數(shù)據(jù)甚至超過了九成。

在管面積大部分依賴母公司的背后，祥生活服務(wù)的收入來源也和母公司緊密相連。2018~2020年及截至2021年5月，來自獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商的收入占比分別為27.1%、18.3%、11.8%及10.3%。第三方物業(yè)收入占比持續(xù)走低。

高度依賴母公司，這幾乎是目前上市的物業(yè)公司的“通病”。其帶來的一大好處是，母公司強(qiáng)大時(shí)，企業(yè)能夠獲得迅速擴(kuò)張規(guī)模。而反過來，一旦母公司擴(kuò)張遇到波折，旗下物業(yè)公司也會(huì)受到明顯影響。甚至在母公司的拖累下，待價(jià)而沽。

比如，今年10月，因受物業(yè)行業(yè)收并購影響，彩生活、恒大物業(yè)、第一服務(wù)控股先后因被收購問題停牌，一度引發(fā)物業(yè)股大幅震蕩。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院分析指出，從已失效及二交表的物企面積來源中可見，多數(shù)物企近八成在管面積來源于關(guān)聯(lián)方。此外，已失效及二交表的物企第三方收入占比不足兩成。這無疑是將自身命運(yùn)與母公司牢牢捆綁。尤其是在當(dāng)下民營地產(chǎn)企業(yè)投資拿地力度放緩，短期內(nèi)物業(yè)企業(yè)從母公司承接的在管項(xiàng)目的速度和量級(jí)將有所下降；反映物企的成長(zhǎng)性及盈利提升上，增量市場(chǎng)的滯漲，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)基礎(chǔ)物管及非業(yè)主增值服務(wù)的大幅下降，對(duì)上市進(jìn)程會(huì)造成一定的拖累。

一周5家招股書失效

盡管業(yè)務(wù)依賴母公司，繼京城佳業(yè)、中南服務(wù)之后，此次祥生活服務(wù)成功通過港交所聆訊，還是給當(dāng)下寒冷的物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分信心。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年11月8日，今年新增上市物企僅13家，上市平均用時(shí)已延長(zhǎng)至190天，相較于2020年拉長(zhǎng)51.2天。從待上市企業(yè)角度看，除2家因被收購而終止上市計(jì)劃外，目前有5家企業(yè)招股書處于失效狀態(tài)，招股書在有效期內(nèi)的物企仍超20家，創(chuàng)歷史新高；物業(yè)上市正面臨著高密度交表、集中失效、上市股價(jià)持續(xù)破發(fā)的境地，資本對(duì)物企上市的態(tài)度正在發(fā)生180度大轉(zhuǎn)變。

另據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在今年10月25日~11月1日的一周時(shí)間里，就有包括東原仁知服務(wù)、中梁百悅智佳服務(wù)有限公司、富力物業(yè)、明宇商服、海悅生活在內(nèi)的5家物業(yè)公司招股書陸續(xù)失效。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院院長(zhǎng)唐卓表示，8~10月物企上市放緩受到三季度港股過會(huì)率低的影響：從近幾年的港股IPO數(shù)量走勢(shì)圖來看，港股上市數(shù)量呈現(xiàn)周期性波動(dòng)，每年二三季度呈低谷態(tài)勢(shì)，四季度則處在上市波峰。且近期京城佳業(yè)、中南服務(wù)紛紛通過聆訊，四季度物企上市沖刺值得期待。

此外，上市物企同質(zhì)化問題使得資本熱情下降：今年7月迎來物企上市潮，市場(chǎng)供給大幅增加，物業(yè)股在港股市場(chǎng)上的稀缺性逐漸下降，資本態(tài)度也逐漸回歸理性。且這些招股書失效的物企中，無論是從規(guī)模上、盈利上還是市場(chǎng)化上差異化優(yōu)勢(shì)相對(duì)較弱。

與此同時(shí)，8月起地產(chǎn)暴雷頻發(fā)，引發(fā)物業(yè)企業(yè)收購潮，期間整個(gè)市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)這一大板塊的態(tài)度都發(fā)生轉(zhuǎn)變。物管公司上市也到達(dá)階段性冷靜期。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來，近期物管企業(yè)IPO通過的速度已經(jīng)放緩。這些公司在規(guī)模、盈利能力、運(yùn)營模式方面亮點(diǎn)并不多，未來發(fā)展空間也較為有限。而目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行趨勢(shì)中，且部分房企因債務(wù)危機(jī)而“暴雷”，對(duì)于輔助業(yè)務(wù)的物管業(yè)務(wù)而言，不免產(chǎn)生負(fù)面影響。此外，明年港交所即將執(zhí)行盈利新規(guī)，這對(duì)于上市評(píng)估也存在一定的影響。

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